하반기 내수활성화 카운트다운?! 부동산에 남은 변수가…

6월 초 유럽중앙은행(ECB)이 기준금리를 종전 4.5%에서 4.25%로 인하하면서 G7(주요 7개국) 중 첫 번째로 피봇(Pivot, 통화정책전환)이 현실화됐죠. 유럽이 기준금리 5회 연속 동결을 끝으로 인하 시동(始動)을 걸면서 주요국 통화정책에도 변화가 시작된 것입니다.

선진 주요국이 물가안정에 대한 기대감이 무르익고 있습니다. 경기활성화를 위해 앞다퉈 기준금리를 내린다면 美 연준 금리정책에도 상당한 영향을 줄 수 있다는 관측이 지배적이죠. 시장은 美 연준이 가장 민감하게 여기는 개인소비지출(PCE) 상승률이 점진적으로 안정된다면 통화정책에 대한 경계감도 한결 유연해질 것으로 봤습니다.

전세계 중앙은행의 전통적인 양대 책무는 인플레이션 안정을 통한 경제성장 지속과 경제활성화를 통해 견조한 고용확대 유지입니다. 다만 인플레이션과 고용 사이에서 균형잡힌 금리정책이 쉽지 않아 각국 중앙은행의 고민이 깊어갑니다.

통화정책은 규모나 방향성이 중요하며, 선제성(Preemptive)도 영향을 주기 때문에 정책효과를 위한 적절한 시기 선택도 필수죠. 실물경제와 물가 간 시차까지 극복해야 합니다. 시장은 한은 통화정책이 신중함을 마감하고 확장기조로 전환되는 시점이 언제일지 예의주시하고 있습니다.

시장은 한은총재의 '소비자물가 상승률 2.3~2.4% 하향 트렌드 확인 시 금리인하 고려' 코멘트에 집중합니다. '근원물가지수의 2%대 초반을 근거로 금리인하 환경 조성'을 언급한 대통령실 정책실장의 언론 인터뷰에서 금리인하 임박을 예상하기도 하죠.

그러나 이 모든 기대가 하반기 물가안정에 대한 확신이 전제되어야 가능합니다. 다행스러운 점은 한은이 발표하는 기대인플레이션율이 5월 3.2%에서 6월 3.0%로 0.2%p 줄었다는 점입니다. 소비자가 전망하는 향후 1년 물가전망치인 기대인플레이션이 2%대로 진입하는 순간, 금리 인하에 대한 기대치도 제고될 수 있습니다.

6월 지역별 주택가격 변동을 색상 테이블로 구분해 봤습니다. 푸른색이 진할수록 전월 대비 하락률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복되는 지역입니다. 붉은색은 상승 지역입니다.

6월 서울 매매가격 전월 대비 증감률은 3개월째 회복세입니다. 지난 4월 상승 전환했지만, 강북권역이 하락세에서 벗어나지 못해 5월 강보합에 머물렀었죠. 6월 들어 강북권역까지 반등하면서 의미 있는 상승세가 나타난 것입니다.

강북권역은 7개월째 약세를 마무리하고, 0.03% 상승 전환했습니다. 전월보다 0.08%p 늘었습니다. 그럼에도 불구하고 강남권과 강북권 간 양극화는 좁혀지지 않았습니다. 또한 강북권 14개구 중 하락지역 5곳은 노도강성(노원ㆍ도봉ㆍ강북ㆍ성북), 동대문구로 압축되는 등 차별화 양상도 이어졌습니다.

강남권은 상승구(區)가 1~3월 1~2곳에 불과했습니다만, 6월 들어 9곳으로 늘어나면서 전월 대비 0.16% 큰 폭으로 상승했습니다. 강남3구 핵심지역 모두 주도적인 상승세를 시현했습니다.

특히 서초구는 0.34% 상승해 강남권역에서 상승 1위에 랭크됐습니다. 범(汎)강남권인 강동구와 동작구도 회복세가 뚜렷했습니다. 2월부터 회복세에 동참했던 강동구는 0.27% 올라 상승 2위를 기록했고, 동작구가 상승 바통을 이어받았습니다. 조정지역은 금관구(금천ㆍ관악ㆍ구로) 중 관악구와 구로구만 남았습니다.

경기도 매매가격 전월 대비 증감률은 하락세가 이어졌지만, 하락률은 5월 -0.07%에서 6월 -0.06%로 조금씩 안정을 찾는 모습입니다. 상승지역 역시 5월 4곳에서 6월 6곳으로 늘었습니다.

