서울ㆍ경기 주택가격 빠르게 회복, 남은 건 상승?!

7월 관전포인트는 '매도 매수 간 힘겨루기의 향방'이었습니다. 집값 바닥론과 수요 한계론이 맞서는 상황이었습니다. 6월까지 급매물 소진으로 핵심지역 반등을 성공적으로 이끌어냈지만, 여전히 지역별로 온도 차이가 컸습니다. 시세 조정이 있었지만, 소득 대비 주택 절대가격이 부담스럽고, 역전세 이슈도 악재로 남아있기 때문입니다. 

8월 관전포인트는 '집값 바닥론이 비수기를 극복하고 확산될지 여부'입니다. 낙관론의 확실한 우세를 위해서는 넘어야 할 허들이 남았습니다. 한미금리차를 극복하고, 한은 기준금리 동결이 이어질지 중요합니다. 비관론의 핵심인 역전세난에 따른 전세금 반환부담도 희석되어야 하고, 투자수요가 실물경기 침체와 지역양극화를 얼마나 극복할지도 관건입니다. 

시세가 반등하고, 실거래가격이 오른 상황에서 거래량까지 회복되니 턴어라운드에 대한 시장기대가 점증하고 있습니다. 청약경쟁률까지 빠르게 상승하면서 보수적인 시장전망이 점차 유연해지는 모습도 관측됩니다. 이제 남은 것은 실수요자의 내집마련 마지막 관문인 금리 추이입니다. 7월 주요지역의 색상 변화를 살펴봅니다.

7월의 지역별 주택가격 변동을 색상 테이블로 설명해 드립니다. 푸른색이 진할수록 하락률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복 지역입니다. 붉은색은 상승 전환 지역입니다.

7월 서울 매매가격 전월 대비 하락률은 -0.15%입니다. 강북 -0.28%, 강남 -0.02%로 하락률이 각각 0.03%p, 0.02%p 줄었습니다. 강북권 평균보다 더 하락한 지역은 노원구>도봉구>성북구입니다. 노원ㆍ도봉구는 강북권역에서 갭투자가 많았던 지역이고, 성북구는 매물 부담에 따른 경계매물 출회가 원인입니다.

강남권역은 지난 5월에 첫 상승구(區)가 나타난데 이어, 6월에 상승구가 2곳 나타났고, 7월에는 5곳으로 늘었습니다. 강남3구 중 선 조정 받았던 송파구가 3개월째 상승했고, 강남구가 2개월째 오름세입니다. 7월 서초구와 강동구가 상승 전환해 강남권역이 매매시장을 주도하는 모습입니다. 양천구가 학군단지 위주로 문의가 증가하면서 턴어라운드 했습니다.

경기도가 전월 대비 -0.19% 하락해 1년째 약세지만, 하락률이 빠르게 완화됐습니다. 6월 상승지역이 2곳에서 7월 4곳으로 확대됐습니다. 인기지역인 과천시가 9억원 미만 급매물 소진으로 0.81% 상승했고, 낙폭과대 지역인 화성이 동탄신도시 중심으로 0.31% 올랐습니다. 7월 들어 광명시와 성남시가 처음으로 상승 반전됐습니다. 

경기도는 GTX 등 교통개발 이슈에 민감하며, 실수요자 입장에서 서울을 대신할 선호지역입니다. 서울에 인접한 과천ㆍ성남ㆍ광명, 동탄이 위치한 화성은 인기 투자처입니다. 6월부터 경기도 내 상급지에 대한 활발한 이동수요에 힘입어 회복이 빨라졌습니다. 입주 부담이 컸던 광명시가 매물 압력을 소화했고, 성남은 강남3구를 대신할 투자처로 부상 중입니다.

7월 전국 주택매매가격 지수는 93.4로 전년동기 대비* -7.4% 하락했습니다. 매물부담으로 장기추세 하락률은 이어지나, 하락폭을 좁히는 상황입니다. 반면 단기추세를 알 수 있는 전월 대비**로는 -0.19% 하락해 12개월째 약세지만, 하락률은 줄었습니다. 기준금리 속도 조절로 급매물 출회가 줄어들면서 서울ㆍ수도권 중심으로 하락률이 4개월째 완화됐습니다. 

세종시가 실수요자의 빠른 매물소화에 힘입어 6월 약보합세 전환에 이어 7월 상승 전환했습니다. 6월 대비 하락률이 확대된 지역은 울산, 강원, 충북, 전북, 제주인데, 미세하게 늘어 색상이 짙어진 지역은 없습니다. 전국 하락률 -0.19%보다 더 하락한 지역은 대구>부산>전북>전남>강원>울산>광주입니다. 입주물량이 많거나 미분양 부담에 노출된 지방입니다. 

7월 전국 주택전세가격 지수는 91.5로 전년동기 대비* -9.4% 하락했습니다. 월세전환으로 인한 전세수요 위축이 여전히 낙폭을 키우고 있습니다. 한편 전월 대비**로는 -0.24% 하락해 12개월째 약세이며, 5개월째 줄어들었던 하락률이 소폭 확대됐습니다. 공급물량 증가에 따른 서울과 수도권의 전세매물 소진과정이 소강 상태를 보였습니다.

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