갱신만 했을 뿐인데… 내 전세 보증금이 사라진 이유

전월세 갱신 계약은 단순히 계약 기간의 연장처럼 보이지만, 작은 선택 하나로 보증금 반환 권리나 대항력, 우선변제권이 달라지는 경우가 있어요. 예를 들어, "집주인이 하자는 대로 했다가 나중에 생각지 못한 문제가 생겼다"라는 상황이 생길 수 있는 것이죠.

계약을 갱신하는 방법은 크게 세 가지가 있어요.

계약갱신요구권(계약갱신청구권)을 사용해 기존 계약 조건을 유지하거나 보증금 증액 상한 내에서 연장하는 방식이에요. 이 경우, 기존 대항력과 우선변제권이 그대로 이어지는 것이 장점이라고 할 수 있어요.

계약갱신요구권을 쓰지 않고 임대인과 임차인이 협의해서 새로운 조건으로 계약을 다시 체결하는 방식도 있어요. 이때는 형식상 ‘신규 계약’이 되기 때문에 조건을 어떻게 쓰느냐에 따라 권리가 유지되거나 끊길 수 있으니 주의해야 해요.

다음은 묵시적 갱신이에요. 별도 계약서 없이 기간이 지나 연장되는 경우로, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 통보를 하지 않으면 자동으로 기존과 동일한 조건으로 계약이 연장되는 방식이죠. 안정적이지만, 보증금 증액이나 조건 변경에 취약해요.

주택임대차보호법에 따라 세입자는 집주인에게 갱신요구권을 행사할 수 있어요. 하지만 재계약 또는 묵시적 갱신 형태로 계약 관계가 이어질 경우, 계약 종료 시점을 판단하기 어렵게 돼 권리 보호에 혼란이 생기는 경우가 생길 수 있어요. 이런 논쟁이 발생하면 보증금 반환 갈등이 장기화될 수 있다는 점을 의외로 많은 분들이 모르시는 것 같아요.

가장 흔한 사례는 ‘보증금 증액 재계약’이에요. 집주인이 “조금만 올려서 다시 쓰자”라고 제안해 신규 계약서를 작성했는데, 이후 확정일자를 다시 받지 않거나 전입신고를 유지하지 않은 상태에서 집주인이 대출을 추가로 받거나 경매나 담보 대출로 넘어가면, 세입자는 기존 우선순위를 잃어 기존 보증금을 모두 회수하기 어려울 수 있어요.

따라서 전세 갱신 시 기존 권리를 유지하려면 “갱신 계약임”을 특약으로 쓰고 확정일자를 받아야 해요. 이 과정을 누락하면 본인은 일반 채권자 지위로 밀려날 수 있다는 점을 꼭 알아두세요!

묵시적 갱신이란 기존 조건 그대로 계약이 자동 연장되는 상태를 말하는데요. 이 경우 형식상 계약은 유지되지만, 기간은 2년으로 다시 고정되는 것이 아니라 언제든 해지 통지가 가능한 불확정 상태가 돼요.

묵시적 갱신 상태에서는 세입자가 계약 해지를 통보한 뒤 3개월이 지나야 계약이 종료되는데요. 이를 정확히 인지하지 못하고 “이미 계약 기간이 지났다”라고 판단해 보증금 반환을 요구한다면, 임대인은 보증금 즉시 반환 의무를 지지 않아요. 이 과정에서 ‘계약이 언제, 어떤 방식으로 끝났는지’를 둘러싼 해석 문제가 발생할 수 있으니 주의!

전세 제도는 보증금을 집주인이 가지고 있다가 계약 종료 시 돌려주는 구조라는 점을 기억해야 해요. 임대인이 전세 보증금을 보유하면서 신규 대출을 실행하거나 근저당권을 설정한다면, 부채 비중이 높아질 수 있어요. 이렇게 되면 경매 시 보증금 반환 순위가 밀리고, 세입자는 우선변제권이 있어도 실제 회수되는 금액이 줄어들 수 있으니 주의해야 해요.

부동산 전문가들은 전월세 갱신을 선택할 때 먼저 갱신 요구권 행사 여부를 명확히 결정하고, 이를 문자나 내용증명 등 기록으로 남기는 것이 안전하다고 강조해요. 특히 재계약 시에는 기존 계약과의 연속성을 유지하는 것인지, 신규 계약인지 문구를 확인해야 합니다.