금리 방향성 확인까지 관망세 대비! 주택시장의 다음 행보는?

내수 부진 장기화에 대한 우려의 목소리가 커지면서 내수 경기에 대한 불확실성이 고조되는 분위기입니다. 통계청의 '2024년 연간 산업활동동향'에 따르면 지난해 소매판매액지수는 전년동기 대비 2.2% 감소한 것으로 집계됐습니다.

소매판매는 백화점이나 대형마트의 최종 수요자에게 판매된 실적으로 실질적인 내수소비 동향을 가늠할 수 있는 지표입니다. 소매판매액은 불변지수 기준으로 3년 연속 하락했는데요. 하락률이 2022년 -0.3%, 2023년 -1.5%에 이어 2024년 -2.2%로 확대됐고, 이는 2003년 -3.2% 이후 최대 수준입니다.

한국은행이 기준금리를 지난해 10~11월 2회 연속 낮췄지만, 소매판매지수는 전년동기 대비 11월 -2.2%, 12월 -3.3%로 하락률이 확대됐습니다. 전월 대비로도 11월 보합세에서 12월 -0.6%로 하락 반전되는 등 소비심리 하락이 더욱 심화되는 양상입니다.

고금리와 물가불안 부담 속에 경제 외 돌발변수에 대한 위기감이 소비자에게 영향을 주는 것으로 보입니다. 2003년 이래 심각성을 보인 내수부진을 극복하려면 지출 유도와 세제를 통한 실질소득을 제고하는 방법이 필요합니다. 시장은 추경, 금리인하, 대출환경변화를 기대합니다.

GDP(국내총생산)에서 48% 비중을 담당하는 민간소비가 회복하지 못할 경우 내수경기의 의미 있는 변화에 예상보다 시간이 많이 소요될 수 있습니다. 한국은행은 '1월 금통위 결정 시 한국은행의 경기 평가' 게시물을 통해 올해 경제성장률을 1.6~1.7%로 제시한 바 있죠.

글로벌 투자은행(IB) 8개사도 올해 한국 국내총생산 증가율 평균전망치를 1.7%로 보고 있고, 일부 기관은 놀랍게도 1.3%까지 내렸습니다. 한국개발연구원(KDI) 등 국책연구원까지 적극적인 거시정책 검토를 제안하는 상황입니다.

25일 2차 금통위에서 금리 인하 기대가 높지만, 연속 인하에는 변수가 복잡합니다. 우선 美 연준(Fed)에서 1월 정책금리를 매파적으로 동결(연 4.25~4.50%)하면서 인하 행진에 제동을 걸었습니다. 美 소비자물가지수(CPI) 상승률이 2024년 11월 2.7%에 이어 12월 2.9% 상승하면서 연준 2% 목표를 상회해 동결 의지가 지속될 수 있습니다.

특히 한미 금리차가 상단기준 1.50%p에 달하고, 국내 소비자물가지수가 5개월 만에 2%대에 올라 걱정입니다. 한은이 물가불안과 내수침체 간 우선순위를 어디에 둘지 현명한 판단을 기다려 봅니다.

2월 1주차(2월 3일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.3으로 전년동기 대비* -0.63% 하락했습니다. 지난해 11월 이래 하락률이 -0.55~-0.57% 수준에서 횡보하다가 지난주부터는 하락률이 -0.6%대로 더욱 확대됐습니다.

중장기 회복의 확인이 좀 더 지연되는 상황입니다. 반면 단기 흐름인 전주 대비** 증감률은 -0.06% 하락했습니다 (이하 전주 대비** 기준). 전주 대비로는 하락세가 0.01%p 줄었습니다.

서울은 1월 중순에 33주째(8개월) 상승세를 마감하고, 강보합으로 바뀌는 등 모멘텀이 약화된 바 있습니다. 그런데 2주 전부터 0.01% 상승세가 이어졌습니다.

