9월 미국 금리 인하 기대! 국내 부동산에는 언제가 찬스일까?

8월은 미국 7월 실업률이 발표되면서 미국발(發) 경기 침체 우려가 급부상했던 한 달이었습니다. 美 실업률은 6월 4.1%에서 7월 4.3%로 올랐습니다. 지난 3월 3.8%를 저점으로 연 4개월째 상승한 수치입니다.

이로 인해 최근 주목받고 있는 '삼 법칙(Sahm Rule) 불황지표'는 3월 0.30%p, 4~5월 0.37%p, 6월 0.43%p, 7월 0.53%p로 올랐습니다. 시장에서는 '삼 불황지표'가 0.5%p를 상회할 경우 경제침체 가능성을 높게 봅니다. 이제 미 연준(Fed)의 9월 정책금리 인하가 기정사실화 됐습니다.

연방공개시장위원회(FOMC)의 남은 일정은 3회(9/19, 11/8, 12/19)이고, 한은 금통위 회의 일정은 2회(10/11, 11/28)입니다. 미국발 경기침체 우려가 부상하면서 미 연준(Fed)을 비롯해 세계 각국의 중앙은행의 피봇(Pivot, 통화정책 변화) 선택 가능성이 커지고 있습니다.

미국처럼 경기보다 물가에 치우쳐 시작된 금리 실기론이 회자되기 전에 국내 기준금리의 인하 필요성이 점증하는 분위기입니다. 그럼에도 불구하고, 금리 인하는 신중할 수밖에 없습니다. 주택가격 안정에 대한 다양한 통화당국의 대비가 정책결정의 근간을 이루기 때문입니다.

9월에 美 연준의 금리 인하가 가시화될 경우 10월 국내 기준금리의 하향 추세에 대한 기대감도 커질 것입니다. 내수활력 및 고용확대에 효과적인 투자 확대에 고금리 장기화는 확실히 부담요인입니다. 외환시장과 부동산 가격 변동성에 대한 우려에도 불구하고, 시장참여자들이 피봇을 기다리는 이유죠.

다만 美 금리 인하가 시작되면 글로벌 경제에 대한 체감적 우려가 커질 수 있습니다. 국내 부동산 등 자산시장 입장에서는 美 경제의 연착륙 속에 단계적인 금리 인하가 충격을 줄이는 가장 유리한 상황일 수 있습니다.

8월 지역별 주택가격 변동을 색상 테이블로 구분해 봤습니다. 푸른색이 진할수록 전월 대비 하락률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복되는 지역입니다. 붉은색은 상승 지역입니다.

8월 서울 매매가격 전월 대비 증감률은 5개월째 회복세입니다. 강북권 회복세가 늦어 6월까지 소폭 반등에 머물렀죠. 그런데 7월부터 상승률이 확대되면서 8월 0.52% 올랐습니다. 한편 강북권은 7월 0.38%의 안정적인 상승세를 시현한데 이어 8월에도 0.35% 상승세가 이어졌습니다.

강남권과 강북권 간 양극화는 여전히 유지되고 있습니다. 강남권 대비 강북권 증감률 갭이 6월 0.13%p에서 7월 0.09%p로 다소 좁혀졌다가 8월 0.34%p로 확대되는 모습입니다. 강북권 14개구 중 하락지역은 노원ㆍ도봉구 2곳입니다.

강남권은 8월 0.69% 상승해 오름세가 5개월 연속 이어졌습니다. 상승구(區)도 1~3월 1~2곳에 불과했으나, 6월 들어 9곳으로 늘어났고, 7월 10곳에 이어 8월에도 10곳이 유지되면서 전월 대비 0.22%p 늘었습니다. 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 핵심지역 모두 주도적인 상승세를 시현했고, 범(汎)강남권(강동ㆍ동작구)이 그 뒤를 이었습니다.

특히 2월부터 회복세에 동참했던 강동구는 1.29% 올라 상승 1위를 기록했고, 강남구도 1.21% 올라 상승 2위를 시현했습니다. 조정지역은 외곽지역 중 금천구 만 남았습니다.

경기도 매매가격 전월 대비 증감률이 0.19%로 상승했습니다. 지난해 12월부터 시작된 조정이 6월까지 이어졌는데, 준(準)강남권(과천ㆍ성남시)의 안정적 회복에 힘입어 2개월째 상승세가 이어진 것입니다. 상승지역 역시 5월 4곳, 6월 6곳, 7월 11곳에 이어 8월 14곳으로 늘었습니다.

준(準)강남권 No.1으로 인기를 모으는 과천시가 GTX-C노선 착공 이슈가 부각되면서 1.39% 오르는 등 상승세가 확산됐고, 이어서 No.2인 성남시도 1.33% 추세적 상승세를 보였습니다. 고양ㆍ안산ㆍ구리가 오랜 조정을 마감하는 모습입니다.

