부동산

만약 부동산 불(Bull)장세 재연된다면? 여기 봐야겠네!

허생원의 사랑방 이야기 : 반등 우선순위(서울)
2024.05.08

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주택가격 부침(浮沈)은 다양한 경제환경, 수급조건, 정책상황에 따라 변화무쌍합니다. ‘5년 사이클’이라는 부동산 패턴이 또 한번 반복된다면 2019년, 2023년 저점 간에는 어떤 유사점이 있을까요? 두 시점 간 나타난 지역선호 우선순위를 테크니컬 측면에서 비교했습니다.

2019년 강북 vs. 강남, 상승시점 유사, 수익률은 강남 우위

상승기가 시작됐던 2019년 4월부터 2020년 3월까지 1년간 서울 '강북권'과 '강남권' 아파트 상승순서를 그래프로 표현하였다.

상승기가 시작됐던 2019년 4월부터 2020년 3월까지 1년간 서울 강북권과 강남권 아파트 상승순서를 살펴봤습니다. 전월대비 증감률이 0%를 상회하는 시점을 상승기준으로 삼았을 때 순서는 두 지역 모두 2019년 7월로 동일했고, 월평균 수익률은 강남권 +0.50% > 강북권 +0.33% 입니다.

2개 비교지역은 우상향이지만, 수익률이 높았던 강남권이 2020년 상대적으로 강한 되돌림이 있었습니다. 강북권과 강남권 간 상관계수(R2)는 0.812로 비교적 높습니다. 비교기간 월평균 수익률은 강남권이 높았으나, 되돌림 부담도 강남권이 상대적으로 컸습니다.

강북권역에서는 한강변 지역이 인기

'강북권'역의 2019년 '연수익률'(누적) 상위 TOP3는 광진>마포>서대문구, 2023년 연수익률 상위 TOP3는 용산>종로>마포구인 내용을 표로 정리하였다.

강북권역의 2019년 연수익률(누적) 상위 TOP3는 광진>마포>서대문구입니다. 서울 동북권에서 광진구가 속했고, 서북권에서 업무지구에 근접한 마포ㆍ서대문구가 포함됐습니다. 광진ㆍ마포구는 한강도 접합니다. 한편 하위 TOP3는 동북권의 노도강지역으로 불리는 노원>도봉>강북구입니다.

2023년 연수익률 상위 TOP3는 용산>종로>마포구입니다. 입지적 선호가 높은 마용성지역이 2곳 포함됐습니다. 한편 하위 TOP3는 성북>노원>도봉구입니다. 노도강지역에서 강북구가 성북구로 교체된 셈입니다. 강북권 외곽지역으로 시세 부침에 따라 매물부담에 노출됐습니다.

2023년 강북 vs. 강남, 수익률은 강남권>강북권

2023년 4월부터 1년간 서울 '강북권'과 '강남권' 아파트 반등순서를 그래프로 표현하였다.

2023년 4월부터 1년간 서울 강북권과 강남권 아파트 반등순서를 살펴봤습니다. 전월대비 증감률이 0% 상회 시점을 반등기준으로 삼았을 때 순서는 강남권(2023년 7월)>강북권(2023년 9월) 순입니다. 월평균 하락률은 강남권 -0.08% < 강북권 -0.34%입니다.

2개 비교지역은 9월까지 우 상향을 유지하다가 12월부터 하락세로 전환됐습니다. 강북권과 강남권 간 상관계수(R2)는 0.7489로 2019년 0.812보다 낮아졌습니다. 9월까지 수익률이 높았던 강남권의 되돌림이 상대적으로 컸지만, 월평균 하락률은 여전히 강남권이 방어적입니다.

인구 유입 왕성하고, 교육입지 갖춘 지역 인기

'강남권'역의 2019년 상승기 '연수익률'(누적) 상위 TOP3는 영등포>송파>양천구 등의 내용을 표로 정리하였다.

강남권역의 2019년 상승기 연수익률(누적) 상위 TOP3는 영등포>송파>양천구입니다. 서남권에서 영등포구ㆍ양천구가 속했고, 동남권의 젊은 도시인 송파구가 포함됐습니다. 영등포ㆍ송파구는 한강을 접합니다. 하위 TOP3는 관악구>강동구>강서구입니다. 강동구가 범강남으로 뜨기 전입니다.

2023년 연수익률 상위 TOP3는 송파>양천>강남구입니다. 그 뒤를 서초구가 뒤따르는 등 강남3구 신뢰성은 높았습니다. 교육입지 측면에서 선호도가 높은 양천구가 2019년에 이어 2023년에도 강세입니다. 하위 TOP3는 동작>관악>구로구입니다. 금관구지역이 2곳 포함됐습니다.

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KB 부동산 수석전문위원

어려운 부동산을 경제 상식으로 쉽게 풀겠습니다.

허생원

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