경기도 국평 분양가 10억 시대! 오늘이 제일 쌀까?

서울 민간아파트의 1㎡당 평균 분양가(공급면적 기준)가 1,000만원을 넘겼습니다. 주택도시보증공사의 '민간아파트분양시장 동향' 보고서에 따르면, 지난 11월 말 기준 서울 아파트 1㎡당 분양가는 1,037만7,000원으로 전월(974만4,000원)보다 6.2% 상승했습니다. 1년 전(904만1,000원)과 비교하면 무려 14.4%가 오른 것입니다. 

국민평형이라 불리는 전용 84㎡(공급면적 110㎡)을 기준으로 보면 2023년 11월 말 서울 아파트의 평균 분양가는 11억원이 넘습니다. 1년 전과 비교해 무려 1억5,000만원 가량 가격이 뛴 셈입니다. 

심지어 최근 분양한 단지들은 이보다 더 높은 분양가가 책정됐습니다. 실제 이달 서울 마포구 아현동에서 분양한 '마포 푸르지오 어반피스' 분양가는 전용 84㎡ 기준 14억~15억원대에 달했습니다. 성동구 용답동에서 공급된 ‘청계리버뷰자이' 전용 84㎡ 분양가 역시 최고가 기준 12억7,710만원에 달했고요. 

소형평형도 10억원대를 훌쩍 넘는데요. ‘마포 푸르지오 어반피스’ 전용 59㎡의 경우 최고 분양가는 11억4,330만원에 달했으며, ‘청계리버뷰자이’ 전용 59㎡ 또한 기준 분양가가 최고 10억4,420만원으로 책정됐습니다.  

이런 높은 분양가에도 불구하고 청약은 호조세를 보였습니다. ‘마포 푸르지오 어반피스’ 1순위 평균 청약경쟁률은 56.1대 1, 청계리버뷰자이 역시 평균 45.9대 1로 1순위 마감했습니다.

서울의 분양가 상승 분위기는 경기도까지 퍼져 나갔습니다. 올해 경기도 주요 지역 아파트 분양가가 천정부지로 치솟으면서 국평 분양가가 10억원을 웃도는 아파트가 잇따라 등장한 것입니다. 

실제 지난 4월 경기도 용인시에서 분양한 ‘e편한세상 용인역플랫폼시티’ 전용 84㎡는 최고 12억 3,500만원을 기록하였으며, 한달 뒤 광명시 공급된 ‘광명자이더샵포레나’ 전용 84㎡ 역시 최고 분양가가 10억4,550만원에 달했습니다. 또한 8월에 같은 지역에서 분양한 ‘광명 센트럴 아이파크’ 전용 84㎡도 분양가가 12억7,200만원에 책정이 됐습니다. 

이처럼 국평 분양가가 10억원이 넘어 고분양가 논란이 있었음에도 불구하고 청약은 완판을 기록했습니다. 실제 ‘광명자이더샵포레나’와 ‘광명 센트럴 아이파크’의 1순위 청약 경쟁률은 각각 10.5대 1, 18.9대 1로 마감됐고 단기간 완판에 성공했습니다. 

주택도시보증공사(HUG)의 '민간아파트분양시장 동향' 보고서에서 2023년 11월 말 기준 경기도 평균 분양가를 살펴보면 1㎡당 645만6,000원으로 나타났습니다. 전용 84㎡(공급면적 110㎡)으로 환산하면 7억1,016만원 수준인데요. 경기도 주요지역과 비교하면 3억원 정도 차이가 나고 있습니다. 

하지만 분양가 상승 속도는 서울보다 빠릅니다. 실제 1년 전(502만6,000원)과 비교해 28.5% 상승했습니다. 이러한 속도라면 경기도 전체 아파트 분양가가 10억원을 기록할 날도 멀지 않아 보입니다. 