경기도가 실수요자 선호지역으로 손꼽히는 이유는 서울 근접성에 GTX 교통개발 이슈가 더해져 인구유입이 빠르기 때문입니다. 서울 근접지인 과천ㆍ성남시는 명실상부하게 준강남으로 평가받으면서 경기권 차별화를 주도 중입니다. 광명ㆍ화성 동탄도 인기투자처로 각광받고 있습니다.

광명시 조정이 마무리됐고, 올해 들어 부각된 김포 회복 랠리가 순위 경쟁을 높이고 있습니다. 최근 과천ㆍ성남 인근지역인 안양ㆍ군포로 매매관심이 늘었고, 소외됐던 부천ㆍ용인ㆍ시흥시로 매수세가 확산되고 있습니다.

8월 전국 주택매매가격 지수는 93.0으로 전년동기 대비* -0.3% 하락했습니다. 장기 하락추세가 이어지고 있으나, 조금씩 급매물이 소화되면서 하락률이 지난해 8월부터 13개월째 완만해졌습니다.

한편 단기 추세를 가늠하는 전월 대비** 증감률은 지난해 말부터 8개월째 약세 진행을 마감하고, 지난 7월 0.02% 상승 전환에 이어 8월 0.11% 상승세를 이어갔습니다. 권역별로 살펴보면 서울이 전월 대비 0.52% 올라 5개월째 상승 중이고, 수도권이 0.29% 올라 2개월째 상승했습니다. 반면 서울과 지방 간 양극화현상은 여전히 지속 중입니다.

서울과 수도권 반등에도 불구하고, 5개광역시 전월 대비** 매매가격 하락률은 약세가 이어졌습니다. 다만 6월 -0.21%, 7월 -0.22%에서 8월 -0.08%로 하락세가 줄었습니다. 지방도시 하락률도 6월 -0.08%, 7월 -0.07%에서 8월 -0.06%로 하락 압력이 조금씩 줄고 있습니다.

그러나 서울ㆍ인천ㆍ경기는 모두 상승세인데, 5개 광역시는 울산을 제외하고 대부분 지역이 약세입니다. 지방도 약세 행진입니다만, 전북이 전주 완산구 학군지역 중심으로 매물 소진에 힘입어 6월 강보합으로 전환했고, 7월 0.13% 상승에 이어 8월 0.07% 올랐습니다.

8월 전국 주택전세가격 지수는 92.7로 전년동기 대비* 1.4% 상승해 4개월째 오름세입니다. 지난 18개월 간 하락세가 마무리된 것으로 보입니다. 전세 수요 증가로 서울ㆍ수도권 지역의 전년동기 대비* 증감률이 상승 전환한지 6개월째입니다. 지방도시 상승률도 0.1% 상승 전환했습니다.

이에 힘입어 전국 증감률도 턴어라운드가 현실화됐고, 이제 상승세가 추세적으로 진행 중입니다. 한편 전국의 전월 대비** 상승률은 0.19%로 12개월째 상승세입니다. 고금리 부담으로 대기매매 수요가 여전히 전세에 머물러 있는 상황입니다.

연초 대비 매매가격 하락률 순위는 5개광역시 -1.0%>기타지방 -0.5%>인천 -0.3%>경기 -0.1% 순입니다. 서울은 연초 대비 1.0% 상승했습니다. 상승률은 강남권 1.5%>강북권 0.5% 순입니다.

강남권의 상승에 힘입어 서울 평균은 안정적인 상승세를 나타낸 반면, 수도권은 연초 대비로는 아직까지 약세국면입니다. 반면 전세가격은 서울ㆍ수도권 중심으로 상승세를 이어갔습니다. 강북이 2.4% 올라 탑 순위이고, 강남 1.9%, 인천 1.6%, 경기 1.2%가 뒤를 이었습니다. 한편 5개광역시와 지방은 공급부담으로 하락세입니다.

‘매매-전세 증감률 갭’은 인천 -1.9%p>강북 -1.9%p>경기 -1.3%p>광역시 -0.6%p>강남 -0.5%p>지방 -0.4%p 순입니다. 인천의 ‘매매-전세 증감률 갭’이 1위로 집계됐습니다. 2위는 강북입니다. 두 지역 모두 투자가치보다 사용가치가 우위를 보이면서 매매가격 증가율보다 전세가격 증가율이 탄력적입니다.

고금리가 지속되고, 가용자본력 차이로 인해 급매물이 출회되면서 매매가격이 강남권 대비 상대적으로 낮습니다. 반면 자본 밀집지역인 강남권은 금리 영향이 적고, 수요가 밀집되어 매매가격이 높다는 특징이 있습니다.

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