한편 수도권은 지난해 12월 둘째 주에 7개월 간 상승세를 마감하고 약세 전환한 이래 7주째 약세입니다. 금주는 -0.03% 하락했습니다. 5개광역시와 지방도시의 전주 대비 증감률**은 각각 -0.10%, -0.08%씩 하락세가 이어지면서 서울 대비 양극화가 해소되지 않고 있습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 0.01% 상승으로 마감됐습니다. 1월 3주차에 강보합을 나타나면서 8개월째 이어졌던 상승모멘텀이 끝난 듯했는데요. 2주 전부터 0.01%씩 상승하고 있습니다. 강남권과 강북권 간 상승률은 강남권 우세가 지속되면서 강남권과 강북권 간 상승률 괴리가 0.02~0.04%p 수준을 10주째 유지했습니다. 

금주 강북권은 지난주 -0.01%에서 약보합으로 하락률이 줄었고, 강남권은 0.03% 상승 횡보했습니다. 강북권이 32주 회복세를 마감하고 3주째 약세인 반면, 강남권은 39주째 상승세가 이어졌습니다. 

서울의 하락구(區)가 지난해 12월에는 2~3곳에 머물렀으나, 1월 들어 9~10곳으로 확산됐습니다. 상승 지역이 대거 약세 전환했습니다. 강북권에는 도봉ㆍ노원구가 하락률도 -0.04%로 가장 크고, 하락 기간도 장기화되고 있습니다. 외곽지역인 은평구도 4주째 하락세입니다. 

강남권에서 금관구 지역이 모두 하락세입니다. 금천구가 -0.05%로 하락 1순위입니다. 강동구가 3주째 약세를 지속했습니다. 강서구가 -0.02%로 하락 전환했습니다. 아직까지 강남권은 견조(堅調)한 상승세가 이어지고 있습니다. 

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 강보합세로 마감했습니다. 2023년 8월부터 70주째(18개월) 상승세를 이어갔던 서울 전세가격이 1월 3주차 약세 전환했으나, 바로 4주차 상승 반전에 이어 금주는 강보합세입니다. 지난해 11월부터 매매에 대한 확신이 없어지면서 상대적으로 전세 상승률이 조금 높았었죠. 

그런데 금주부터 매매와 전세 흐름이 유사해졌습니다. 전세가격 상승이 장기화되고, 경기불황이 이어지면서 급매물이 가격에 영향을 준 것입니다. 금주에는 강북권이 -0.01% 하락했고, 강남권은 0.01% 상승했습니다. 

지난해 12월까지 전체 25개구(區) 중에 하락 지역이 종전 1~2곳에 머물렀는데, 1월 들어 5~8곳으로 늘었다가 금주 강세 지역이 약세로 전환하면서 하락 지역이 10곳으로 확대됐습니다. 금주 상승 지역은 12곳으로 줄었습니다. 강북권에서는 강북ㆍ도봉 등 외곽지역과 은평ㆍ성북ㆍ동대문구가 하락했고, 성동구가 하락 전환했습니다. 

강남권은 강동ㆍ관악ㆍ송파ㆍ금천구가 하락했습니다. 6주째 강동구의 대단지 입주가 송파구의 저가 물건 발생을 유도하는 모습입니다. 관악구는 대출규제, 금천구는 광명시 입주가 영향을 줬습니다. 

경기 매매가격 상승 순위는 과천시가 3주째 1순위를 지속했습니다. 2순위는 준신축 단지 하남덕풍역파크어울림과 미사강변도시 단지의 문의에 힘입은 하남시입니다. 경기도에서는 2곳이 상승세를 유지했습니다. 군포시가 과천ㆍ성남시 근접지라는 지리적 강점에 힘입어 약보합세를 나타냈습니다. 

분당구 상승세 유지에 힘입은 성남시도 약보합세로 선방했습니다. 구리시도 8호선 연장에 따른 수혜 효과가 이어지면서 약보합세를 나타났습니다. 김포시도 5호선 연장, GTX-D노선 발표, 2호선 연장 기대감이 이어지면서 약보합세입니다.

