설 지나면 집값 오른다? KB 과거 데이터 보니…

설 연휴 전후는 부동산 시장이 잠시 멈췄다가 다시 움직이는 시기입니다.

• 연휴 전 : 거래 감소, 관망 심리 확대
• 연휴 기간 : 시장 정체
• 연휴 이후 : 문의·임장·계약 재개

이 과정에서 시장이 다시 움직이기 시작하면, 체감상 “집값이 오르기 시작했다”고 느끼기 쉽습니다. 하지만 시장 재개와 가격 상승은 같은 의미일까요?

설 이후 가격 변화를 살펴보기 위해 KB주택가격동향 시계열 자료를 기준으로 최근 5년간의 설 연휴 전후 KB 월간 아파트 매매가격지수를 분석해 봤습니다. 설 연휴의 영향은 보통 한 주가 아니라 한 달 이상에 걸쳐 반영되기 때문에 매 해 1월부터 3월까지의 지수 변화를 모아봤어요. 

최근 5년간 설 전후 흐름을 살펴보면, 연휴 직후 가격이 새롭게 상승 국면으로 전환된 사례는 제한적이었습니다.

• 2021년: 이미 상승장이 진행 중이던 국면
• 2022년: 고점 통과 이후 상승 탄력 둔화, 조정 국면
• 2023년: 하락세 지속, 일부 지역 낙폭 축소
• 2024년: 3월 이후 서울 반등, 그러나 설이 계기라고 보긴 어려움
• 2025년: 전국·수도권 대체로 보합 흐름

대부분의 해에서 설 이후 가격 흐름은 기존 추세의 연장선에 가까웠습니다. 즉, 설 이후 집값이 새로 오른 것이 아니라 이미 형성된 방향이 이어졌거나 완만하게 유지된 경우가 많았습니다.

실제로 2023년에는 금리 상승·규제 강화 영향이 강해 설 이후에도 약세가 이어져 하락하기도 했습니다.

가격보다 더 분명하게 반응한 지표는 거래량입니다. 대체적으로 설 연휴가 포함된 달에는 거래일 수 자체가 줄어들며 거래량이 일시적으로 감소하지만, 2023년~2025년의 경우를 보면, 연휴 이후 미뤄졌던 계약이 반영되며 거래가 늘어나는 경향이 나타납니다.

2023년 1월 서울 거래량지수는 1.6에 그쳤지만, 2월 6.3으로 상승했고, 2025년에도 1월 7.9에서 2월 16.1로, 3월 42.7로 상승한 바 있습니다.

이 때문에 시장에서는 “연휴 지나니 갑자기 시장이 살아났다”는 체감이 생기지만, 이는 신규 수요 증가라기보다 거래 재개 효과로 보는 것이 더 정확합니다.

설 이후 변화가 가장 극명하게 나타난 지표는 매수 심리였습니다. 수요자들이 설 이후를 새로운 투자, 이사 시즌으로 보기 때문에 심리적 매수 활동이 증가할 수 있기 때문입니다.

최근 5년간 매수우위지수를 보면, 2022년부터 2025년까지 설 연휴 이후 2월보다 3월의 지수가 대부분 높습니다. 2023년 서울은 1월 20.9에서 2월 25.1, 3월 26.7로 증가했고, 2024년에도 2월 25.6에서 3월 29.7로 4.1포인트 증가했습니다.

이는 연휴 기간 동안의 정보 탐색과 가족 간 주거·자산 관련 대화, 연초 계획 수립 등의 영향으로 해석할 수 있습니다.

다만 중요한 점은, 심리 반등이 곧바로 가격 반등으로 이어지지는 않았다는 것입니다. 실제 매매가격은 심리 변화 이후에도 상당한 시차를 두고 반응하는 경우가 대부분이었습니다.

최근 5년 데이터를 종합해보면, 설 이후 시장을 바라볼 때 기준은 비교적 분명해집니다.

설 연휴가 끝나면 부동산 거래가 본격적으로 재개되면서 수요가 일시적으로 상승하는 경향이 있습니다. 하지만 이런 계절적 효과는 일시적이며 가격 상승은 물가나 기준금리, 대출 규제, 정책 같은 거시 환경의 변화와 정책 변화에 더 큰 영향을 받습니다.

설은 시장을 바꾸는 계기라기보다, 기존 흐름이 유지되는지를 확인하는 시점에 가깝다고 봐야 할 것입니다.

2026년 설 연휴 이후 가격 흐름은 아직 월간 지표로 확인할 수 없는 구간입니다. 다만 1월 이후 주간 지표와 심리 흐름을 보면, 현재까지는 매매가격지수보다 매수우위지수가 먼저상승하고 있는 모습이 나타납니다.

설 이후 시장의 방향은 단기 체감보다 조금 더 시간을 두고 확인할 필요가 있습니다.