전세계약 체결에 좋은 시점은? (강북구편)

전월세전환율은 전세금의 월세전환 시 적용비율입니다. ‘전월세전환율(%)=연간임대료(월세가격x12개월)/(전세가-월세보증금)x100’으로 전세가대비 상대적 개념입니다. 전환율이 오를 경우 꼭 월세 절대수준이 올라가는 것은 아니지만, 전세대비 상대적으로 월세부담이 높다는 의미가 됩니다.

전월세전환율은 금리와 임대차계약 시 고려할 리스크프리미엄(위험자산의 기대수익이 무위험채권 수익을 상회하는 최소수익)에 영향을 받습니다. 전세가가 떨어질수록 전환율은 오르죠. ‘전월세전환율>대출금리(플러스갭)’인 경우 높은 월세 인기가 금리안정으로 식으면서 전세가 선호됩니다.

전월세전환율은 3가지 조건에 반응합니다. 첫째, 대출금리가 높아질수록 임차수요가 ‘월세>전세’ 되면서 전환율이 상승합니다. 둘째, 전세사기 등 외적변수가 발생될 경우 수급변화로 전환율 상승이 가속될 수 있습니다. 셋째, 전월세전환율과 전세가격은 역(-)관계 경향을 추종합니다.

2020~2022년 9월까지 서울 전월세전환율은 저수위로 변하면서 전세가격이 올랐습니다. 다주택자가 보유세 재원마련을 위해 월세전환이 늘면서 전세부족 현상이 커진 것도 원인이죠. 2022년 10월부터 금리 상승으로 월세가 선호됐고, 최근 전환율 횡보로 전세하락이 하방경직을 보였습니다.

전월세전환율은 4가지 일반 특징을 가집니다. 첫째, 지방도시>광역시>수도권 순서로 높습니다. 둘째, 동일한 행정구역 내에서는 전세가격이 낮은 지역일수록 높게 나타납니다. 셋째, 단독>연립다세대>아파트 순서로 높습니다. 넷째, 소형주택>중형주택>대형주택 순서로 높습니다.

수도권 내에서도 인천>경기>서울 순서로 전월세전환율 수위가 높고, 올해 연초 대비 9월까지 전환율 오름폭도 서울이 가장 낮았습니다. 지방일수록 제한적인 주택수요로 매매 시 투자수익이 상대적으로 낮고, 각종 부동산 세금을 고려할 경우 전월세를 선호하는 경향이 커집니다.

서울 전월세전환율은 강북이 높습니다. 매매를 통한 교환가치보다 사용가치가 높기 때문이죠. 강북-강남 간 전월세전환율 갭은 2016년 0.3%p대에서 2023년 1~5월까지 마이너스를 나타내기도 했고, 6월부터 플러스로 전환했습니다. 전세 물량이 줄어 강북으로 수요가 몰린 것이 원인입니다.

강북-강남 전월세전환율 갭이 빠르게 하락했을 때 강북 전세가격 상승률이 강남 상승률보다 높은 경우가 많았습니다. 강남보다 강북의 전월세전환율 변동성(표준편차) 확대가 기회요인입니다. 강북-강남 전월세전환율 갭의 급락시점에서 강북 전세가격 증가율이 강남을 상회하기 시작합니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!