주택시장 투자심리 저조한 지금, 늦기 전에 준비할 것은?

2월 관전포인트는 '정책금리 조기인하와 관련한 미국 내 시그널 여부'였습니다. 미국의 지난해 4분기 경제성장률이 3.3%로 시장컨센서스 2%를 훌쩍 넘었죠. 경기연착륙 가능성이 더욱 높아졌음을 시사합니다. 더욱이 美 소비자물가지수(CPI) 상승률이 시장컨센서스 2.9%를 상회한 3.1%로 발표됐죠. 美 정책금리 5월 조기인하 가능성이 약화된 것입니다.

3월 관전포인트는 '기준금리 인하까지 재무여건에 대한 점검'입니다. 한은 금통위가 22일 통화정책방향 결정회의에서 기준금리를 연 3.5%로 동결했습니다. 다음 회의가 개최되는 4월까지 현 수준의 통화정책이 유지됩니다. 美 금리 동결이 계속된다면 한미 금리차 2%p 상황에서 한은이 먼저 피봇(Pivot, 통화정책전환)을 결정하기 쉽지 않을 수 있죠.

상반기 중 금리 조기인하를 담보하기 어렵다면 시장기대보다 보수적 관점에서 고금리 상황에 대비해야 합니다. 대출 제약과 매수심리 위축이 이어질 수 있기에 실수요자의 전세 대체현상이 당장 해소되기는 어려워 보입니다. 하반기쯤 예상되는 통화정책 방향전환은 분명 새로운 투자기회를 제공할 것입니다. 차분하게 재무여건을 준비할 필요가 있습니다.

2월의 지역별 주택가격 변동을 색상 테이블로 설명해 드립니다. 푸른색이 진할수록 하락률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복되는 지역입니다. 붉은색은 상승 지역입니다.

2월 서울 매매가격 전월 대비 하락률은 -0.04%로 3개월째 하락세입니다. 강남권역은 0.01% 상승해 2개월째 조정 후 반등세를 시현했습니다. 전월보다 0.11%p 회복된 것입니다. 강북권역 하락률은 -0.10%로 4개월째 약세입니다만, 전월보다 하락률이 0.05%p 줄었습니다. 강북권 14개구 중 상승지역은 없습니다. 업무지구와 인접한 중구도 하락 전환했습니다.

강남권역은 상승구(區)가 지난해 10월 10곳으로 확대됐다가 점차 줄어 신년 1월에는 1곳에 머물렀습니다. 2월에는 지수가 상승 전환했고, 상승지역도 2곳으로 늘었습니다. 강동구가 1월 약세 전환을 극복하고 0.62%의 비교적 큰 폭으로 반등에 성공했습니다. 학군 인기지역인 양천구도 0.02% 상승 전환했습니다. 강남3구도 낙폭을 고르게 줄였습니다.

경기도 매매가격 전월 대비 하락률은 -0.08%로 3개월째 약세입니다. 상승지역이 지난해 9월과 10월 15곳으로 늘었다가 신년 1월 1곳에 머물렀었고, 2월 2곳으로 늘었습니다. 강남에 근접해 인기를 모으고 있는 과천시가 GTX-C노선 착공 이슈가 반영되면서 0.06% 올라 상승세를 꾸준히 유지했습니다. 김포시가 교통호재 반영으로 0.04% 상승 전환했습니다.

경기도는 서울 근접성에 교통개발 이슈까지 곁들어진 실수요자 선호지역입니다. 서울 근접지인 과천ㆍ성남ㆍ광명시와 화성 동탄은 늘 인기투자처죠. 상기 4곳은 지난해 6월부터 과천을 선두로 상급지 이동수요가 더해져 회복을 주도했습니다. 올해 들어 상대적 강세지역까지 급매물이 출회되면서 과천을 제외한 인기지역도 차별화 양상을 보이고 있습니다.

2월 전국 주택매매가격 지수는 93.2으로 전년동기 대비* -2.8% 하락했습니다. 장기 하락추세가 이어지고 있으나, 지난해 하반기 반등과정에서 매물 소화로 하락률이 7개월째 줄었습니다. 한편 단기 추세를 가늠하는 전월 대비**는 3개월 짧은 회복을 끝으로 약세 진행 중입니다. 하락률은 1월 -0.12%에 이어 2월 -0.08%로 여전히 모멘텀이 약합니다.

1월 전년동기 대비** 매매가격 하락률이 -0.08%였던 지방도시는 2월 하락률이 -0.07%로 소폭 완화됐지만, 충북과 강원을 제외한 대부분 지역이 하락세입니다. 시세 부담이 큰 경기보다 오히려 수도권에 근접한 충북ㆍ강원 중심으로 저가 매수세가 유지된 결과입니다. 젊은 실수요층이 탄탄한 세종도 하락률이 줄었지만, 약세를 벗어나지 못했습니다.

2월 전국 주택전세가격 지수는 92.2로 전년동기 대비* -1.9% 하락했습니다. 하락률이 이어지고는 있지만, 전세 수요의 증가 영향으로 전국 권역별 전년동기 대비 하락률은 회복세가 5~7개월째 이어졌습니다. 한편 전국의 전월 대비**로는 0.08% 상승해 6개월째 오름세입니다. 경기 불안감이 이어지면서 대기매매수요가 전세로 전환된 것이 원인입니다.

권역별로 연초대비 매매가격 하락률이 컸던 지역은 5개광역시 -0.12%>서울강북 -0.10%>인천 -0.09% 순입니다. 연초대비 전세가격은 대부분 상승해 경기ㆍ인천이 각각 0.17%씩 올라 탑 순위이고, 5개광역시만 -0.04% 하락했습니다. 매매와 전세 간 증감률 갭이 가장 큰 지역은 인천 -0.25%p>경기 -0.25%p>서울강북 -0.22%p 순입니다.

수도권과 서울강북이 매매와 전세 간 괴리율이 상대적으로 컸는데요. 투자가치보다 사용가치가 왕성하게 반영되면서 전세가격이 오른 지역입니다. 반면 고금리 상황이 이어지자 자본력 차이로 급매물이 출회되면서 매매가격은 하락했습니다. 한편 자본가 밀집지역인 강남은 고금리에 영향을 적게 받아 유일하게 매매가격이 0.01% 상승했습니다.

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