취약한 내수 및 부동산 경기, 회복을 위한 안정화 대책은?

지난 12월 美 중앙은행 연방공개시장위원회(FOMC)의 올해 마지막 정책금리가 스몰컷(0.25%p)으로 마감됐습니다. 9월 빅컷(0.50%p), 11월 스몰컷(0.25%p)에 이어 3회 연속 금리 인하 행보를 이어간 것입니다.

이로써 9월 피봇(Pivot, 통화정책 전환)이 시작되기 이전 5.25~5.50%였던 美 정책금리는 세 차례 인하 단행으로 1%p 하락한 4.25~4.50%로 낮아졌습니다. 지금까지 하향조정으로 한국(3.0%)과 미국 간 금리차는 상단 기준으로 1.75%p에서 1.5%p로 줄었습니다.

한국은행이 지난해 10월 0.25%p 기준금리 인하를 단행하면서 피봇 기조에 동참한 바 있죠. 2024년 11월 마지막 금융통화위원회에서 2연속 기준금리 인하(0.25%p씩 2회, 3.5%→3.0%)를 통해 완화적 통화정책의 추세를 확인한 바 있습니다.

고공 환율로 인한 수입물가 우려 속에서도 1%대 소비자물가지수 등 금리 인하에 유리한 환경이 조성된 것이 주효했습니다. 美 연준(Fed)의 금리 속도조절론과 환율 부담 속에서 1월 한국은행의 통화정책 방향이 확장 기조를 유지할지 관심입니다.

지난달 한국은행이 발표한 2024~2026년 국내 잠재성장률은 평균 2%입니다. 정부는 2일 ‘2025년 경제정책방향’을 발표하면서 올해 경제성장률 공식 전망치를 종전 2.2%에서 잠재성장률을 하회한 1.8%로 수정했습니다. 시장전문가들은 경제 안정화와 내수 살리기를 위해서 정부가 추가경정예산 편성 등 재정지출 확대 카드를 선택할 개연성을 언급하기도 합니다.

대외 수출환경 불확실성으로 올해는 내수 활성화가 절실한 상황입니다. 재정 조기집행을 포함한 재정지출 확대와 기준금리 인하 등을 통해 국내 최종 생산물에 대한 총수요 확대 정책을 기대하는 이유입니다.

다만 물가 자극과 1,500원을 위협하는 원달러 환율에 대한 부담이 관건입니다. 여하튼 美 연준이 두 차례 스몰컷 기회가 남았다는 예측 보도도 있으니 1월 중 효과적인 경기 안정화 대책을 희망해 봅니다.

12월 지역별 주택가격 변동을 색상 테이블로 구분했습니다. 붉은색이 진할수록 전월 대비 상승률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복이 적은 지역입니다. 푸른색은 하락 지역입니다.

12월 서울 매매가격 전월 대비 증감률은 9개월째 회복세입니다. 강북권은 7~9월까지 0.3%대 상승률을 유지했다가 10월 0.19%에 이어 12월 0.13%로 완만해졌습니다. 그럼에도 불구하고, 강북권은 7개월 연속 상승세입니다. 9월부터 14개구 전 지역이 상승했으나, 12월에는 상승구가 11개구로 줄었습니다.

강북권 외곽지역인 노원ㆍ강북구가 하락 전환했고, 중랑구가 가장 많이 하락했습니다. 12월 강북권 상승 순위는 용산구 0.84%>성동구 0.34%>동대문구 0.30%>중구 0.27% 순서입니다.

강남권은 8~9월 0.6%대 상승했고, 10월 0.37%에 이어 12월 0.22%로 상승률이 줄었지만, 9개월째 상승세입니다. 강남권과 강북권 간 양극화는 여전합니다. 강남권 대비 강북권 증감률 갭이 8월 0.34%p, 9월 0.24%p, 10월 0.18%p에 이어 12월 0.09%p로 내려갔지만, 여전히 강남권이 우세합니다.

상승구(區)도 10~11월 2개월째 11개구 전 지역이 상승한 바 있는데요. 12월에는 외곽지역인 관악ㆍ구로구가 하락 전환해 상승구가 9곳으로 줄었습니다. 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구), 범(汎)강남권인 강동구가 상승을 주도했습니다.

경기도 매매가격 전월 대비 증감률이 -0.08%로 하락 전환했습니다. 6월부터 준(準)강남권(과천ㆍ성남시)의 안정적 회복에 힘입은 5개월째 상승세를 마감하고 조정에 들어갔습니다. 상승지역은 11월 14곳에서 12월 8곳으로 줄었습니다. 군포ㆍ시흥ㆍ안양시를 제외한 대부분 지역의 상승률이 줄었습니다.

