조기 금리인하 제동... But 부동산에 전략적 접근 필요

3월 2주차(3월 11일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.7로 전년동기 대비* -3.3% 하락했습니다. 하락률이 32주째 줄었고, 하락폭도 완만하게 축소 중입니다. 한편 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 -0.04% 하락해 하락률이 0.01%p 늘었습니다(이하 전주 대비** 기준). 다만 지난해 11월 첫 주까지 4개월 간 짧은 회복을 끝으로 17주째 조정이 이어졌습니다.

인플레이션에 대해 관심이 큽니다. 부동산시장에 모멘텀을 제공할 수 있는 핵심 이벤트가 기준금리 인하이기 때문이죠. 한은 기준금리는 4월 통화정책방향 결정회의까지 연 3.5%의 통화정책이 유지됩니다. 소비자물가지수가 올해 2월 전년동기 대비 3.1%로 올라 2% 목표와 괴리가 더 커졌네요. 인플레이션만 본다면 금리 인하 기대도 조금 멀어진 셈입니다. 이제 美 정책금리 인하 시점에 주목할 수밖에 없는 상황입니다.

한편 美 중앙은행 연방준비제도(Fed)의 금리 인하 시점은 빠르면 6월, 물가 부담이 지속되면 하반기 순연으로 모아집니다. 2월 소비자물가지수(CPI)는 전년동기 대비 3.2% 올랐는데, 컨센서스인 블룸버그 전망치 3.1%보다 높았습니다. 임금 상승 때문에 2%대 인플레이션 목표 접근이 쉽지 않습니다. 물가 부담은 19~20일 개최되는 美 FOMC 정례회의에 영향을 미칠 것입니다. 시장이 상반기 피봇(Pivot, 통화정책전환)을 어렵게 보는 이유입니다.

기준금리 인하가 예상보다 더뎌진다면 시장의 저점확인 구간도 장기화될 수 있습니다. 부동산 참여자들은 금리 인하 예상시점을 고려한 선행매매보다 확인 후 시행하는 보수적 매매를 선택할 가능성이 크죠. 물론 주요국가 통화정책이 하반기를 기점으로 변화될 수 있다는 시장컨센서스는 유효합니다. 그러나 각국 통화정책자의 피봇전환 고민은 물가와 경기 사이를 넘나들면서 여전히 현재진행형인가 봅니다.

한편 조금 역발상 시각으로 보면, 검증된 시장 팩트만을 추종할 때 마켓퍼폼(market perfom, 중립수익) 결과를 벗어나기 어려울 수 있습니다. 통화정책 변화기를 앞둔 시점에서는 자산배분(Asset Allocation)을 통한 선제적 포트폴리오 분산도 생각해야 합니다.

투자수익이 시장평균을 크게 상회(outperfom)했다면 차익실현 등으로 번 돈을 지켜야죠. 하회(underperform)했다면 바벨전략(barbell maturity, 안전자산으로 자본보호 & 위험자산으로 수익창출) 차원에서 저평가 부동산자산으로 일부 스위치하는 계획도 시도할 만 합니다. 물론 중요한 것은 유동성 수축기에 꼭 필요한 재무적 리스크 관리임은 두말할 나위가 없습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.04% 하락했습니다. 지난해 11월부터 반발매도세 압력이 이어지면서 17주째 조정이며, 하락률은 미세하게 늘었습니다. 올해 들어 강남권역과 강북권역 간 실망매물이 교차하면서 하락 시소게임 양상이었는데, 4주 전부터 강북권역 하락률이 컸습니다. 금주 하락률은 강북권역 -0.04%, 강남권역 -0.03%로 횡보했습니다.

서울 하락구가 18곳에서 20곳으로 늘었고, 상승구가 1곳에서 3곳으로 늘었습니다. 순환매와 양극화가 공존하는 양상입니다. 강북권역 14개구는 지난주 상승 1곳, 강보합 3곳에서 금주 상승 2곳, 약보합 1곳으로 마감했습니다. 마포구가 2주째 상승해 노도강 등 중저가지역의 약세 충격을 쉐어링했고, 용산이 약보합으로 방어했습니다. 강남권역은 11개구 중 지난주 강보합 2곳, 약보합 1곳에서 금주 상승 서초구 1곳, 약보합 동작구 1곳입니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.11% 상승해 상승률이 0.03%p 줄었습니다. 올해 들어 상승률 레벨다운 양상을 보였다가 2월부터 다시 늘어났지만, 재차 상승률이 안정되고 있습니다. 강북권역이 0.13% 올랐고, 강남권역이 0.10% 상승해 전주 대비 각각 0.03%p씩 줄었습니다. 전반적으로 사용가치가 높은 강북권역의 전세수요가 타이트합니다.