흥미로운 점은 준(準)강남권 No.1으로 인기를 모으는 과천시가 GTX-C노선 착공 이슈가 재 부각되면서 0.54% 오르는 등 하락세 없이 상승세가 꾸준했고, 이어서 No.2인 성남시도 상승 전환에 성공한 것입니다. 서울 접근성이 양호한 김포시도 5호선과 GTX-D 등 교통호재에 힘입어 0.06% 상승했고, 과천에 근접한 안양시가 오랜만에 올랐습니다.

경기도가 실수요자 선호지역으로 손꼽히는 이유는 서울 근접성에 GTX 교통개발 이슈가 더해져 인구유입이 지속되기 때문이죠. 서울 근접지인 과천ㆍ성남시는 명실상부하게 준강남으로 평가받으며 경기권의 차별화를 주도 중이고, 광명시ㆍ화성 동탄은 인기투자처로 각광받고 있습니다.

상기 4곳은 지난해 6월부터 과천을 선두로 상급지 이동 수요가 더해져 회복을 주도한 바 있죠. 올해 들어 김포가 회복 랠리에 가세하면서 순위 경쟁이 재현 중입니다. 최근 과천ㆍ성남 인근지역인 안양ㆍ군포로 매수세가 확장되는 모습도 보입니다.

6월 전국 주택매매가격 지수는 92.9로 전년동기 대비 -0.7% 하락했습니다. 장기 하락추세가 이어지고 있으나, 조금씩 급매물이 소화되면서 하락률이 지난해 8월부터 11개월째 완만해졌습니다.

한편 단기 추세를 가늠하는 전월 대비 증감률은 지난해 말 3개월 짧은 회복을 끝으로 약세 진행 중이죠. 하락률은 3월 -0.11%에 이어 4월 -0.03%, 5월 -0.08%, 6월 -0.07%로 여전히 모멘텀은 불확실하고, 하락률 변동폭도 큽니다. 서울과 지방 간 양극화현상이 두드러지고 있습니다.

서울지역의 반등에도 불구하고, 지방도시의 전월 대비 매매가격 하락률은 4월 -0.06%에 이어 5월 -0.09%, 6월 -0.08%로 하락 압력이 꾸준합니다. 6월 들어 그동안 상승세를 줄곧 유지했던 강원과 충북 마저도 하락 전환됐습니다.

두 지역의 일시적 상승은 경기권 시세 부담으로 인해 수도권에 근접한 충북ㆍ강원에 교통호재를 바라본 저가 매수 결과였죠. 그러나 7~9개월씩 상승세로 피로감이 누적됐습니다. 전북이 전주 완산구의 학군지역 중심으로 매물 소진에 힘입어 강보합으로 전환됐습니다.

6월 전국 주택전세가격 지수는 92.4로 전년동기 대비 0.8% 상승해 2개월째 오름세입니다. 18개월 간의 장기 하락추세 마무리에 대한 기대감이 커졌습니다. 전세 수요 증가로 광역시와 지방도시를 제외한 서울ㆍ수도권 지역의 전년동기 대비 증감률이 상승 전환한지 4개월째입니다.

이에 힘입어 전국 증감률의 턴어라운드가 현실화됐죠. 한편 전국의 전월 대비 상승률은 0.08%로 10개월째 회복세입니다. 고금리와 매매가격 부담으로 대기 매매 수요가 아직은 전세에 머물러 있고, 수요 대비 신축공급도 부족한 상황입니다.

연초 대비 매매가격 하락률이 컸던 권역 순위는 5개광역시 -0.73%>기타지방 -0.39%>인천 -0.39%>경기 -0.30%>강북권 -0.27% 순입니다. 강남권이 유일하게 0.29% 상승세를 나타냈습니다. 전세가격은 대부분 상승했습니다.

강북이 1.07% 올라 탑 순위이고, 강남 1.01%, 인천 0.91%, 경기 0.73%가 뒤를 이었습니다. 기타지방은 -0.03% 하락했고, 5개광역시도 공급부담으로 -0.32% 하락했습니다. ‘매매-전세 증감률 갭’은 강북 -1.34%p>인천 -1.30%p>경기 -1.02%p>강남 -0.73%p 순입니다.

강북권의 ‘매매-전세 증감률 갭’이 1위로 집계됐습니다. 2위는 인천입니다. 두 지역 모두 투자가치보다 사용가치가 우위를 보이면서 매매가격 증가율보다 전세가격 증가율이 더욱 탄력적인 지역입니다.

한편 고금리가 장기화되고, 가용자본력 차이로 인해 급매물이 출회되면서 매매가격 하락이 심한 반면, 반등은 상대적으로 약했습니다. 자본 밀집지역인 강남권은 금리 영향이 적어 견조하게 매매가격 상승세를 유지했습니다. 다만 전세가격 강세까지 연동되면서 ‘매매-전세 증감률 갭’이 -0.73%p로 점점 늘어났습니다.

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