실거래가와 시세 간 이격 과도지역, 앞으로 어찌될까?

한국부동산원에서 발표하는 아파트 실거래가격은 거래량이 적고, 가격 변동성이 큰 약세장에 유용한 시장지표라고 설명드린 바 있습니다. 『사랑방이야기#203 실거래가격 활용법』에서 살펴본 바와 같이 하락률과 하락기간은 정의 상관성(R2=0.7186)을 보입니다.

긴 하락기간을 동반한 낙폭과대지역은 과거 시세가 높았던 지역이겠지만, 지금은 시장환경과 매매심리가 취약할 가능성이 높죠. 당연히 추가 하락에 대한 공포도 높습니다. 그런데 만약 합리적으로 인식될 만한 조정 후 반등국면을 모색한다면 이런 지역의 테크니컬 리바운딩은 상대적으로 클 수 있습니다.

한편 아파트 매매가격은 표본조사로 아파트 시세흐름을 나타내는데요. 입주물량 등 수급조건이 영향을 주지만, 거래량이 풍부할 때는 시장의 나침반 역할을 수행합니다. 물론 요즘처럼 거래량이 뜸할 때는 실거래가격보다 하락률이 적게 나오는 경우도 발생됩니다.

이는 ‘상승기 추격매수’와 ‘하락기 하향매도’로 실거래가격이 시세보다 변동성이 높기 때문입니다. 가격 상승률이 높은 대도시는 표본이 많아 급매가 형성될 가능성이 크죠. 다만 시장의 바로미터인 시세는 수급이 개선되는 공포 반감기에 투자심리 변화를 체크할 수 있는 핵심지표입니다. 매매가격이 실거래가격 못지않게 중요한 이유죠.

이제 실거래가격과 매매가격 간 증감률 이격을 살펴보겠습니다. 아직은 투자환경과 매매심리가 안정되지 않아서 실거래가의 부침(浮沈) 가능성도 배제할 수 없죠. 더욱이 거래부진으로 시세반영이 안되는 지역의 매매가격은 수급조건이 안좋을 경우 하향추세를 이어갈 수도 있습니다.

그러나 증감률 이격이 지나치게 확대된 곳은 조만간 서로 근접하려는 속성이 재현될 수 있습니다. 과잉투매에 대한 반발매수세를 기대할 수 있는 환경이 된다는 가정하에서 입니다. 따라서 이격 상위지역(서울ㆍ수도권)과 중위지역(광역시) 중 이격 과잉지역은 늘 눈여겨볼 필요가 있습니다.

증감률 이격 과도지역과 더불어 크로스 체크할 부분은 조정기간입니다. 보통 하락조정기에는 실거래가격의 하락기간이 매매가격 하락기보다 깁니다. 투매성 급매물이 소화되면서 하락폭이 확대되는 과정에 조정기간도 연장되기 때문입니다.

전국적으로 실거래가격은 7개월 하락했고, 매매가격은 5개월 하락했습니다. 서울ㆍ수도권은 물론 대구 등 광역시의 상당지역이 ‘실거래가격 하락기간>매매가격 하락기간’입니다. 이격이 크고, 하락기간이 긴 지역이 상대적으로 반등기회가 빠를 수도 있겠습니다.

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