주택시장의 금리 민감도가 낮아진다면...이젠 지역 차별화?

6월 3주차(6월 19일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 90.2로 전년동기 대비* -10.4% 하락했습니다. 중기 시세흐름은 여전히 추세 하락입니다. 한편 단기 시세흐름인 전주 대비** 하락률은 -0.09%로 소폭 완화됐습니다 (이하 전주 대비** 기준). 역전세 리스크가 재부각됐지만, 급매물 소진 후 나타난 경계매물 충격을 흡수한 한주였습니다. 

지난주 미 연준이 금리 인상을 멈췄지만, 여전히 매파적 코멘트로 일관했습니다. 파월 의장은 인플레이션 목표치 2%를 맞추기 위해 다음달부터 최소 2차례 이상의 추가 금리 인상을 시사하는 서면자료를 미 하원에 제출했습니다. 올해 남은 FOMC 회의는 7월, 9월, 10월, 12월 등 4회입니다. 조만간 피벗이 시작되리라는 시장 기대가 톤다운됐습니다. 

미 연준이 긴축 의견에 힘을 싣는 이유는 경제에 대한 자신감 때문입니다. 반면 중국을 비롯해 일본, 베트남 등 아시아 각국 중앙은행은 Fed 정책과 상이한 금융정책을 내놓고 있습니다. 물가 수준은 물론 경제성장과 금융환경이 다르고, 정책 다변화로 미 연준의 금리정책에 대한 동조화현상이 과거보다 옅어지는 모습입니다.

한은 금통위의 기준금리 발표일은 7월 13일로 미국 7월 25일보다 앞섭니다. 미국 금리경로를 확인하기 전까지 현수준 유지 가능성을 배제하기 어렵습니다. 한은은 물가안정목표를 분명히 했지만, 금융시장 불확실성에도 선제적으로 대응해야 합니다. 미국 피벗은 언젠가 현실화될테고, 주택시장의 금리 민감도가 지금보다 더 커지지 않을 수도 있지 않을까요?

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.07% 하락했습니다. 경계매물 영향에도 불구하고, 하방압력은 낮아져 하락률이 0.01%p 줄었습니다. 전체 25개구(區) 중 송파구 8주째, 강남구 6주째, 종로구 4주째, 강동구 2주째 상승에 이어 서초ㆍ마포ㆍ양천구가 상승세로 전환했습니다. 광진구가 강보합을 보여 하락구가 17개로 줄었습니다. 

송파구 상승률이 8주전 0.03%에서 점차 확대되어 금주에도 0.26%에 달했습니다. 강남구 상승률도 6주전 0.06%에서 금주 0.15%로 안정적입니다. 서초구까지 0.06% 상승에 동참해 강남구의 집값 상승 견인은 뚜렷해졌습니다. 수급부담이 적은 종로구가 4주째 견조한 상승세입니다. 반면 관악구가 뒤늦은 대형단지의 매물 출회로 하위 1위를 나타냈습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** -0.05% 하락해 하락률이 0.04%p 늘었습니다. 월세전환수요에도 불구하고, 하락률이 빠르게 안정됐으나, 되돌림이 나타났습니다. 송파구 8주째, 종로구 6주째 회복했고, 강남구가 4주째 상승세입니다. 마포ㆍ강동ㆍ동작구가 2주째 상승에 동참했습니다. 구로구가 대열에서 빠졌지만, 양천구가 올라 상승구(區)는 7개입니다. 

송파구는 잠실 신축단지 중심으로 계약갱신금액이 오르면서 상승세입니다. 종로구도 대형단지 전세 매물이 거의 소화되면서 상승세가 꾸준합니다. 강남구도 거래 회복 속에 매물 압력이 완화됐습니다. 강동구 상승으로 전세도 강남권이 주도했고, 범강남권으로 부상 중인 동작구의 급전세가 소진되는 모습입니다. 관악구가 역전세 우려로 하위 1위입니다.

경기 매매가격은 과천시 상승이 여전히 탁월합니다. 경기는 전주 대비** -0.1% 하락해 플랫하게 움직였습니다. 경계매물 소화가 잔잔하게 진행됐습니다. 경기지역 최대 인기지역인 과천시가 6주째 회복해 상승 1위입니다. 성남시가 강남3구를 대신할 투자처로 떠오르는 수정구 회복에 힘입어 2주째 상승했습니다. 양주시가 옥정 매물로 하위 1위입니다.

인천은 -0.11% 하락해 하락률이 0.01%p 늘었습니다. 입주물량 과다, 신축대단지 급매물, 노후단지 투자수요 정체로 몸살을 앓고 있는 인천은 최근 낙폭과대 인식이 확산됐지만, 수주째 하락률이 줄어들면서 경계매물도 늘어나는 혼조세입니다. 한편 중구가 급매물 소진 속에 실수요자의 투자시각이 관망에서 저가 매수로 바뀌면서 2주째 반등했습니다. 

경기 전세가격은 성남 8주째, 과천 7주째 상승했습니다. 경기도는 전주 대비** -0.09% 하락해 하락률이 0.05%p 늘었습니다. 낙폭이 컸던 화성시가 상위 1위를 기록했습니다. 과천시가 저가매물 소화로 2위입니다. 성남시는 수정구 중심으로 인기가 높아지면서 8주째 상승세입니다. 하남시의 매물 소화에 이어 김포까지 급전세 정리로 상승지역이 5곳입니다. 

인천 전세가격은 전주 대비 -0.11% 하락해 하락률이 0.01%p 늘었습니다. 낙폭과대 인식이 확산되면서 매물소화가 꾸준히 진행되고 있습니다. 그러나 아직 물량 부담이 남아 주단위 숨고르기로 오르내림을 반복하고 있습니다. 한편 중구가 입주물량 소화가 진행되었고, 동구가 임대아파트 선호현상이 정체되면서 각각 강보합세로 마감했습니다.

전국 권역별 매매가격은 광역시를 제외한 수도권ㆍ지방도시 감소율이 완화됐습니다. 서울에서 시작된 실수요자 및 상급지 갈아타기 수요가 경계매물로 인한 숨고르기를 이겨내고 종전 흐름을 회복하는 분위기입니다. 이 추세가 수도권으로 확산될지 여부가 다음주 관건입니다. 한편 세종이 빠른 매물소화로 2주째 상승했고, 부산이 하위 1위입니다. 

전국 권역별 전세가격은 5개광역시를 제외한 서울, 수도권의 고른 하락률 확대로 하락세가 커졌습니다. 수도권의 하방압력이 가장 컸고, 그 뒤를 서울이 뒤따르는 모습입니다. 전세가격 하락에 의한 역전세 우려가 영향을 미치는 것으로 관측됩니다. 반면 광역시는 지난주 되돌림을 한주 만에 회복했습니다. 제주가 월세 및 연세 선호로 하위 1위입니다.

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