전국 집값 전고점 회복 머지않았다! 가격 회복률 최상 지역 어디?

5개 권역별(강남ㆍ강북ㆍ수도권ㆍ광역시ㆍ지방) 아파트가격의 최고점 대비 회복률을 살펴봤습니다. 최고점은 일부 지역을 제외하면 대부분 2022년 형성됐고, 수도권ㆍ광역시 5월>강북 6월>강남 7월>지방 8월 순서입니다. 회복률은 지방 93.6%>강남 91.5%>광역시 87.8%>강북 87.4%>수도권 86.5%입니다.

전국평균 88.7%를 상회한 권역은 지방>강남>서울입니다. 수요가 뒷받침되는 강남권보다 지방이 높은 이유는 뭘까요? 지방은 상승기간(2020년 8월~2022년 12월)에도 상승률이 전국평균의 66%에 불과했고, 상승기 이전 47개월(4년)동안 반등 없는 조정기를 거쳤습니다. 짧고 적게 올라 고점이 상대적으로 낮았습니다.

서울 강북권(14개구), 강남권(11개구)를 통합하여 최고점 대비 아파트 회복률을 살펴봤습니다. 서울 평균 89.6%를 상회한 지역은 모두 14개구(區)입니다. 상위 Top5를 구성한 강북권 2곳(용산ㆍ종로구), 강남권 3곳(강남ㆍ서초ㆍ양천구)의 회복률은 모두 서울 평균보다 월등히 높았습니다.

순위가 높은 지역은 강북권에서는 업무지구와 한강축선지역, 그리고 아파트 공급량이 타이트해 매물부담이 적은 지역입니다. 강남권에서는 강남3구와 교육인프라가 강점인 양천구입니다. 범(汎)강남권인 강동구와 동작구 회복률도 양호합니다. 반면 강북권 중저가지역은 회복률이 낮았습니다.

경기도 북부(8개시), 남부(18개구)를 통합하여 최고점 대비 아파트 회복률을 살펴봤습니다. 경기도 평균 85.5%를 상회한 지역은 모두 13개시(市)입니다. 상위 Top5를 구성한 북부 1곳(구리시), 남부 4곳(과천ㆍ평택ㆍ이천ㆍ성남시)은 모두 경기도 평균보다 회복률이 우수했습니다.

13위권까지 순위가 높은 지역은 대부분 경기남부입니다. 경기북부는 2곳(구리ㆍ파주시)에 불과합니다. 구리시는 8호선 연장, 파주시는 GTX-A 등 교통호재에 대한 기대감이 반영됐죠. 경기남부는 준(準)강남권인 과천시와 성남시를 비롯해 2기 GTX 연장발표에 힘입은 평택시, 경강ㆍ부발선 호재에 영향 받은 이천시 회복률이 높았습니다.

서울ㆍ수도권과 광역시, 지방도시를 통합해 최고점 회복률을 살펴봤습니다. 전국 평균 88.7%를 상회한 지역은 11개 시도(市道)입니다. 회복률 최상 지역은 강원도 97.0%, 최저 지역은 이전에 오름폭이 컸던 세종 81.7%입니다. 수도권과 광역시 등 규모가 큰 도시의 회복률이 낮았습니다.

수도권 회복률이 저조한 이유는 인기지역과 소외지역 간 차별화가 극명해졌기 때문입니다. 광역시는 도시인프라가 성숙단계로 개발 및 교통호재가 반영될 기회가 적습니다. 반면 강원ㆍ충북은 GTX 연장 등 교통개발 기대가 커지면서 수도권 대안투자지역으로 부상 중이죠. 경북은 낙폭과대에 따른 저점 인식 확산이 주효했습니다.

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