전세난 대응법 | 전세 매물 줄어드는 이유와 임차인 전략 네 가지

전세난은 전세로 살고 싶은 사람은 많은데, 시장에 나온 전세 매물이 부족해 집을 구하기가 어려워지고 전세금 부담이 커지는 상황을 말해요. 단순히 전세금이 오르는 문제를 넘어, 선택할 수 있는 매물 자체가 줄어드는 게 특징이에요.

2026년 서울 전세시장은 전세난이 나타날 가능성이 높은 시기로 거론돼요. 이유는 크게 세 가지로 정리할 수 있어요.

전세 매물의 주요 공급원은 새로 지어진 아파트 입주 물량인데, 2026년 서울의 입주 예정 물량은 예년보다 크게 줄어들 전망이에요. 입주 물량이 줄면 이사로 집이 비는 속도도 느려지고, 전세로 새로 나오는 매물 자체가 적어질 수 있어요.

전세사기 여파 등으로 빌라나 다세대 주택을 꺼리는 분위기가 이어지면서, 임차 수요가 아파트로 쏠리고 있어요. 이 과정에서 기존 빌라 수요까지 아파트 전세시장으로 이동하며, 서울 아파트 전세 매물에 대한 경쟁이 더 치열해질 가능성이 있어요.

금리 부담과 대출 규제 강화로 내 집 마련을 미루는 경우가 늘면서, 매수를 고민하던 수요가 전세시장에 계속 머무는 흐름이 나타나고 있어요.

이렇듯 2026년 서울 전세시장은 전세 공급은 줄어드는데, 수요는 특정 주택 유형으로 집중되는 구조가 만들어질 가능성이 있어요.

그래서 임차인은 이후에 살펴볼 입주 공백, 반전세 전환, 계약갱신청구권, 전세보증금반환보증 같은 대응 전략을 알아두는 것이 좋아요.

2026년 서울 전세시장은 전세 매물 확보가 쉽지 않은 환경으로 전망돼요. KB부동산 데이터허브 통계에 따르면, 2026년 서울 아파트 입주 물량은 1만 6,575가구로 예상됩니다. 이는 지난해 입주 물량의 절반에도 못 미치는 수준이에요.

입주 물량이 줄어든다는 것은 새롭게 전세로 나올 집이 많지 않다는 뜻이에요. 새 아파트 입주가 줄면 기존 주택이 비어 시장에 나오는 경우도 함께 감소하면서, 전세 매물 역시 줄어들게 됩니다. 전세 매물이 부족해지면 같은 조건의 집을 두고 경쟁이 발생하고, 전세금 인상 요구로 이어질 가능성도 커져요.

이 때문에 공급이 크게 줄어드는 시기에는 전세금이 본격적으로 오르기 전부터 '전세 구하기가 쉽지 않다'는 체감이 먼저 나타나는 경우가 많습니다.

2026년 전세시장에서는 전세금 인상에 대응하고 싶어도, 대출로 채우기 어려운 상황에 처할 수 있어요. 6.27 가계부채 관리 방안으로 정책대출(버팀목) 한도가 줄어들었고, 전세대출 보증한도 역시 낮아지면서 전세대출 심사가 더 엄격해졌기 때문이에요. 여기에 10.15 부동산 대책으로 1주택자의 경우 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 때 DSR 규제가 강화되면서, 전세대출 자체가 어려운 환경이 되었습니다.

이런 상황에서는 전세를 무리하게 유지하기보다, 반전세로 구조를 바꾸는 선택이 현실적인 대안이 될 수 있어요. 반전세를 고민할 때 중요한 건 내 현금흐름에 어떤 구조가 더 안정적인지예요. 전세를 유지하려면 추가 보증금을 마련하기 위한 대출 이자 부담이 생기고, 반전세로 전환하면 매달 월세 지출이 발생해요. 이 두 가지를 비교해 보고 어떤 선택이 더 부담이 적은지 판단해야 합니다.

2026년 전세난 국면에서는 전세금이 오르고 매물까지 부족해지면서, 이사 자체가 큰 부담될 수 있어요. 이럴 때는 새 집을 찾기보다 현재 거주 중인 집에 머무는 선택이 더 안전한 전략이 될 수 있습니다. 이때 활용할 수 있는 제도가 '계약갱신청구권'이에요.

계약갱신청구권은 임차인이 원할 경우 한 번 더, 2년간 계약을 연장할 수 있는 권리예요. 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없고, 갱신 시 임대료 인상폭은 기존 계약 대비 5% 이내로 제한돼요.

계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이 임대인에게 갱신 의사를 명확히 전달해야 합니다. 말로 전달하기보다 문자나 이메일 등 기록이 남는 방식이 좋아요. 특히, 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우가 많기 때문에, 이후 분쟁에 대비해 갱신 의사 전달 내용과 거절 사유는 기록으로 남겨두는 것이 중요합니다.

전세 매물이 부족해질수록 임차인은 조건이 다소 불리하더라도 '일단 잡고 보자'는 판단을 하기 쉬워요. 하지만 전세계약에서 가장 큰 리스크는 보증금을 제때 돌려받지 못하는 상황입니다. 계약을 고민할 때는 전세금이 시세보다 과하지 않은지, 전세보증금반환보증 가입이 가능한지를 먼저 확인해 보증금 회수 리스크를 최소화하는 게 중요해요.

이 가운데 가장 많이 이용되는 곳은 주택도시보증공사(HUG)예요. 주택도시보증공사 기준으로 보증 가입 가능 여부를 볼 때 가장 중요한 기준은 전세보증금이 해당 주택 공시가격의 126%를 넘지 않는지예요. 이 기준을 넘으면 보증 가입이 어려울 수 있기 때문에, 계약 전 반드시 확인해보는 것이 좋습니다.

보증보험 가입이 어려운 매물은 주의가 필요합니다. 이는 전세가율이 지나치게 높거나 임대인의 채무 부담이 큰 경우 등으로, 전세보증금이 주택 가치에 비해 과도하게 책정돼 있을 가능성을 의미해요. 이런 조건에서는 보증금 회수에 불리한 구조일 수 있어요. 매물이 귀해 보여도 보증보험이 되지 않는 집이라면 과감히 제외하는 게 안전해요.

2026년은 전세 매물은 줄어들고, 대출 문턱은 높아지는 이중 부담의 시기예요. 이런 환경일수록 무리한 선택보다 내가 감당할 수 있는 범위 안에서 선택지를 정하는 게 중요해요.

전세 매물이 부족한 구간에서는 입주 공백을 미리 확인해 매물을 선점하고, 자금 여력이 부족하다면 반전세 전환으로 월 부담을 계산해 조정하는 전략이 필요해요. 이사 자체가 부담이 되는 상황이라면 계약갱신청구권으로 거주를 유지하며 시간을 확보하고, 어떤 선택을 하든 전세보증금반환보증을 통해 보증금 회수 리스크를 차단하는 것이 우선입니다.

2026년 전세난에서는 단순히 싸게 구하는 전략보다, 흔들리지 않는 구조를 만드는 전략이 필요합니다.