전월세 계약 갱신이란? 계약갱신청구권 vs 묵시적 갱신 vs 합의 갱신

전월세 계약은 ①계약갱신청구권 ②묵시적 갱신 ③합의 갱신 3가지 방법으로 연장할 수 있어요.  

계약갱신청구권 행사로 연장하는 방식은 전세금이나 임대료가 오르되 5% 이내로만 가능하고, 묵시적 갱신은 기존 조건 그대로 계약이 연장되는 거예요. 합의 갱신은 전세금이나 임대료 인상은 물론 재계약 방법까지 집주인과 협의를 거쳐서 하는 방식이에요.  

각 갱신 방법마다 임대료 증액 제한, 임대차 계약 조건 변경, 확정일자, 중도 해지 가능 여부 등에서 차이가 있어요.

계약갱신청구권은 세입자가 2년 거주 후 2년을 더 살게 해달라고 요구할 수 있는 권리예요. 계약 기간 중 딱 한 번만 사용할 수 있어요. 정부가 임대인과 임차인 간 균형 잡힌 권리관계를 만들고 전월세 시장 안정을 도모하기 위해 개정한 주택임대차보호법의 핵심이기도 해요.

2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약은 전월세 계약의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있어요.

여기서 '2개월 전'의 경우 계약의 첫째 날을 포함하지 않는다는 원칙에 따라, '2개월 전'에 해당하는 날의 0시 전까지를 의미해요.

예를 들어, 11월 30일에 만료되는 임대차 계약은 9월 30일 0시(9월 29일 밤 12시) 이전까지 계약갱신을 요구할 수 있다는 뜻입니다.

계약갱신청구권을 행사할 땐 정해진 양식이 없어요. 구두, 문자메시지 등 다양한 방법으로 가능해요. 그래도 향후 분쟁을 예방하려면 내용 증명 등 증거를 남기는 게 안전해요. 단순히 '연장'이라는 말 대신 '계약갱신청구권을 사용한다'라고 정확히 표현하는 게 좋아요.

계약서를 따로 쓸 필요는 없지만 전세금이나 보증금이 증액됐다면 확정일자를 새로 받아야 하고, 재계약일로부터 30일 이내에 관할 지자체에 전월세 신고도 해야 해요. 임대차 신고 의무를 위반하면 과태료가 부과돼요.

세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 집주인은 임대료를 5% 이내로만 올릴 수 있어요.

세입자가 계약갱신청구권을 썼다면 특별한 사유가 없는 한 집주인은 계약갱신 요구를 거절할 수 없어요.

단, 집주인 본인이나 직계 가족이 실거주하거나, 세입자가 임차료를 2개월 치 이상 밀린 경우, 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우* 등의 사유에는 거절 가능해요.

묵시적 갱신은 기존 계약 조건이 그대로 유지된 채 자동으로 연장되는 재계약 형태예요. 집주인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 계약 조건을 변경하려는 의사를 세입자에게 통지하지 않은 경우 해당돼요.

묵시적 갱신은 말 그대로 말없이 계약이 갱신된 것이기 때문에 계약서를 새로 쓸 필요도, 임대차 신고를 할 필요도 없어요.

기존 확정일자 효력이 유지되기 때문에 새로 확정일자를 받아서도 안 됩니다. 오히려 새로 확정일자를 받았다가는 세입자가 불리해질 수 있거든요. 새로 확정일자를 받은 다음 날 0시부터 대항력이 생기기 때문에, 만에 하나 효력이 생기기 전 집주인이 대출을 추가로 받아 근저당이 설정되면 세입자의 권리는 후순위로 밀리게 돼서 주의해야 해요.

묵시적 갱신일 경우 세입자가 계약갱신 요구를 하지 않은 것으로 보기 때문에 기존 계약 조건 그대로 유지돼요. 집주인이 전세금이나 임대료를 인상할 수 없어요.

묵시적 갱신은 집주인과 세입자 모두 아무 말도 하지 않았을 때 자동으로 연장되는 계약이에요. 그래서 누가 먼저 "연장하지 않겠습니다"라고 말하는 순간, 더 이상 묵시적 갱신이 아니게 돼요. 즉, '거절'이라는 개념 자체가 없는 거죠.

합의 갱신은 세입자가 계약갱신청구권을 쓰거나 집주인이 묵시적 갱신을 하지 않은 모든 재계약 형태라고 보면 돼요. 즉, 집주인과 세입자가 주택임대차보호법 개정안(계약갱신청구권∙전월세상한제) 시행 이전처럼 서로 간 합의를 통해 재계약을 하는 것이죠.  

합의 갱신 사유로는 전세금·임대료 변경, 전세와 월세 간 전환, 재계약 기간 변경, 임대인 명의 변경 등이 있어요.

합의 갱신일 때는 대부분 계약 조건 변경을 수반하기 때문에 새로운 임대차 계약서를 써야 해요. 새 계약서를 기준으로 확정일자를 새로 받고 임대차 신고도 해야 해요.

임대인이 계약 만료 6개월부터 2개월 전까지* 세입자에게 전세금이나 임대료 증액 요구를 했다면 이는 묵시적 갱신이 아닌 합의 갱신으로 간주돼요. 보증금 인상 요구가 가능할 뿐 아니라, 증액 상한 규정(5%)이 적용되지 않아요.

합의 갱신을 앞두고 집주인이 변경을 요구한 임대 조건을 세입자가 따르지 않을 경우 계약 연장이 불가할 수도 있어요.

전월세 계약갱신에서 가장 중요한 건 임대차 계약을 언제 맺었는지예요.

• 2020년 12월 10일 이후 체결한 계약부터는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지,
• 2020년 12월 10일 이전에 체결한 계약은 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 여부를 말해야 해요.

만약 이 기간 안에 아무 얘기가 없다면 묵시적 갱신이 된 것으로 봐요.

계약갱신청구권을 행사하면서 '연장'이라고만 말하면 분쟁이 날 수 있어요. 그래서 문자 메시지 등 기록이 남는 방식으로 "계약갱신청구권을 행사합니다"라고 남기는 게 좋아요.

묵시적 갱신이 된 경우, 확정일자를 새로 받으면 안 돼요. 기존 확정일자의 효력이 유지되어야 세입자가 불리해지지 않아요.

전월세 계약이 갱신돼도, 계약갱신청구권 혹은 묵시적 갱신이었다면 세입자는 언제든 중도 해지를 통보할 수 있어요. 다만, 보증금은 통보 3개월 이후부터 돌려받을 수 있어요.

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전월세 재계약 방식이 다양해지면서 임대차 계약 연장을 둘러싼 분쟁이 많아지고 있어요. 앞으로 전월세 매물까지 줄어들 가능성이 있어, 갈등이 더 커질 수 있다는 말도 나와요.

하지만 내 보금자리는 결국 내가 지키는 것이에요. 지금처럼 하나씩 알아두면, 어떤 상황에서도 훨씬 더 안전하게 대처할 수 있을 거예요.