금리 인하 눈치 게임! 부동산은 인하해도 걱정, 안 해도 걱정?

美 연준(Fed)이 5월 연방공개시장위원회(FOMC)에서 정책금리를 연 5.25~5.50%로 동결했지만, 시장은 시기상의 이슈로 생각합니다. 인플레이션이 안전 경로를 유지하고, 고용지표만 톤다운 된다면 올해 하반기 적게는 1회부터 많게는 2회의 인하를 예상하는 전문가들이 늘었습니다.

최근 주요국 통화정책의 디커플링(decoupling, 탈동조화)이 주목받는 가운데, 제일 먼저 유럽은행(ECB)의 6월 금리 인하 실현이 관심입니다. 주요국의 선제적 금리 인하가 성장모멘텀이 약화되고 있는 美 연준 금리정책에 어떤 영향을 줄지 주목됩니다.

5월 한은 금통위에서 기준금리를 연 3.5% 유지하고, 올해 경제성장률 전망치를 종전 2.1%에서 2.5%로 상향한 바 있습니다. 올해 소비자물가 상승률 전망치는 2.6%를 유지했지만, 여전히 목표수준 2%를 웃돌고 있습니다.

美 연준의 금리인하 시점이 지연되고 있는 상황에서 경제성장률을 높였고, 물가 부담도 여전하기에 표면적으로는 금리 인하 명문이 약해진듯 보입니다. 그러나 한은의 올해 성장률 전망은 상반기 2.9%에서 하반기 2.2%로 상고하저(上高下低)입니다. 하반기 내수회복 필요성이 어느 때보다 높은 상황이죠.

부동산시장은 이창용 한은 총재의 '소비자물가 상승률 2.3~2.4% 하향 트렌드가 확인되면 금리인하 고려할 수 있다'는 코멘트에 주목 중입니다. 한은은 올해 경제성장률을 0.4%p 상향했으나, 연간 물가상승률 전망치는 종전 2.6%를 유지했습니다.

그만큼 하반기 물가안정에 대한 확신이 전제됨을 시사합니다. 한은은 물가상승률에 대해 2022년 5.1%, 2023년 3.6%에서 2024년 2.6%, 2025년 2.1%로 추세 하향을 전망합니다. 기준금리 인하는 경제 둔화 환경을 의미하지만, 부동산 등 자산시장에는 새로운 기회요인이 될 수도 있습니다.

5월의 지역별 주택가격 변동을 색상 테이블로 설명해 드립니다. 푸른색이 진할수록 전월 대비 하락률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복되는 지역입니다. 붉은색은 상승 지역입니다.

5월 서울 매매가격 전월 대비 증감률은 강보합세입니다. 지난달 5개월 만에 0.02% 상승 전환했지만, 강북권 하락세가 심화되면서 상승 모멘텀이 약화됐죠. 그나마 강남권이 0.06% 상승 횡보해 서울 회복세가 유지됐습니다.

반면 강북권 하락률은 -0.06%로 7개월째 약세를 지속했습니다. 전월보다 하락률이 0.03%p 늘었습니다. 강남권과 강북권 간 양극화가 좁혀지지 않습니다. 강북권 14개구 중 상승지역이 4곳에 머물렀습니다. 업무지구인 마포ㆍ서대문구, 한강 축인 용산ㆍ성동구가 상승세입니다.

강남권은 상승구(區)가 1~3월 1~2곳에 불과했습니다. 4월 들어 상승구가 강남권 11개구 중 6곳으로 늘었고, 5월에는 8곳으로 늘어나면서 전월 대비 0.06% 상승 횡보했습니다. 강남3구가 모두 상승세를 보였습니다.

범(汎)강남권에서는 2월부터 회복세가 뚜렷했던 강동구가 0.40% 올라 상승 1위를 기록했고, 동작구까지도 상승 전환했습니다. 학군 인기지역인 양천구는 재건축 기대감이 더해지면서 3~4월 연속 상승 1순위였죠. 5월 오름세가 둔해지긴 했지만 상승세를 유지했습니다.

경기도 매매가격 전월 대비 증감률은 강보합을 시현(示現)한지 1개월 만에 재차 약세로 마무리됐습니다. 상승지역이 1월 1곳, 2월 2곳, 3월 3곳, 4월 7곳으로 늘었다가 5월 4곳으로 줄었습니다.

