만약 부동산 불(Bull)장세 재연된다면? 여기 봐야겠네!

상승기가 시작됐던 2019년 4월부터 2020년 3월까지 1년간 서울 강북권과 강남권 아파트 상승순서를 살펴봤습니다. 전월대비 증감률이 0%를 상회하는 시점을 상승기준으로 삼았을 때 순서는 두 지역 모두 2019년 7월로 동일했고, 월평균 수익률은 강남권 +0.50% > 강북권 +0.33% 입니다.

2개 비교지역은 우상향이지만, 수익률이 높았던 강남권이 2020년 상대적으로 강한 되돌림이 있었습니다. 강북권과 강남권 간 상관계수(R2)는 0.812로 비교적 높습니다. 비교기간 월평균 수익률은 강남권이 높았으나, 되돌림 부담도 강남권이 상대적으로 컸습니다.

강북권역의 2019년 연수익률(누적) 상위 TOP3는 광진>마포>서대문구입니다. 서울 동북권에서 광진구가 속했고, 서북권에서 업무지구에 근접한 마포ㆍ서대문구가 포함됐습니다. 광진ㆍ마포구는 한강도 접합니다. 한편 하위 TOP3는 동북권의 노도강지역으로 불리는 노원>도봉>강북구입니다.

2023년 연수익률 상위 TOP3는 용산>종로>마포구입니다. 입지적 선호가 높은 마용성지역이 2곳 포함됐습니다. 한편 하위 TOP3는 성북>노원>도봉구입니다. 노도강지역에서 강북구가 성북구로 교체된 셈입니다. 강북권 외곽지역으로 시세 부침에 따라 매물부담에 노출됐습니다.

2023년 4월부터 1년간 서울 강북권과 강남권 아파트 반등순서를 살펴봤습니다. 전월대비 증감률이 0% 상회 시점을 반등기준으로 삼았을 때 순서는 강남권(2023년 7월)>강북권(2023년 9월) 순입니다. 월평균 하락률은 강남권 -0.08% < 강북권 -0.34%입니다.

2개 비교지역은 9월까지 우 상향을 유지하다가 12월부터 하락세로 전환됐습니다. 강북권과 강남권 간 상관계수(R2)는 0.7489로 2019년 0.812보다 낮아졌습니다. 9월까지 수익률이 높았던 강남권의 되돌림이 상대적으로 컸지만, 월평균 하락률은 여전히 강남권이 방어적입니다.

강남권역의 2019년 상승기 연수익률(누적) 상위 TOP3는 영등포>송파>양천구입니다. 서남권에서 영등포구ㆍ양천구가 속했고, 동남권의 젊은 도시인 송파구가 포함됐습니다. 영등포ㆍ송파구는 한강을 접합니다. 하위 TOP3는 관악구>강동구>강서구입니다. 강동구가 범강남으로 뜨기 전입니다.

2023년 연수익률 상위 TOP3는 송파>양천>강남구입니다. 그 뒤를 서초구가 뒤따르는 등 강남3구 신뢰성은 높았습니다. 교육입지 측면에서 선호도가 높은 양천구가 2019년에 이어 2023년에도 강세입니다. 하위 TOP3는 동작>관악>구로구입니다. 금관구지역이 2곳 포함됐습니다.

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