서울 상승장, 어디까지 번질까? 지금 매수 판단 포인트

최근 다주택자 양도세 중과가 다시 부각되고, 6월 지방선거를 앞두고 정책 기조가 묘하게 바뀌는 듯한 분위기 속에서 특정 대상이 타깃이 된 것처럼 느껴 억울하다고 생각하는 분들도 있을 것 같은데요. 이런 흐름 때문에 급매물도 나오고 있는데… 그렇다면 실수요자들은 지금을 매수할 기회로 봐도 될까요?

이에 이승훈 소장은 “급매가 나오는 건 반드시 잡아야 한다. 여태까지 못 잡으셨던 분들은 이번에 잡으셔야 한다”고 말하며, 그 이유로 과거 시장의 반복된 패턴을 들었습니다.

그는 “정책은 이번이 처음이 아니라 그동안 ‘강력한 대책’이라고 불렸던 것들이 계속 나왔고, 그때마다 시장은 두세 달 정도 눈치 보기 하거나 충격을 받으면서 잠깐 멈칫하지만, 그 흐름이 지속되지는 않고 다시 올라가는 패턴을 보여왔다”며 정책이 나오면 2~3개월 멈칫하는 장면이 반복되고, 신기할 정도로 그 기간에 급매가 또 나타난다고 설명했습니다. 그러면서 “그런 시기에 나오는 물건들을 잡는 게 좋다”고 덧붙였습니다.

요즘 보면 서울 아파트 열기가 상급지를 넘어 중·하급지까지 번지고 있다는 얘기 많은데요. 이승훈 소장이 현장에서 느끼는 지금 부동산 분위기는 어떨까요? 이에 대해 이승훈 소장은 ‘너무나 당연한 순서’라고 답했습니다.

그는 가격 상승에는 두 가지 패턴이 있다고 설명했는데, 하나는 외곽 지역부터 올라 최종적으로 강남이 가장 늦게 오르는 경우이고, 다른 하나는 강남 같은 핵심지가 먼저 오르고 그 열기가 주변으로 번지는 경우라고 했습니다. 2013년 상승장은 외곽에서 시작해 강남 압구정이 가장 마지막에 오른 전자에 해당했고, 지금은 후자의 패턴이라는 설명입니다.

이승훈 소장은 “작년에 이미 핵심지, 상급지가 먼저 오른 흐름을 모두가 지켜봤고, 이후 중급지로 확산하려는 시점에 토지거래허가제 등 여러 정책이 나오면서 잠시 주춤했지만 이를 극복하고 다시 올라가는 모습”이라고 말했습니다. 그러면서 “최근 중구나 동대문구, 서대문구 쪽에서도 신고가 소식이 나오고 있고, 전반적으로는 이런 흐름이 계속 퍼져나갈 가능성이 높다”고 덧붙였습니다.

요즘 전고점을 찍거나, 1~2억 원 더 높은 가격에 거래되는 아파트들 흔히 볼 수 있는데요. 이런 아파트를 지금 사도 될까요? 아니면 덜 오른 곳을 선택해야 할까요? 이에 이승훈 소장은 두 방법 모두 나쁘지 않다고 전제한 뒤, 현재 시장 상황을 기준으로 설명을 이어 나갔습니다.

그는 “지금 최상급지로 불리는 강남이나 한강 변 일대는 이미 많이 오른 상태라 전세가율이 상당히 낮아져 있다”며 “이 말은 당장 다시 크게 오르기에는 다소 버거운 구간이라는 뜻이지, 안 오른다는 의미는 아니다”라고 말했습니다.

실제로 강남 전셋값도 계속 오르고 있고, 전세가가 다시 매매가를 받쳐주면서 일정 수준의 전세가율에 도달하면 매매가가 다시 뛰는 구조라는 설명입니다. 다만 그는 “강남은 한 번 뛸 때 정말 크게 뛰는 곳”이라며 여유가 있고 갈아타기가 복잡하지 않다면 그냥 매수하는 것도 선택지라고 덧붙였습니다.

반면, 강남은 가격대가 워낙 높아 누구나 쉽게 접근하기는 어렵다는 전제에서, 이승훈 소장은 “자기 자금력 안에서 가장 좋은 입지를 선택하는 것”이 기본 원칙이라고 말했습니다. 또한 전고점을 넘긴 가격이라도 지금 매수하는 게 나쁜 선택은 아니라며, “작년보다야 아쉬울 수 있지만 내년, 내후년에 사는 것보다는 훨씬 잘한 선택이라고 느끼게 될 것”이라고 덧붙였습니다.

결국 중요한 건 “어디를 사느냐 보다 안 사는 게 문제가 되는 시점”이라는 점이라고 정리했습니다.

급매물이 나오는 시기, 실수요자는 이걸 ‘기회’로 봐야 할까. 상급지에서 시작된 서울 상승 흐름은 어떤 순서로 번지고 있는 걸까. 또 전고점을 찍은 아파트를 지금 사도 되는지, 아니면 아직 덜 오른 지역을 택해야 하는지까지. 이승훈 소장이 말하는 “가격은 순서대로 간다”는 시장의 패턴과 지금 시점에 적용할 수 있는 매수 원칙을 KB부동산 TV <이승훈 소장 편>에서 확인해 보세요.