강남 불패는 영원할까? (ft. 도시문헌학자 김시덕 박사)

먼저 김시덕 박사에게 1기 신도시와 2시 신도시를 어떻게 평가하는지 물었습니다. 김 박사는 1기 신도시는 애초 자족 기능을 목표로 했지만, 결과적으로 실패했다고 말합니다. 당시 국토부가 고밀도 개발을 요구하면서 지자체 반발도 있었음에도, 결국 베드타운으로 전락했다는 것이죠. 다만 1기 신도시도 지역마다 차이가 있었습니다.

대전 둔산은 기존 도심 기능을 옮겨 성공적으로 자리 잡았지만, 일산은 교통망이 갖춰지지 않은 상태에서 아파트를 먼저 공급해 주민들이 큰 불편을 겪었습니다. 이 문제는 2시 신도시에서도 반복되었다고 합니다. 그렇다면, 신도시가 단순한 주거지가 아니라 제대로 된 도시로 기능하려면 무엇이 필요할까요?

김 박사는 관점에 따라 다르다고 말합니다. 수도권 통근을 전제로 한 베드타운이라면 광교 교통망이 필수지만, 자족 도시를 목표로 한다면 내부 교통망이 더 중요하다는 설명입니다.

김 박사가 생각하는 가장 잘 만들어진 신도시는 어디일까요? 그는 산본신도시를 꼽았습니다. 수리산 자락을 따라 단지가 둥글게 배치돼 있어 도시가 아늑하고, 주변 지역과의 위화감도 적습니다. 서울 출퇴근은 다소 불편하지만, 경기도 도시로만 본다면 이만한 신도시는 드물다고 평가했습니다.

과거에도 지금도 부동산에서 가장 큰 관심을 받는 지역은 단연 강남이죠. 그렇다면 앞으로도 강남은 계속 인기 지역으로 남을까요? 김시덕 박사에게 물었습니다. 그는 이를 ‘강남 1극 체제’라고 표현하며, 특별한 변수가 없는 한 계속 이어질 것이라고 말합니다.

역사적으로도 한번 중심이 된 곳은 쉽게 바뀌지 않았습니다. 조선 500년 동안 서울 사대문 안이 중심이었고, 고려 600년 동안 개성이 수도였던 것처럼 강남도 장기간 중심축을 유지할 것이라는 분석입니다.

이어서 강남 집값에 대해서는 국제적인 도시와 비교했을 때 아직도 싸다고 생각한다며 런던이나 도쿄의 핵심 지역과 견주면 강남은 여전히 저평가되어 있다는 주장을 내놓았습니다. 실제로 최근 중국 부자들이 도쿄 부동산에 투자하는 이유도 ‘아직 싸다’라는 인식 때문이라고 덧붙였습니다.

김 박사는 결국 서울 부동산 시장은 이제 막 시작 단계라고 평가했습니다. 만약 강남 아파트가 평당 2억~3억 원 수준까지 오른다면, 주변 지역은 자연스럽게 피라미드식으로 따라오게 될 것이라는 겁니다.

중요한 것은 이 피라미드가 어디까지 넓어질지, 그리고 그 동력이 어디서 나오느냐를 살펴보는 일이라고 강조했습니다. 반도체 같은 산업이 그 원동력이 될 수 있으며, 이를 통해 부동산 시장을 예측하는 것도 가능하다는 의견입니다.

부동산에서 중요한 요소 중 하나는 교통입니다. 그렇다면 교통이 먼저 생기고 도시가 따라가는 걸까요, 아니면 도시가 먼저 생기고 교통이 뒤따르는 걸까요? 김시덕 박사는 이에 ‘둘 다 맞는 말 같다’라고 답했습니다. 역사적으로는 사람이 먼저 살고, 그 거주지를 연결하기 위해 교통이 생겨났습니다.

하지만 도시 계획이 발달한 이후에는 도시와 교통이 함께 가는 것이 가장 이상적이라고 설명했습니다. 예를 들어 일본은 민간 철도 업체가 택지 개발과 교통망 구축을 동시에 진행합니다. 반면 한국은 국가 주도로 택지부터 개발하고 교통이 뒤늦게 따라가다 보니 늘 불편이 반복되고 있습니다. 자료를 찾아보니 강남 개발 초기에도 압구정에는 버스가 없어 불만이 컸고, 잠실 역시 비슷한 상황이었습니다.

결국 한국의 도시 개발은 ‘택지가 먼저, 교통이 나중’이라는 패턴을 보여왔다는 겁니다. 김 박사는 마지막으로 교통망은 단순히 부동산 가치뿐 아니라 인간 삶 자체에서 중요한 요소라고 강조했습니다. 부동산이 곧 삶의 공간이기 때문입니다.

내년 개통을 앞둔 위례선 트램, 그 파급 효과는? 행정도시 세종의 미래는? 답사와 기록으로 바라본 부동산 현실과 미래가 궁금하다면, KB부동산 TV <부동산 클라스> 김시덕 박사 편에서 확인해 보세요. 현장에서 얻은 통찰을 가감 없이 전해드립니다.