강남 아파트 로또 청약 이젠 못한다? '채권입찰제' 도입 되나

로또 청약은 분양가 상한제 등으로 주변 시세와 분양가에 큰 차이가 발생해 당첨되면 시세 차익만큼 이득을 볼 수 있다는 의미를 담고 있습니다. 최근 정부가 이 분양가 상한제 개편에 나설 것이라는 소식이 들려오고 있습니다.

분양가 상한제는 택지비와 건축비를 기준으로 일정 수준 이하에 분양가를 책정하도록 하는 제도라, 주변 시세 대비 60~80% 수준에 분양가가 정해집니다. 현재는 공공택지와 서울 강남 3구(강남·서초·송파구), 용산구 등 규제지역 민간택지에 적용되고 있습니다.

저렴한 분양가의 주택을 공급한다는 좋은 취지로 도입된 제도지만 결국 과도한 시세 차익을 기대한 청약자들이 몰리면서 청약 과열이 발생하고 집값을 끌어올릴 수 있다는 부작용도 생겼습니다.

최근 분양한 서울 송파구 신천동 ‘잠실르엘’은 시세 대비 10억~13억원의 차익을 거둘 수 있다는 기대감이 높아지면서 특별공급과 1순위 청약에 총 10만명 넘는 청약자가 도전했습니다. 2021년 6월에 일반분양한 서초구 반포동 ‘래미안원베일리’도 10억원 이상의 차익 소식에 3만6,000여 명이 몰렸고, 만점 통장 당첨자가 속출했습니다.

이에 정부가 분양가 상한제로 발생한 건설사의 개발 이익이나 개인의 시세 차익을 일정 부분 환수할 방안으로 채권입찰제가 거론된 것입니다.

채권입찰제는 분양가가 시세보다 저렴해 시세 차익이 예상될 경우, 분양가 상한제처럼 정부가 분양가를 제한하지 않고, 당첨자가 분양가 외에 채권을 더 매입해 시세 차익의 일부를 국고로 환수하는 제도입니다.

1983년 처음 도입된 이후 1999년 폐지되고, 2006년 재도입돼 판교신도시와 고양시 일산2지구에서 적용됐어요.

분양가 8억원인 아파트를 분양한다고 가정해 볼까요?

주변 아파트 시세가 10억원일 경우

• 10억원보다 낮은 일정 상한선에 맞춰 국공채를 매입
• 청약가점제 우선 순위대로 당첨자를 정하거나 추첨제로 선정
• 당첨자가 채권을 구입하면 일정 시세 차익은 국가가 회수

분양가 상한제는 낮은 금액에 분양가가 책정되면

• 건설사의 수익성이 악화돼 공급 위축 우려 있으나
• 채권입찰제로 매입한 채권은 시간이 지나 할인된 가격으로 되팔 수 있어 실질적인 손해가 제한적
• 단기 시세 차익을 노린 청약 수요 과열을 억제하는 효과

• 단기 차익을 노린 청약 과열 완화
• 실수요자 중심, 분양 환경 조성 가능
• 국공채 매입을 통해 공공재원 확보
• 국가 재정 측면, 긍정적인 효과 기대

• 개인 이익→ 공공으로 환수에 대한 논란
• 실수요자, 채권 매입에 따른 자금 부담 가중
• 높은 채권 매입액 필요한 인기 단지라면 무주택자 청약 진입 장벽 높아져
• 결국 자금 동원력이 중요한 변수... 현금 부자만 당첨되는 결과 빚어질 수도