올해 아파트 공급 위축 심각하다는데, 과연 수요는 어떨까?

주택수요 체감지표인 전국 미분양주택은 2023년 12월 6.2만호에서 2024년 6월 7.4만호로 늘었다가 2024년 11월 6.5만호로 안정됐습니다. 그런데 악성으로 분류되는 준공 후 미분양은 2023년 12월 1.1만호에서 2024년 11월 1.9만호로 늘었습니다.

아실의 매매 평균매물건이 회복기인 2024년 8월 53.8만건까지 줄었다가 12월 58.9만건으로 급증했죠. 매물건 증가와 더불어 타이트한 공급에도 불구하고, 준공 후 미분양이 늘어났다는 것은 시장 양극화로 수요가 취약함을 시사합니다. 아파트 매매심리 회복에 부담으로 작용할 수 있죠.

법원 등기정보광장의 ‘생애최초 집합건물 매수자’는 다주택 투자수요보다 실수요 측면이 큽니다. 평생 처음으로 주택을 구입하려는 무주택자를 위한 시장영역이며, 청약조건 및 금융지원을 받기 위해 전용면적을 비롯해 소득기준 및 자산규모가 고려되기 때문입니다.

실수요자는 직주근접 및 정주여건 등으로 인해 교통ㆍ생활 인프라가 주거지 선택의 기준이 됩니다. 그래서 서울에 수요가 몰립니다. 인플레이션으로 인해 실물자산인 부동산에 관심이 이어지면서 생애최초 매수자 수위가 높아졌는데요. 그런데 7~10월 이후 자본력이 양호한 서울 비중까지 낮아졌습니다. 시장불황 영향이 서울까지 이어질지 지켜볼 일입니다.

한국부동산원의 전국 아파트 매매거래 호수는 지난해 7월 5.5만호 정점에서 11월 3.6만호까지 줄었습니다. 7월 대비 -33.5% 감소했습니다. 한편 서울 아파트 매매거래 호수는 7월 1.0만호 정점에서 11월 0.4만호로 -60.4% 줄었습니다.

전국 대비 서울 거래비중은 2023년 12월 6.6%에서 2024년 7월 17.4%까지 확대됐다가 11월 10.4%로 축소됐습니다. 거래량은 가격에 선행하기에 다소 걱정인데요. 더군다나 상향가격 거래보다 하향가격 거래가 늘어나면서 수요회복 지연에 영향을 미칠지 관심입니다.

임의경매는 부동산담보 채무자가 원금과 이자를 3개월 이상 미상환 시 대출금 회수를 위해 담보물건을 경매로 넘기는 절차입니다. 법원 등기정보광장에 따르면 전국 임의경매개시결정등기는 2024년 8월 4,406건에서 11월 4,871건으로 늘다가 12월 3,569건으로 안정됐습니다.

한편 서울은 8월 412건에서 12월 488건으로 늘면서 점유 비중도 8월 9.4%에서 12월 13.7%로 증가했죠. 과도한 레버리지 투자 후 대출환경 변화와 이자 부담이 원인입니다. 경매물건은 실수요자에게 새로운 기회가 될 수도 있지만, 약화된 시장환경에서는 매물 증가를 야기합니다.

지난주 살펴본 공급지표는 위축을 나타내 장기적으로 가격을 자극시킬 가능성을 높이고 있습니다. 이에 반해 수요지표는 매물이 증가하고, 매수여력이 약화되는 모습을 보이고 있습니다. 다소 상반된 주택 수급상황이 병행되는 쉽지 않은 시장 환경입니다.

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