준(準)강남권으로 인기였던 과천시가 GTX-C노선 착공 이슈가 재 반영되면서 0.14% 오르는 등 하락세 없이 상승세가 꾸준합니다. 김포시가 5호선과 GTX 등 교통호재에 힘입어 0.11% 상승했고, 화성시가 GTX 개통에 힘입어 0.07% 올랐습니다.

경기도가 실수요자 선호지역으로 손꼽히는 이유는 서울 근접성에 다양한 교통개발 이슈가 더해져 인구유입이 꾸준하기 때문입니다. 서울 근접지인 과천ㆍ성남시는 준강남으로 평가받고, 광명시와 화성 동탄은 인기투자처로 각광받고 있습니다.

상기 4곳은 지난해 6월부터 과천을 선두로 상급지 이동 수요가 더해져 회복을 주도한 바 있죠. 올해 들어 상승지역 중심으로 조정에 노출되었지만, 김포가 회복 랠리에 가세하면서 순위 경쟁 중입니다.

5월 전국 주택매매가격 지수는 93.0으로 전년동기 대비* -0.9% 하락했습니다. 장기 하락추세가 이어지고 있으나, 지난해 하반기 반등과정에서 급매물이 소화되면서 하락률이 10개월째 완만해지고 있습니다.

한편 단기 추세를 가늠하는 전월 대비** 증감률은 지난해 말 3개월 짧은 회복을 끝으로 약세 진행 중입니다. 하락률은 2월 -0.08%에 이어 3월 -0.11%, 4월 -0.03%, 5월 -0.08%로 여전히 모멘텀은 불확실하고, 하락률 변동폭도 큽니다.

지방도시의 전월 대비** 매매가격 하락률은 3월 -0.09%, 4월 -0.06%에 이어 5월 -0.09%로 오르내림이 컸습니다. 지방도시 중 상승세를 줄곧 유지했던 강원과 충북 중에서 충북이 지난 4월부터 하락 전환됐습니다.

시세 부담이 큰 경기보다 수도권에 근접한 충북ㆍ강원에 교통호재를 바라본 저가 매수 결과였지만, 상승세가 7개월째 이어지다 보니 피로감이 누적됐습니다. 강원도 춘천시는 GTX-B 노선 확정 발표에 힘입어 상승세를 유지했습니다.

5월 전국 주택전세가격 지수는 92.3으로 전년동기 대비* 0.4% 상승 전환했습니다. 장기 하락추세가 마무리될지 지켜볼 일입니다. 전세 수요 증가로 광역시와 지방도시를 제외한 서울ㆍ수도권 지역의 전년동기 대비* 증감률이 상승 전환한지 3개월째입니다.

이에 전국 증감률도 서서히 턴어라운드된 것입니다. 한편 전국의 전월 대비** 상승률은 0.07%로 9개월째 회복세입니다. 고금리로 인해 대기 매매 수요가 대거 전세에 머물렀기 때문입니다.

연초 대비 매매가격 하락률이 컸던 권역 순위는 5개광역시 -0.53%>기타지방 -0.31%>인천 -0.31%>강북권 -0.29% 순입니다. 강남권이 유일하게 0.13% 상승세를 나타냈습니다. 전세가격은 대부분 상승했습니다.

인천이 0.80% 올라 탑 순위이고, 강북 0.76%, 강남 0.72%가 뒤를 이었습니다. 기타지방 상승률은 강보합이고, 5개광역시만 공급 확대로 -0.25% 하락했습니다. 매매-전세 간 증감률갭은 인천 1.11%p>강북 1.06%p>경기 0.78%p 순입니다.

강북권의 매매-전세 간 증감률갭이 컸지만, 1위를 2주 연속 인천에 내주면서 2위를 유지했습니다. 두 지역 모두 투자가치보다 사용가치가 반영되면서 전세가격이 강한 지역입니다.

한편 고금리 장기화와 자본력 차이로 급매물이 출회되면서 매매가격 하락도 심했습니다. 반면 자본 밀집지역인 강남권은 금리 영향이 적어 유일하게 매매가격 상승세입니다. 다만 전세가격 강세가 연동되면서 매매-전세 간 증감률갭이 0.59%p로 점점 늘어납니다.

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