미국 ‘영구채 강매’ 시나리오, 한국 부동산에 위기인가 기회인가?
부동산 인사이트
25.05.28
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‘미란 보고서’가 던진 세 가지 카드
트럼프 행정부 재무부 고문이었던 스티븐 미란이 발표한 보고서는 미국 우선주의 전략을 구체화한 문서입니다. 그가 제시한 세 가지 카드는 아래와 같습니다.
• 중국산 제품에 최대 60%의 고율 관세 부과
• 달러 약세를 유도하는 환율 압박
• 동맹국에 영구채 강제 매입 요구
이 중 특히 주목해야 할 부분은 세 번째, 바로 ‘영구채 발행’ 전략입니다. 이는 단순한 외교적 요청이 아니라, 경제적 압박을 동반한 시나리오로, 한국처럼 미국과 밀접한 관계에 있는 국가들에 매우 민감하게 작용할 수 있습니다.
영구채란? 100년 만기 국채의 의미
영구채란 이름 그대로 사실상 ‘영구’적으로 돈을 빌리는 형태의 채권입니다. 원금은 100년 후에 갚고, 그 전까지는 이자만 지급하는 방식이죠. 미국이 이런 채권을 한국에 강제로 매입하게 한다면, 외환보유고가 고정 자산으로 묶이면서 유동성 경색이 발생할 수 있습니다.
특히 달러 기반의 채권을 구매해야 하므로, 원화 약세가 동반될 수 있으며 이는 곧 외환 위기 시기와 유사한 시장 불안정성을 초래할 가능성이 있습니다.
부동산 시장 타격?
자금 경색과 환율 불안은 시중 유동성을 줄이고, 대출 여력을 낮추며, 투자 심리를 급속도로 얼어붙게 만듭니다. 코로나19 초기처럼 거래가 멈추는 상황이 재현될 수도 있으며, 특히 레버리지 비중이 큰 수익형 부동산은 직접적인 타격을 입을 수 있습니다.
역사는 늘 반전의 실마리를 품고 있다
2008년 금융위기 당시 미국은 양적완화(QE)를 시행했습니다. 시중에 돈을 풀고 회수하지 않는 방식이었죠. 그 결과는 어땠을까요? 2010년부터 2020년까지 서울 아파트 가격은 거의 두 배 가까이 상승했습니다.
영구채 역시 본질적으로는 돈을 ‘회수하지 않는’ 채권입니다. 미국이 이를 통해 금리 인하에 나선다면, 글로벌 유동성은 오히려 확대되고 자산시장은 반등할 수 있습니다.
위기 속에서 먼저 움직이는 자산은?
그러면 가장 먼저 움직일 자산은 뭘까요? 서울 강남권 핵심지는 늘 가장 먼저 반등했습니다.
수익형 부동산, 특히 리츠(REITs) 같은 경우도 금리에 앞서 유동성에 더 빠르게 반응합니다. 글로벌 자금 유입은 특정 지역을 부각시키며 상승 사이클을 주도하니까요. 1997년 강남, 2010년대의 제주, 코로나 이후의 수도권처럼 말이죠.
금리가 아니라 ‘돈의 흐름’
성공한 투자자들은 위기 속에서 ‘돈이 어디로 흐르는지’를 봅니다.
미국 달러의 흐름, 정부 정책 자금의 방향, 외국인 자본의 움직임. 이 세 가지를 읽을 수 있다면, 위기는 기회로 바뀔 수 있습니다. 지금이야말로 다시 그 흐름을 읽어야 할 시점입니다.
위기는 똑같이 반복되지 않는다
역사는 자주 반복되지만, 항상 같은 모습으로 돌아오지는 않습니다. 플라자 합의, IMF, 금융위기… 그때마다 부동산 시장은 큰 충격을 받았지만, 동시에 다음 사이클의 시작점이 되었습니다.
‘영구채’라는 키워드가 등장한 지금, 우리는 어떤 선택을 해야 할까요? 위기 너머에 기회가 있음을 기억하고, 남들이 주저할 때 흐름을 먼저 읽는 지혜가 필요한 시점입니다.
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