전체 25개구(區) 중에 상승구는 전주와 동일하게 23곳을 유지했고, 하락구도 2곳으로 동일합니다. 강북권역이 강남권역보다 수급불안이 여전해 상승률이 상대적으로 높습니다. 강북권역 14개구(區) 전지역이 강세입니다. 중랑구까지 2주째 상승행진입니다. 반면 강남권역 하락지역은 금천구가 9주째 약세였고, 강동구가 경계매물 출회로 4주째 약세입니다.

경기 매매가격은 김포시가 2주째 상승률 1순위입니다. 경기는 전주 대비** -0.03% 하락해 하락률이 0.01%p 줄었고, 2주째 약세가 완화되는 상황입니다만, 16주째 조정국면입니다. 지난해 11월부터 누적매물이 나오면서 하락국면이 꾸준합니다. 김포시가 교통 호재가 반영되면서 2주 연속 1위에 올랐습니다. 하남시가 강보합으로 2순위로 급등했습니다. 경기에서 화성 다음으로 10년 전 대비 인구증가가 큰 지역입니다.

인천은 전주 대비** 약보합으로 마감했고, 하락률이 0.01%p 줄었습니다. 지난해 9월부터 낙폭과대 지역 중심으로 등락이 반복됐고, 시세 부침(浮沈)을 거듭해 매물소화가 어느 정도 진행된 것으로 보입니다. 입주물량, 급매물 등 수급악재가 희석되는지 지켜볼 일입니다. 그동안 중구가 꾸준히 견조(堅調)했었으나, 금주는 준신축 단지 급매물이 정리된 서구와 남동구가 역세권 중심으로 강세입니다.

경기 전세가격은 광명시가 15위에서 1위로 올랐습니다. 경기도는 전주 대비** 0.07% 상승해 상승률이 소폭 줄면서 30주째 상승세입니다. 매물이 충분치 않은 광명시가 광명뉴타운 신축단지 중심으로 수요가 몰리면서 1위로 급등했습니다. 의왕시가 장안지구 도시개발구역과 공공주택지구개발, 오전동ㆍ고천동 개발 계획으로 인한 이주 수요에 힘입어 3위에서 2위로 올랐습니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.14% 상승했고, 상승률이 0.01%p 줄었습니다. 1월 중순까지 이어진 조정에 힘입어 경계매물 압력이 완화되면서 상승률이 부쩍 강해졌습니다. 남동구가 한화포레나 인천구월 입주 마무리로 0.23% 오르면서 상승 1위입니다. 서구가 검단신도시 인프라 구축으로 인근 구도심과 김포지역 유입 수요가 늘면서 0.21% 올라 2위입니다.

전국 권역별 매매가격 하락세는 광역시에 이어 지방도시로 이어졌습니다. 고금리, 대출규제, 공사비 부담 등 약화된 투자환경이 변화되지 않아 광역시 매물압력이 지방도시로 확대됐습니다. 금리 인하 지연으로 추세반전 모멘텀도 안보입니다. 서울도 사자와 팔자 간 호가 괴리가 유지되면서 아파트 매매거래량(서울부동산정보광장)이 1월 2,569건(+40.8% MoM)에서 2월 2,031건(-20.9% MoM)으로 줄었습니다. 거래량 회복 여부가 관건입니다.

전국 권역별 전세가격은 여전히 서울이 수도권을 앞지르고 있습니다. 금주 전세 상승률 1위는 0.14% 오른 인천입니다. 2위가 0.13% 오른 강원이고, 서울도 0.11% 올라 3위이며, 경기가 0.07% 상승해 4위입니다. 지난주보다 서울과 수도권 상승률이 조금씩 줄었지만, 서울 상승압력은 강한 편입니다. 인천ㆍ경기를 합친 수도권 상승률이 0.09%로 서울보다 수위가 낮습니다. 매매수요가 관망세를 보이면서 전세수요 압력이 늘어나는 상황입니다.

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