강북 vs. 강남 아파트 수익률 게임 승자는?

2022년 강북 14개구의 아파트지수 12개월 월평균수익률과 수익률 변동성을 비교해 봤습니다. 강북지역의 월평균수익률 6.4%를 상회하는 구는 5개였습니다. 순위는 용산구 10.0%>중랑구 7.6%>노원구 7.5%>강북구 6.9%>은평구 6.7%입니다.

반면 월평균수익률의 위 아래로 움직이는 변동성, 즉 표준편차는 리스크 요인입니다. 수익률이 아무리 좋더라도 가격부침이 심할 경우 제대로 된 수익률을 유지할 수 없기 때문입니다. 강북지역 수익률의 평균변동성 5.9를 상회하는 구는 2개였습니다. 순위는 노원구 8.3>도봉구 7.8입니다.

2022년 강북지역의 연초 대비 평균수익률은 -3.7%로 저조했습니다. 상승세를 유지한 지역은 용산구 2.0%>종로구 1.0% 두 곳에 불과하며, 3위인 광진구부터 -0.3%의 마이너스 수익률입니다.

수익률이 저조했던 지역은 갭투자가 많았던 노도강과 인근 지역인 성북구였습니다. 반면 수익률이 상대적으로 우월했던 지역은 개발이슈가 집중됐던 용산구, 아파트비율이 낮은 종로구, 매물부담이 적은 광진구입니다. 3개구가 연초 대비 수익률 Top3를 기록했습니다.

한편 강북지역 위험 대비 수익배수는 1.1배입니다. Top3는 종로구 2.4배>용산구 2.4배>광진구 1.8배 순서로 연초 대비 수익률 상위지역이 모두 포함됐습니다. 위험 대비 수익배수가 1을 상회해야 가치 있는 투자이고, 평균 1.1배를 넘어야 시장수익률을 이겼다고 볼 수 있죠. 시장수익률을 하회한 지역은 성북>도봉>노원>동대문>서대문 5개구입니다.

2022년 강남 11개구의 아파트지수 12개월 월평균수익률과 수익률 변동성을 비교해 봤습니다. 강남지역의 월평균수익률 7.1%를 상회하는 구는 4개였습니다. 순위는 강서구 9.6%>서초구 9.4%>구로구 7.7%>강남구 7.1%입니다.

반면 월평균수익률이 위 아래로 움직이는 변동성, 즉 리스크인 표준편차는 평균 5.1입니다. 평균을 상회하는 구는 4개였습니다. 순위는 강서구 7.1>구로구 6.1>송파구 6.0>강동구 5.3입니다. 강남4구 중 송파ㆍ강동구 2개가 변동성 노출이 심했습니다.

2022년 강남지역의 연초 대비 평균수익률은 -2.7%로 강북 평균 -3.7%보다 선방했습니다. 그러나 상승세를 유지한 지역은 서초구 0.2% 한 곳에 불과하고, 2위 강남구부터 -0.8%로 마이너스 수익률입니다. 강남지역의 상승구는 적었지만, 하락구의 하락률이 완만했습니다.

강남4구의 변별성이 커졌습니다. 수익률 상위 1~2위가 서초ㆍ강남구인 반면, 수익률 하위 1~2위가 송파ㆍ강동구였습니다. 소위 똘똘한 한 채 선호로 다주택자 소유매물과 가격상승이 컸던 대형단지의 급매물 출회가 가격하락에 반영된 것으로 추측됩니다.

한편 강남지역 위험 대비 수익배수는 1.4배로 강북지역 1.1배보다 높았습니다. Top3는 서초구 2.1배>강남구 1.9배>금천구 1.6배 순서로 연초 대비 수익률 상위지역이 모두 포함됐습니다. 강남 전지역이 1배를 상회해 가치 있는 투자였습니다. 다만 평균 1.4배를 넘어 시장수익률을 이긴 지역은 서초ㆍ강남ㆍ금천ㆍ영등포구 4개구 뿐입니다.

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