유지냐 폐지냐, 뜨거운 감자 ‘재건축초과이익환수제’의 운명은?

재건축초과이익환수제(이하 재초환)란 재건축 사업 과정에서 발생하는 초과이익에 대하여 일정 비율의 부담금을 부과하는 제도입니다. 재건축 사업으로 발생한 초과이익을 환수함으로써 주택 가격 안정과 사회적 형평을 도모하여 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지하려는 목적으로 도입되었죠.

재초환은 지난 2006년 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’로 처음 도입되었으나 이후 주택시장 침체 등의 이유로 2012년부터 2017년까지 두 차례 유예됐습니다. 위헌 소원도 제기됐고요. 그러나 문재인 정부 출범 이후 부동산 시장 과열 양상이 나타나면서 2018년 1월부터 재초환이 전면 재시행 되었습니다.

이에 따른 재초환 대상은 2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청하는 재건축 조합(재개발, 리모델링 제외)이며, 환수 금액은 재건축 초과 이익에 부과율(초과이익 금액에 따라 10~50% 적용)를 곱한 금액입니다. 여기서 재건축 초과 이익이란 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액과 정상 주택 가격 상승분, 개발비용을 합한 금액을 뺀 값입니다.

지난 2024년 조합원 1인당 초과이익 기준을 기존 3,000만원에서 8,000만원으로 상향 조정하는 내용을 골자로 재초환이 개정되기도 했습니다. 그러나 전 정부와 국민의힘이 제도 폐지를 추진하면서 실제로 부담금이 부과된 사례는 아직까지 단 한 건도 없었습니다.

이런 가운데 최근 서울 강남구와 서초구가 일부 재건축 단지에 대해, 조합 측에 부담금 산정을 위한 서류 제출을 요청하는 등 본격적인 행정 절차가 시작되었다는 소식이 정비업계를 통해 알려지면서 재초환 제도가 다시 주목받고 있습니다. 특히, 새 정부 출범 이후 폐지 논의가 사실상 무산되면서 앞으로 재건축 부담금이 실제 부과될 가능성이 커지고 있다는 관측도 나오고 있습니다.

국토교통부에 따르면, 2024년 6월 기준 재건축 부담금 부과 대상 단지는 전국 총 68곳에 달하는데요. 이 중 절반에 가까운 31개 단지가 서울에 몰려 있는 것으로 파악됐습니다. 재건축 부담금 이 부과될 것으로 예상되는 단지의 조합원 1인당 예상 부담액은 평균 1억467만원입니다. 일부 단지의 경우 조합원 1인당 부담금이 평균 4억5,000만원에 달할 것으로 추정되고 있습니다.

재초환을 둘러싸고 시장에서는 제도 폐지 필요성이 강하게 제기되고 있습니다. 특히 주택 수요가 집중된 서울은 신규 주택 공급의 상당 부분이 재건축을 포함한 정비사업에 의존하고 있는데요. 그만큼 재초환이 본격 시행되면 정비사업 추진이 위축될 수 있어 공급 확대에 차질이 생길 수 있다는 의견도 있습니다.

또, 재건축 부담금 부과가 예상되는 단지들 사이에서는 법적 대응까지 검토하며 강하게 반발하는 움직임이 나타나고 있는데요. 전국 70여 곳의 재건축 조합이 소속된 ‘전국재건축정비사업조합연대’ 역시 국토부에 재건축 부담금 부과 중단을 공식 요청하며 재초환에 대한 강한 반대 입장을 표명하고 있습니다.

앞으로의 정부 정책에 따라 변화 가능성은 있지만, 당분간 재초환은 유지될 가능성이 높습니다. 이재명 대통령은 선거 과정에서 폐지 여부를 명확히 밝히진 않았지만, 재건축 이익은 공공에 환원돼야 한다는 입장을 견지해 왔습니다. 진성준 더불어민주당 중앙선대위 정책본부장도 지난 5월 한 라디오 인터뷰에서 ‘제도를 시행해 본 뒤 부담 수준을 보고 판단해 봐야 할 것’이라 밝힌 바 있습니다.

지금까지 논란이 계속되고 있는 재건축 초과이익환수에 대해 살펴봤습니다. 제도는 실행 중이지만 아직 실제로 부과된 사례는 없고, 제도 폐지 추진만 있던 가운데, 최근 일부 단지에 대한 부과 절차가 시작돼 이슈가 되고 있습니다.

시장에서는 공급 위축 등을 우려해 폐지를 요구하고 있지만 새 정부는 신중한 입장을 유지하고 있습니다. 이에 재초환은 당분간 유지될 것으로 보이지만 향후 정부의 정책 방향과 시장의 반응에 따라 변화 가능성이 예상되는 만큼, 관련 동향을 지속적으로 주시해야 하겠습니다.