군포시는 GTX-C 노선 수혜에 대한 기대에 힘입어 경기도 내 관심지역으로 부상하면서 0.62% 올라 상승 1순위입니다. 과천시가 GTX-C 노선 착공으로 0.61% 올라 상승 2순위이고, 성남시가 0.27% 상승해 3순위입니다.

경기도는 서울에 인접해 있고, 곳곳의 산단지역 보유에 따른 젊은 근로소득자 유입이 꾸준하며, GTX 교통개발 이슈가 더해져 주택 실수요자의 관심이 높은 지역입니다. 서울 근접지인 과천ㆍ성남시는 준강남으로 평가받으면서 경기권 차별화를 주도했습니다.

광명ㆍ화성 동탄ㆍ김포시도 인기투자처로 자리잡았습니다. 9월부터 과천ㆍ성남의 가격 부담이 생기면서 오히려 인근지역인 안양ㆍ군포로 매매 관심이 확장하는 모습입니다. 11월 수원ㆍ구리에 이어 12월에는 시흥으로 순환매가 유입됐습니다.

12월 전국 주택매매가격 지수는 93.2로 전년동기 대비* -0.2% 하락했습니다. 장기 하락추세가 지난해 8월부터 11월까지 16개월째 완만해지다가 12월 재차 확대됐습니다. 한편 단기 추세를 가늠하는 전월 대비** 증감률도 지난 7월부터 상승 전환해 11월 0.03% 올랐다가 12월 -0.09% 하락 전환했습니다.

권역별로는 서울이 전월 대비** 0.17% 올라 9개월째 상승했고, 수도권이 0.01% 올라 6개월째 상승했으나, 상승률은 현저히 줄었습니다. 반면 지방도시가 -0.12%로 하락률이 늘면서 서울과 지방 간 양극화가 심합니다.

서울과 수도권의 회복세가 이어졌지만, 5개광역시 전월 대비** 매매가격 하락률은 하방 압력이 강해졌습니다. 하락률도 10월 -0.02%, 11월 -0.08%, 12월 -0.27%로 빠르게 늘었습니다.

5개 광역시 주택수요는 지방도시와 유사하게 기준금리 인하효과가 적었습니다. 5개 광역시는 울산이 5개월째 유일하게 상승했습니다. 울산은 실수요자 저가매수 가담이 주효했는데, 상승률이 0.01%에 불과해 지속 여부는 지켜봐야 할 것 같습니다.

12월 전국 주택전세가격 지수는 93.3으로 전년동기 대비* 1.4% 상승해 8개월째 오름세입니다. 전세수요 증가로 서울ㆍ수도권 지역의 전년동기 대비* 증감률이 상승 전환한지 각각 10개월째입니다.

지방도시도 5개월째 상승세를 이어갔습니다. 한편 전국의 전월 대비** 상승률은 0.10%로 16개월째 상승세입니다. 금리 인하 등 대출환경 변화를 기다리는 대기수요가 여전히 전세시장에 남아 매매시장으로 유입을 관망하고 있습니다.

매매가격이 연초 대비 하락세를 지속한 지역은 5개광역시 -1.4%>기타지방 -0.7%>인천 -0.1% 순입니다. 광역시와 지방은 하락률이 지난달 대비 각각 0.3%p, 0.1%p씩 확대됐고, 인천도 0.1%p 늘었습니다. 서울은 연초 대비 2.1% 상승해 상승률이 0.2%p 늘었습니다.

권역별로는 강남권 2.9%>강북권 1.3% 올랐습니다. 강남권 상승으로 서울 평균이 안정적으로 올랐습니다. 수도권도 연초 대비 9월 상승 전환했고, 12월 0.9% 올랐습니다. 전세가격은 서울ㆍ수도권 중심으로 상승세를 이어갔고, 강북이 3.4% 올라 상승 1순위입니다.

‘매매-전세 증감률 갭’은 인천 -3.2%p>강북 -2.1%p>경기 -2.0%p>광역시 -1.3%p>지방 -0.7%p>강남 -0.0%p 순입니다. 1위 인천과 2위 서울 강북은 투자가치보다 사용가치가 우위를 보이는 지역이죠.

매매가격 증가율보다 전세가격 증가율이 높습니다. 금리 인하를 압도하는 대출규제 효과와 가용자본력 차이로 급매물에 영향을 받으면서 매매증가율이 전세증가율 대비 약합니다. 경기 불확실성에도 불구하고, 자본밀집지역이자 공급부족지역인 강남권은 풍부한 수요로 매매 증가율이 상대적으로 높습니다.

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