올해 생애최초로 아파트를 구입한 실수요자는 어디를 노렸나?

아파트ㆍ오피스텔ㆍ다세대주택ㆍ연립주택ㆍ상가 등 집합건물에 대한 생애최초 매수자는 과거 주택구입 이력이 없는 무주택자로서 현재 시행 중인 생애최초 주택구입자대출(디딤돌 대출), 우대금리 적용 등 최대치 타인자본 한도를 활용해 주택을 매수했을 가능성이 있습니다.

따라서 생애최초 집합건물 매수자를 통해 내집마련 실수요자를 파악할 수 있습니다. 서울시 총매수인 규모는 2022년 3.9만명으로 전년동기 대비 52.4% 감소했고, 2023년 3.6만명으로 7.7% 감소했지만, 올해 3분기까지 벌써 3.6만명에 달하는 등 84.5% 증가했습니다.

대출환경 변화에도 불구하고, 기준금리 인하 속에 공급부족 불안으로 실수요자의 매수 동참이 지속된 것으로 보입니다.

올해 서울의 3분기(7~9월) 월별 생애최초 집합건물 매수자 동향을 살펴봤습니다. 25개구(區) 중에서 9월 기준 전년동기 대비 증감률을 내림차순으로 살펴보면 1~10위까지 강북권 5개구, 강남권 5개구로 동수입니다. 서울은 권역별 구분없이 생애최초 매수자가 고르게 증가한 셈입니다.

Top5 내에 강북권 인기지역 마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동구)이 없지만, 외곽지역 노도강(노원ㆍ도봉ㆍ강북구)은 하위권입니다. 한편 Top5 내에 강남권 인기지역 강남3구는 서초구가 포함되었고, 외곽지역 금관구(금천ㆍ관악ㆍ구로구)는 관악구를 제외하고 비교적 하위권입니다. 실수요자들이 고가 인기지역에서 저평가지역으로 시선을 확장한 것으로 보입니다.

1~3분기 강북권 14개구의 전년동기 대비 증감률, 서울시 점유비중 차이인 ‘점유비중 갭(2023년 1~9월 비중 - 2024년 1~9월 비중)’을 살펴봤습니다. 증감률은 기저효과(基底效果, Base Effect)에 영향을 받으므로 비중 변화를 같이 보는 것이 효과적입니다.

2023년과 2024년의 1~3분기 강북권 점유비중을 비교하면 Top5가 종로 4.1%p>중구 3.8%p>노원 2.6%p>도봉 1.7%p>마포 1.6%p 순서입니다. 중구가 역기저효과로 증감률이 감소했음에도 불구하고, 도심 중심업무지구(종로ㆍ중구), 가격메리트(노원ㆍ도봉), 직주근접지역(마포) 등 주택을 매수하려는 최초 실수요자에게 매력적인 지역입니다.

2023년과 2024년의 1~3분기 강남권 점유비중을 비교하면 Top5가 강동 11.0%p>동작 3.4%p>강서 2.4%p>양천 1.7%p>관악 0.3%p 순서입니다. 강남권은 생애최초 매수자가 접근하기에는 절대가격수준이 높기 때문에 비중 감소구(區)가 강북권보다 많습니다.

비중 갭이 가장 늘어난 지역은 11.0%p인 강동구입니다. 증감률도 247.6%로 서울 전체에서 가장 컸습니다. 강남3권(강남ㆍ서초ㆍ송파)보다 상대적으로 가격부담이 적은 지역입니다. 최근 범(汎)강남권으로 부각되면서 젊은 실수요자에게 인기가 높은 동작구가 2순위로 집계됐고, 실수요가 두터운 업무지구이자 마곡도시개발사업을 품은 강서구가 3순위입니다.

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