고금리 장기화로 피로감... 통화정책 방향 전환은 언제쯤?

11월 관전포인트는 '11월 美연준 FOMC의 정책금리 향방'이었습니다. 시장의 예상대로 미 중앙은행(Fed)이 지난달 초반 정책금리를 9월에 이어 2회 연속 연 5.25~5.50%로 동결했습니다. 美 정책금리 인상이 정점에 근접했다는 관측에 이어 월가의 내년 5월 인하 기대감으로 인해 글로벌 자산시장은 안정세를 유지했습니다.

12월 관전포인트는 '기준금리 인하 시까지 새로운 상승동력 찾기'입니다. 30일 개최된 한국은행의 올해 마지막 통화정책방향 결정회의에서 기준금리가 연 3.5%로 7회 연속 동결됐습니다. 다만 한ㆍ미 물가상승률 역전과 가계부채를 고려할 때 통화긴축의 기조적 완화에는 시간이 좀 더 필요할 것으로 보입니다.

기준금리가 1월 0.25%p 인상 후 3.5%에서 횡보 중이지만, 과거보다 높은 금리 수위가 주택시장에 부담입니다. 시장 컨센서스는 기준금리 인하시점을 내년 중반 전후로 모아지고 있지만, 구체적 일정은 여전히 불확실합니다. 급매물 소진 후 가격 메리트가 약화된 상황입니다. 당분간 시장이 신규 상승동력으로 무엇을 선택할지 지켜볼 일입니다.

11월의 지역별 주택가격 변동을 색상 테이블로 설명해 드립니다. 푸른색이 진할수록 하락률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복 지역입니다. 붉은색은 상승 지역입니다.

11월 서울 매매가격은 전월 대비 0.01% 올라 3개월째 상승했습니다. 강남권역은 0.04% 상승했으나, 전월보다 0.13%p 줄었습니다. 강북권역은 -0.03% 하락 전환했습니다. 강북권 14개구 중 하락한 지역은 노원>중랑>도봉>은평>동대문 5개구입니다. 노원ㆍ도봉구는 갭투자가 많았고, 중랑ㆍ동대문구는 수요 경직, 은평구는 매물 부담이 원인입니다.

강남권역은 지난 5월 첫 상승구(區)가 나타났고, 6월 2곳, 7월 5곳, 8월 6곳, 9월 8곳, 10월 10곳으로 확대됐다가 11월 8곳으로 줄었습니다. 강남권역에서 선 조정 받았던 송파구가 7개월째, 강남구가 6개월째 오름세입니다. 7월 서초구와 강동구가 상승 전환해 강남4구가 매매시장 회복을 주도했습니다. 학군인기 양천구, 개발이슈 영등포구가 강세입니다.

경기도가 전월 대비 0.06% 상승하면서 4개월째 오름세입니다. 6월 상승지역이 2곳 나타난 후 7월 4곳, 8월 9곳, 9월과 10월 15곳으로 늘었다가 11월 13곳으로 줄었습니다. 화성이 동탄신도시 중심으로 0.24% 올랐습니다. 강남에 근접해 인기인 과천시가 GTX-C노선 연내 착공 소식에 힘입어 9억원 미만 급매물이 소진되면서 0.21% 상승했습니다.

경기도는 교통개발 이슈와 서울 근접성으로 실수요자가 선호하는 지역입니다. 서울에 인접한 과천ㆍ성남ㆍ광명시와 동탄이 위치한 화성은 경기도 최대의 인기 투자처죠. 6월부터 과천을 선두로 상급지에 대한 활발한 이동 수요가 더해져 경기도 회복을 리드했습니다. 성남시는 강남3구를 대신할 투자처로 꼽히고, 광명ㆍ시흥시도 입주 압력이 줄었습니다.

11월 전국 주택매매가격 지수는 93.4로 전년동기 대비* -5.5% 하락했습니다. 장기 하락추세가 이어지고 있으나, 매물소화로 하락률은 4개월째 줄었습니다. 한편 단기추세를 알 수 있는 전월 대비**로는 2개월째 상승을 끝으로 강보합세입니다. 기준금리 동결로 급매물 부담이 줄었지만, 피로감 누적 속에 추가 상승 동력원이 부족해 보입니다.

지난달 전월 대비** 0.03% 상승 전환했던 지방도시 역시 강보합세로 마감됐습니다. 실수요가 탄탄한 세종, 수도권에 근접한 충북ㆍ강원 중심으로 상승세가 이어졌습니다. 광역시 중에서는 대전시가 좋은 입지조건에도 가격이 조정된 선도단지의 대기수요에 힘입어 4개월째 상승세입니다. 하락 전환지역은 인천ㆍ전남ㆍ제주입니다.

11월 전국 주택전세가격 지수는 91.9로 전년동기 대비* -7.0% 하락했습니다. 월세전환으로 인한 전세수요 위축을 극복하면서 낙폭이 4개월째 줄었습니다. 한편 전월 대비**로는 0.18% 상승해 3개월째 오름세입니다. 경기ㆍ수도권 전세 매물이 전세사기대책에 힘입어 4개월째 줄었고, 매매수요가 전세수요로 전환되면서 하방압력이 낮춰졌습니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!