‘1ㆍ10 대책’으로 노도강ㆍ강남 재건축 기대심리 Up! Down?

1월 2주차(1월 12일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 90.0으로 전년동기 대비* -5.7% 하락했습니다. 하락률이 24주째 줄었고, 하락폭도 완만하게 축소 중입니다. 한편 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 -0.03% 하락했습니다 (이하 전주 대비** 기준). 11월 첫 주까지 13주간 회복을 끝으로 9주째 조정입니다.
 
공급 사이드를 늘려 건설경기 연착륙과 전세가격 안정을 도모하는 '1ㆍ10 부동산대책'이 발표됐습니다. 30년 재건축 연한을 넘긴 아파트는 안전진단 없이 재건축을 진행할 수 있습니다. 서울의 경우 '신속통합기획' 제도와 연계할 경우 빠르게 아파트 공급이 가능해 집니다. 분당, 일산 등 1기 신도시 재정비사업은 2030년 입주 목표로 현 정부가 착공합니다.
 
2025년 말까지 전용 60㎡ 이하 신축소형 비아파트 매입시 주택수 산입에서 제외돼 절세가 기대됩니다. 2년간 준공 후 미분양된 전용 85㎡ 6억원 이하의 지방주택을 첫 번째 매입하면 주택수에서 제외됩니다. 다주택자에 부과되는 징벌과세(취득ㆍ양도ㆍ종부세)의 완화 계획도 있습니다. 공급활성화와 수요진작책의 밸런스에 초점을 맞춘 것으로 해석됩니다.
 
태영發 부동산PF로 야기된 유동성 리스크를 선제적으로 차단하고, 원활한 주택공급으로 전세 등 부동산시장 안정을 유도한다는 측면에서 장기적으로 긍정적입니다. 다만 고금리로 인한 사업성 부진과 고분양가로 인한 실수요자 매입의지 약화의 회복, 규제완화를 위한 관련법률 개정 여부가 관건입니다. 한편 한은 금통위가 11일 기준금리를 연 3.5%로 동결했지만, 美 중앙은행(Fed)의 정책금리 인하는 여전히 신중 모드로 관측됩니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.05% 하락했습니다. 지난 11월 초까지 12주 회복을 끝으로 반발매도세 압력이 커지면서 조정이 9주째 이어졌습니다. 강북권역에 실망매물이 나오면서 하락률이 0.02%p 확대됐습니다. 9주째 이어진 조정과정에서 하락률이 가장 큽니다. 전체 25개구(區) 중에 상승구(區)가 1곳, 하락구가 18곳에서 19곳으로 늘었습니다.
 
강북권역은 하락률이 -0.03%에서 -0.06%로 확대됐습니다. 마포구가 하락 전환했습니다. 성북ㆍ종로구가 강보합이고, 광진구가 약보합입니다. 유일하게 상승한 지역은 0.02% 오른 중구입니다. 강남권역은 하락률이 -0.03%에서 -0.04%로 소폭 늘었습니다. 강남4구 중 유일하게 약보합으로 선방한 지역은 서초구입니다. 영등포구가 5주간 조정 후 약보합세입니다.
 
서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.09% 상승했습니다. 상승률이 0.04%p 확대됐지만, 지난해 12월부터 상승률이 0.15% 미만으로 이전보다 줄었고, 연초 상승률은 과거보다 완화된 수준입니다. 다만 약세 기조가 지속 중인 매매가격과 달리 서울 전 지역으로 순환매가 확산되면서 발빠르게 움직이고 있습니다. 전체 25개구(區) 중에 상승구는 21곳입니다.
 
강남권역 상승률은 0.06%에서 0.1%로 확대됐습니다. 강남3구의 강세 흐름 속에 강북권역보다 상승률이 견조(堅調)합니다. 강남권역 11개구 중 강동ㆍ금천구가 하락했고, 9곳이 상승했습니다. 강북권역 상승률은 0.05%에서 0.08%로 늘었습니다. 강북권역 14개구(區) 중에서 노원ㆍ중랑구 2곳이 -0.05%씩 하락했고, 여타 지역의 상승률은 고르게 확대됐습니다.

경기 매매가격은 과천ㆍ양주시가 상승률 상위입니다. 경기는 전주 대비** -0.03% 하락 횡보해 8주째 조정국면입니다. 지난해 11월까지 이어졌던 16주 간의 회복 과정에서 누적된 매물로 하락률이 좀처럼 줄어들지 않습니다. 인기지역인 과천은 GTX-C노선의 착공 재료가 반영되면서 상승 1위를 유지했습니다. 양주시가 저렴한 준신축단지 매수세로 2위입니다.
 
인천은 전주 대비** -0.04% 하락했습니다. 4주째 -0.03~-0.04% 하락폭이 유지 중입니다. 지난해 9월부터 낙폭과대 지역 중심으로 반등과 조정이 반복되고 있습니다. 당분간 현수준의 지루한 매물소화 과정이 이어질 것으로 보입니다. 의미 있는 반등은 입주물량 과다, 급매물, 노후단지 수요 정체 등 악재요인에 희석되어야 합니다. 서구가 유일하게 강보합입니다.
 
경기 전세가격은 수원시가 양주시를 이기고 1위에 올랐습니다. 경기도는 전주 대비** 0.06% 상승했습니다. 상승률이 0.04%p 늘면서 22주째 오름세입니다. 수원시가 영통구 신학년 수요로 0.38% 올라 1위입니다. 양주시가 교통개발 호재와 옥정지구 입주 마무리로 0.36% 상승하면서 1위에서 2위로 순위가 한 계단 내렸습니다. 용인시가 수급 불안으로 3위입니다.
 
인천 전세가격은 전주 대비** 하락세에서 강보합세로 전환했습니다. 조정이 장기화되면서 경계매물 압력이 완화되는 모습입니다. 특히 서구와 중구는 인천에서 실수요자의 문의가 몰리는 지역입니다. 중구가 교육환경과 정주여건이 양호한 운서동, 중산동 단지 문의에 힘입어 0.22% 올랐습니다. 서구가 검단신도시의 인프라가 확충되면서 0.13% 상승했습니다.

전국 권역별 매매가격은 서울ㆍ수도권으로 약세기조가 확대 중입니다. 호가 부담, 거래 피로 속에 서울과 수도권의 매수세가 여전히 약합니다. 특히 금주는 서울 하락률이 -0.05%로 수도권 하락률 -0.04%보다 더 컸습니다. 고가 아파트일수록 금융비용 부담이 더 크게 누적되는 상황이죠. 실수요자 관망세가 장기화될 조짐도 배제키 어려워 보입니다.
 
전국 권역별 전세가격은 서울 중심으로 강세국면이 이어졌습니다. 금주 상승률 1위는 0.14% 오른 충북입니다. 수도권 아파트 대비 가격경쟁력 측면에서 우위를 보였습니다. 서울이 전세선호로 24주째 오름세를 주도하면서 상승 2위입니다. 대전이 3위로 따라가는 모습입니다. 지방도시가 2주 전부터 순환매를 형성하면서 전세가격에 탄력이 모아지고 있습니다.
 
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