[KB브리핑] 10.15대책 발표 후 시장엔 어떤 일이? 부동산 ‘핫이슈’

이재명 정부가 ‘6.27 대출 규제’와 ‘9.7 공급 확대 대책’ 이후 ‘10.15 부동산 안정화 대책’을 내놓았습니다. 이번 대책은 전에 비해 대출 규제가 더욱 강화됐는데요. 수도권 규제지역 주택담보대출 한도를 주택 가격 구간별 최대 2억~6억원으로 축소했습니다.

주담대 스트레스DSR 금리는 기존 하한 1.5%~상한 3.0%에서 하한 3.0%(규제지역)로 조정했습니다. 그리고 무주택자의 LTV(주택담보대출) 비율은 70%에서 40%로 낮췄지만, 10월 27일부터 다시 70%를 적용하기로 했습니다. 그리고 서울 전 지역과 경기 12곳을 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정했습니다. 토지거래허가구역도 확대 지정되면서 갭투자에 사실상 제동이 걸렸습니다.

규제 강화가 발표되자 실수요자와 투자자들은 즉각적으로 반응했습니다. 서울 강남 3구를 비롯 강세가 계속되던 한강벨트 지역은 상승세를 이어갔지만 상승폭은 줄어들었습니다. 규제 시행 직전까지 매수세가 급격히 몰리며 '막차 매수' 심리가 강해졌고, 시행 전 계약을 노리는 문의가 증가하기도 했습니다. 시행 이후에는 갭투자가 차단되면서 매수 문의가 줄고 매물이 회수되기도 했습니다.

비규제지역인 구리, 화성 동탄 등은 풍선효과로 투자자들이 몰렸다는 소식이 전해졌는데요. 서울을 비롯한 수도권 주요 지역은 관망국면으로 돌아선 곳도 있어 시장 불확실성이 커진 상황입니다.

10.15대책이 발표된 후 재건축 단지들의 사업 위축도 우려되고 있습니다. 조합원 지위양도 제한, 중도금이주비 대출 규제 강화 등 강력한 규제가 적용되기 때문인데요. 여기에 조합설립인가(재건축), 관리처분계획인가(재개발) 이후에는 조합원 지위 양도도 금지됩니다.

재건축 단지의 추가분담금이 늘어나고 사업성이 과거에 비해 줄어들 수 있다는 전망이 나왔는데요. 억 단위의 추가분담금이 예상되는 노원, 도봉구 등 강북지역 재건축 추진 단지에서는 집을 팔려는 움직임이 커지면서 급매물이 나오기도 했습니다. 이에 재건축 초과이익환수제를 완화 또는 폐지해야 하는 것이 아니냐는 의견도 나오고 있습니다.

이런 가운데 강남권 대표 재건축 단지에서는 신속통합기획 시즌 2가 첫 적용된 단지가 나왔는데요. 강남구 대치동 은마는 인허가 기간을 단축하고 용적률을 상향 조정해 49층 높이 5,893세대로 재건축할 계획입니다. 2030년 착공, 2034년 준공을 목표로 하고 있습니다.

현대건설이 짓는 서울 동작구 사당동 ‘힐스테이트 이수역센트럴’은 10월 2일 모집공고를 내고 10월 16일 1순위 청약을 진행했습니다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 일반분양 76가구 모집(특별공급 제외)에 2만4,832명이 접수하면서 평균 326.74대 1의 경쟁률로 전 타입 마감됐습니다.

이 단지는 사당동에 6년 만에 공급되는 새 아파트인데다, '규제 적용 전 청약하자'는 심리가 작용해 높은 청약 경쟁률을 기록한 것으로 평가 받았습니다. 수원시 영통구 '망포역 푸르지오 르마크' 무순위 청약 24가구 모집에도 1,164명이 청약해 48.5대 1로 마감됐습니다.

10.15 부동산 대책으로 규제지역이 많아졌는데요. 규제지역에서는 1순위 청약 자격 요건이 강화돼 청약통장 가입 기간이 1년 이상에서 2년 이상으로 늘었고, 세대주만 일반 1순위로 청약할 수 있습니다. 생애최초 특별공급은 무주택 세대주만 가능해 졌고, 추첨제 물량도 전보다 줄어 가점이 낮으면 당첨 가능성이 낮아지게 됩니다. 올해 분양을 계획했던 단지들의 일정 조정도 불가피해 보입니다.

이런 가운데, 서울 서초구 반포동 '래미안 트리니원(2,091가구)'은 10월 31일 공고를 낼 계획입니다. 분양가 상한제가 적용된 단지 중에서는 가장 비싼 3.3㎡당 평균 8,500만원의 분양가가 책정됐습니다. 서초구 서초동 ‘아크로 드 서초(1,161가구)’도 11월 분양을 예정하는 등 일부 단지의 일정은 차질이 없을 것으로 보입니다. 이 밖에도 서울과 인접한 김포 풍무, 수원 권선 등에 앞으로 나올 분양가 상한제 단지도 주목할 만합니다.