인천은 전주 대비** -0.02% 하락했고, 하락률이 0.03%p 줄었습니다. 지난해 11월부터 상승 탄력성이 줄었고, 12월 초 저가 매수세가 유입되기도 했지만, 투자성 유입이 제한적 수준에 머물러 아직 뚜렷한 반등 징후는 없습니다. 

그러나 여전히 경기보다는 하락률이 적다는 특징을 보입니다. 대부분 지역이 약세인데, 그나마 5월 지하철 1호선 개통 등 교통 호재를 보유한 서구가 0.02% 상승하면서 강세를 보였습니다. 동구가 그동안 가격 조정을 유도했던 구도심 매물이 안정을 찾으면서 4주째 보합권을 유지했습니다. 

경기 전세가격은 과천시가 상승률 1순위를 지속했습니다. 경기도는 전주 대비** 0.03% 상승했습니다. 74주째(19개월) 오름세가 유지 중입니다. 상승 1순위를 3주째 이어간 지역은 과천시입니다. 준강남이라는 입지조건이 꾸준한 수요를 유발하고 있는 지역으로 0.44%의 탁월한 상승세를 나타냈습니다. 

2순위는 구리시로 0.17% 올랐습니다. 8호선 연장 개통 후 신혼부부 등 젊은 층 수요가 유입되면서 전세가격이 강세를 보였습니다. 3순위는 수원시로 권선구가 힉군 이동 시기를 맞이해 상승세를 주도하면서 0.11% 올랐습니다. 

인천 전세가격은 전주 대비** 0.01% 상승했습니다. 전주 대비 상승률이 0.06%p나 줄었습니다. 수도권에서 전세 수요 측면에서는 늘 우위를 점유하는 지역이지만, 12월 전세대출 상황 변화로 경계 매물부담이 부쩍 늘었습니다. 전국 상승률 순위는 2위에서 5위로 밀렸습니다. 

오랜만에 상승률이 경기보다는 뒤쳐지는 모습입니다. 인천지역 상승 1순위는 방학 이주 수요에 힘입어 0.05% 오른 연수구입니다. 2순위는 신규입주단지 물량 부담이 적은 남동구이며, 3순위는 역세권 소형 아파트 전세를 중심으로 매수세가 이어진 부평구입니다.

전국 권역별 매매가격은 서울이 0.01% 상승세를 이어갔습니다. 수도권도 7주째 약세국면으로 금주 -0.03% 하락세를 나타냈습니다. 서울의 상승 강도는 대출환경 변화로 지난해 11월부터 빠르게 약해졌으나, 2주 전부터 저가 매수세가 유입된 것으로 관측됩니다. 

서울 상승 1순위는 꾸준하게 투자수요가 유입되고 있는 강남구입니다. 3주째 1순위를 지켰습니다. 2순위는 전통적으로 인기지역인 서초구로 2주째 2순위를 유지했습니다. 3순위는 용산입니다. 지난주 3순위였던 송파구를 제치면서 강북권에서 상승 1순위를 기록했습니다. 

전국 권역별 전세가격 상승 1위는 9주째 울산으로 0.05% 올랐습니다. 지방 아파트 매매가격의 추가 조정을 우려한 실수요자의 전세 선호로 전세 가격 상승세가 유지되고 있습니다. 인근 현대차 수요가 꾸준하고 입주물량까지 적은 중구ㆍ북구의 상승세가 이어졌습니다. 

상대적으로 상승률이 낮았던 동구ㆍ남구의 인기 단지가 가격경쟁력을 바탕으로 상승 바통을 이어받았습니다. 가격 메리트를 보유한 울주군도 2주째 약보합 조정을 마치고 반등했습니다. 울산 전세 부족 우려가 해소되기 전까지 전세 수요가 지속될 수 있습니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!