아파트 공급량 역대급 한파 언제까지 이어질까?

허생원의 사랑방 이야기 : 주택 공급현황 점검
2025.01.15
주택 공급현황을 알 수 있는 지표는 인허가실적, 착공실적, 분양승인실적, 준공실적, 입주예정실적 등입니다. 공급량이 저조할 것이라는 연구기관의 분석이 나오고 있습니다. 최근까지 공급지표 흐름을 통해 향후 아파트가격에 미칠 수 있는 영향을 알아봅니다.

전국 주택 인허가실적 및 착공실적 답보상태

2019년부터 2024년까지 1월에서 11월의 '주택인허가실적' 및 '주택착공실적' 추이를 그래프로 정리했다.

정부가 주택건설을 승인한 물량으로 선행공급지표인 ‘인허가실적’과 인허가물량 중 당해 연도 착공된 ‘착공실적’을 1~11월 누계 기준으로 6년을 비교했습니다. 인허가는 3년 뒤 준공실적을 유추할 수 있고, 착공실적은 인허가 후 1년 내외 시차가 있지만, 연동하는 경향이 있습니다.

주택인허가는 2019년 주차장법 규제강화, 분양경기 위축, 2020년 장기보유특별공제 혜택 축소, 종합부동산세 세율상향으로 줄었죠. 2021~2022년 시장활황기에 증가했지만, 2023~2024년 고금리로 하향추세를 보였습니다. 착공실적 역시 비슷한 궤적을 나타내고 있는데, 공사비 부담 증가와 양극화에 따른 지방분양 부진으로 여전히 저수위입니다.

분양실적 회복 지연, 준공실적에 영향 여부 관건

2019년 부터 2024년 까지 1월에서 11월의 '주택분양승인실적'과 '주택준공실적' 추이를 그래프로 정리했다.

‘분양승인실적’은 2019~2020년 공급부족 우려, 민간택지 분양가상한제 시행으로 인한 인기지역 청약열풍이 영향을 줬습니다. 2021년 수도권ㆍ광역시 민간택지 공급주택에 대한 분양권전매제한 강화를 앞두고 밀어내기효과를 봤죠. 그러나 인허가 위축이 이어지면서 수위가 낮아졌습니다.

‘준공실적’은 건물완성 후 준공허가를 받은 입주 전 완성주택입니다. 준공실적이 늘어나면 전세가격이 하락하고, 매매가격도 전세가격에 영향을 받아 안정세를 보이는 경우가 많죠. 2019년 타이트한 착공실적으로 인해 2021년까지 하향세였고, 이후 완만하게 회복했습니다.

입주예정실적 과거 3년 평균을 크게 하회

2019년 부터 2027년까지 '재고' 및 '입주예정아파트', 증감률 추이를 그래프로 정리했다.

부동산114에 따르면 신규분양 후 준공되어 잔금이 지불된 신규아파트, 즉 ‘입주예정실적’이 2023년 36.6만호에서 2024년 36.2만호로 증감률이 -1.2%로 하락 전환한 이래 2025년 27.1만호로 하락률이 -25.2%로 집계됐습니다. 2026년에도 15.7만호로 하락률은 -41.9%로 확대됩니다.

지난 3년(2022~2024년) 간 평균 입주예정물량 35.5만호 대비 2025년은 76%, 2026년은 44% 수준에 불과합니다. 2027년 18.4만호로 16.7% 증가할 것으로 나타났지만, 기저효과를 고려하면 향후 3년 간 역대급 공급한파가 예상되는 불안한 환경입니다.

입주예정실적과 매매가격, 역(-)상관 관계 뚜렷

2001년 부터 2023년 까지 '입주예정아파트' 증감률 및 '전국아파트매매가격' 증감률 추이를 그래프로 정리했다.

2001부터 2024년까지 24년 동안 입주예정실적과 아파트매매가격을 증감률로 비교해 보았습니다. 입주예정실적과 매매가격은 역(-)상관 관계를 나타냅니다. 특히 2005~2006년, 2011~2012년, 2017~2018년, 2020~2023년 기간은 상관성(R2=0.3405)이 비교적 뚜렷합니다.

물론 입주실적이 줄어든다고 시세가 늘 자극 받는 것은 아닙니다. 시세에 수급만 반영하는 것이 아니기 때문이죠. 다만 입주실적이 감소하면 전세가율 상승으로 전세가격이 오를 수 있고, 전세가격 상승은 매매가격의 상방 압력을 높이는 요인이 될 수 있다는 것이 일반적인 시장 평가입니다.

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허생원

KB 부동산 수석전문위원

어려운 부동산을 경제 상식으로 쉽게 풀겠습니다.

허생원

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