이렇게 분양가가 큰 폭으로 상승하고 있는 이유는 원자재값 및 인건비 상승 요인이 큽니다. 실제 한국시멘트협회에 따르면 2021년 톤(t)당 7만8,800원이던 시멘트 7개사 평균 가격이 올해는 11만2,000원으로 3년 사이 절반에 가까운 42.1% 급등했습니다. 레미콘 가격 또한 루베(레미콘 단위)당 2020년 6만6,385원에서 2022년 8만1,664원으로 23%나 올랐고요. 주요 원자재 중 하나인 철근 기준 가격도 12월부터는 톤(t)당 8,000원씩 뛰었습니다. 

인건비 역시 오름세입니다. 대한건설협회가 발표한 '2023년 상반기 적용 건설업 임금실태 조사'에 따르면 하반기 건설업 임금은 26만5,516원으로 상반기 보다 4.0% 올랐고, 전년 동기와 비교해선 6.7% 상승한 것으로 나타났습니다. 

올해 초 규제지역 해제로 서울 강남3구 및 용산구를 제외한 모든 지역이 민간택지 분양가 상한제 적용에서 벗어난 점도 분양가를 상승시킨 요인으로 지목되고 있습니다. 부동산R114에 따르면 올해 수도권(12월 13일 기준)에서 청약을 받은 아파트 분양가는 3.3㎡ 기준 평균 2,057만원으로 집계되면서 작년보다 15.5% 급등했지만 분양가 상한제 지역인 수도권 2기 신도시에서 나온 아파트들은 지난해 대비 4.4% 오르는데 그쳤기 때문입니다. 

전문가들은 한동안 분양가 상승세가 계속될 것으로 보고 있습니다. 물가 상승도 상승이지만 내년부터 까다로운 공사 검증으로 인한 공사비 상승이 예견되기 때문입니다. 국토교통부는 최근 ‘공동주택 층간소음 해소 방안’을 발표하고 층간소음 기준 49데시벨(dB) 이하를 충족하지 못한 신축 아파트는 아예 준공 승인을 해주지 않기로 했습니다. 층간소음 기준을 충족시키기 위해 슬래브 두께를 두껍게 하거나 층간소음 방지 기술을 적용해 시공할 경우 공사비가 상승할 수밖에 없다는 게 업계의 의견입니다. 

여기에 내년부터 제로에너지건축물 인증이 의무화된다는 점도 분양가 상승 요인으로 분석되고 있습니다. 2030 국토교통 탄소중립 로드맵에 따르면, 내년부터 30가구 이상 민간 아파트는 제로에너지 건축물 5등급(에너지 자립률 20%)을 달성해야 분양에 나설 수 있게 되는데요. 업계에서는 5등급 기준으로 공사를 진행한다면 공사비가 기존에 비해 최대 35%까지 늘어날 것으로 예상하고 있습니다. 

이렇게 분양가가 지속적으로 오를 것으로 예상되자 시장 내에는 ‘오늘이 제일 싸다’라는 인식이 퍼지고 있습니다. 그래서 서울 및 수도권 주요 지역 내 청약경쟁률은 비싼 가격에도 불구하고 높게 유지되고 있고요. 하지만 이런 현상이 계속될 수 있을까요? 높아지는 고분양가에 새 집을 분양 받으려는 수요가 급격하게 줄 수도 있기 때문입니다. 실제 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 11월 말 기준 전국 청약통장(주택청약종합저축) 가입자 수는 2,570만3,990명으로 10월 말 2,575만1,691명에 비해 4만7,701명 줄었는데, 분양가가 치솟은 영향이 크다는 분석입니다. 

이에 따라 내년에는 비싼 분양가와 주변 시세를 비교하면서 선별적으로 청약에 나서는 이들이 많아질 것으로 보여집니다. 주변 시세를 크게 웃도는 고분양가 단지들은 수요자에게 냉정히 평가 받을 것으로 예상되고요. 반면, 분양가상한제가 적용돼 가격 경쟁력이 큰 단지들은 ‘로또 단지’로 부각되며 높은 인기를 끌 것으로 전망됩니다. 이에 만약 내년에 청약을 통한 내집마련을 고민 중이시라면 이 부분을 참고해 신중하게 선택하시길 바라겠습니다.