들어와 산다더니 재임대? 집주인 허위 실거주, 손해배상 받을 수 있을까?

최근 한 커뮤니티에서 화제가 된 사연입니다. 세입자가 살고 있던 전셋집의 계약 갱신을 요청했지만, '집주인이 들어와 살 예정이다'며 갱신을 거절했습니다. 실거주는 본인 뿐 아니라 직계존, 비속 즉 집주인의 부모님이나 배우자, 자녀가 살려고 하는 경우에도 해당됩니다.

그런데 같은 집에 얼마 뒤 더 높은 가격의 전세 매물로 다시 나온 것 같다는데요. 세입자 입장에서는 '이거 내가 살던 집 아니야?'라는 의심이 들 수밖에 없습니다.

이처럼 집주인이 실거주 할 의사가 없이 말로만 실거주를 내세워 세입자를 내보냈다면 이는 허위 실거주 문제로 연결될 수 있습니다. 세입자는 자신의 주거를 지키기 위해 집주인의 주장을 신중히 검토해 볼 필요가 있습니다.

세입자가 피해를 최소화하고 정당한 보상을 받기 위해서는 먼저 집주인의 실거주 여부에 대해 면밀하게 확인해야 합니다. 집주인이 실제로 거주하지 않았다는 사실은 어떻게 확인할 수 있을까요?

먼저 주소 이전 여부를 동주민센터에서 확인하거나, 임대차 계약서와 확정일자를 꼼꼼히 챙겨 두는 것이 중요합니다. 또한, 집주인이 새로 임대를 내주었는지, 매매 진행 여부는 등기부 등본이나 주변 확인을 통해 파악할 필요가 있습니다.

하지만 실제로는 집주인이 일단 주소만 이전해 놓고 공실 상태를 유지하거나, 이사업체 계약 후 취소하는 등의 꼼수를 부리기도 합니다.

이런 경우 세입자는 임대차 분쟁조정위원회에 구제 신청을 하는 등 적극적으로 대응하여야 하며, 증빙 자료를 충분히 확보하는 것이 관건입니다. 이 때 주의할 점은 한동안 살다 사정 변경으로 다시 임대를 놓는다면 고의 여부를 가리기 어려워질 수 있다는 것입니다.

2023년 12월, 대법원에서 중요한 판례가 선고됐습니다. 대법원은 실거주에 대한 구체적인 증명 책임이 집주인에게 있으며, 처음에는 본인 가족이 살 계획이라고 말했다가 추후 소송 과정에서 부모가 거주할 것이라고 말을 바꾸는 등, 통상적으로 수긍할 만한 정황을 제시하지 않았다며 세입자의 손을 들어줬습니다.(대법원 2022다279795)

이제는 집주인이 '왜 그 집에서 실거주 해야 하는지' 구체적인 사유와 준비 과정을 증명해야 하는데요. 예를 들어, 자녀 전학, 직장 근무지 변경 같은 명확한 사유와 함께 이사업체와의 계약서나 인사 발령문 등 증빙 자료를 제출해야 합니다.

이렇게 되면 세입자의 주거권을 보호할 수 있는 여지가 커지게 됩니다. 임차인 입장에서도 누가 들어올지, 어디에 살고 무엇 때문에 오려고 하는지 요구할 수 있습니다.

만약 집주인이 실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤, 실제로는 거주하지 않고 임대를 내놓거나 매매를 진행했다는 것을 알게 된다면 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

여기서 손해배상 금액은 ▲계약 갱신 거절 당시의 환산 월차임 3개월분 ▲집주인이 다른 임차인에게 전환하여 얻은 월차임 차액을 2년치로 산정한 금액 ▲세입자가 실제로 입은 손해액(예. 이사비용이나 중개 수수료를 합한 금액) 중 가장 큰 금액을 기준으로 산정합니다. 

만약 전세 보증금이 5억원인 경우, 환산 월차임은 197만원으로 계산되고, 집주인이 새로운 임차인과 계약하면서 전세 보증금이 6억원으로 올랐다면 환산 월차임은 237만원이 됩니다.

이 차액을 기준으로 24개월 동안 산정하면 960만원 정도의 손해배상 금액이 발생할 수 있습니다. 물론 기준금리와 세부 산정 방식은 변동이 있을 수 있으므로, 실제 소송 과정에서는 전문 법률 상담이 필요합니다.

임대인의 허위 실거주 주장은 임차인의 권리에 큰 불이익을 줄 수 있는데다, 법과 제도의 취지를 무색하게 만들 수 있는데요. 이 같은 대법원의 판례로 집주인의 실거주 입증 책임이 강화되었음에도 불구하고 현장에서는 집주인이 악용할 수 있는 다양한 꼼수가 여전히 존재합니다.

예를 들어, 이사업체와 계약만 체결하고 실제 이사가 이루어지지 않거나, 잠시 주소를 이전해 공실로 둔 후 필요할 때 다시 임대를 놓는 경우가 있습니다. 부동산 전문가들은 이러한 점은 제도 개선과 함께 행정 지침의 통일화가 필요하다고 입을 모읍니다.

세입자가 ‘허위 실거주’로 인해 주거지를 바꿔야 할 때 정당한 보상을 요구할 수 있는 권리가 생겼지만, 그 과정은 여전히 복잡하고 세심한 준비가 필요합니다. 앞으로도 세입자의 권리를 보호하고 불합리한 사례를 줄이기 위해 법 제도가 지속적으로 개선되기를 기대해 봅니다.