월세 비중 66% 역대 최고치, 서울 집값은 어떤 구조로 재편될까?

요즘 일각에서는 “강남 집값, 생각보다 비싸지 않은 것 아니냐”라는 의견이 나오고 있습니다. 이에 김경민 교수는 “강남 집값, 비싸죠”라고 답합니다. 그 이유는 단순한 체감이 아니라, 서울 내부의 가격 구조와 수요의 분포를 함께 봐야 정확한 평가가 가능하기 때문입니다.

김 교수는 특히 한국 시장에 만연한 ‘앵커링 효과’를 문제로 지적했습니다. 해외에서는 주택 가격을 논할 때 ‘중위가격’을 기준으로 이야기하는 것이 상식이지만, 한국 언론은 특정 지역의 초고가 사례를 지나치게 강조하며 시장 전체를 오해하게 만든다는 설명입니다.

대표적인 예가 ‘50억원에 거래된 반포의 초고가 국민 평형 거래’입니다. 지난해 7~9월 기사들을 보면 이 거래만 반복적으로 조명하며 마치 ‘서울 아파트 = 50억원’이라는 인식을 심어놓는 식이죠. 김 교수는 이를 ‘가십성 기사’라고 표현했습니다.

그렇다면 서울 실수요자들이 실제로 선호하는 평형대는 무엇일까요? 서울 시민 중 사회초년생·생애 첫 주택 수요층을 기준으로 하면 과거보다 확연히 25평형이 압도적인 1순위라고 합니다. 여기서 반드시 따라야 할 질문은 하나입니다. “서울시 25평형 아파트의 중위가격은 얼마인가?”

이에 김 교수는 약 9억원이라고 말합니다. 즉, 서울에서 가장 선호도가 높은 25평형 아파트 중 절반은 9억원 이하라는 뜻입니다. 서울 내부의 가격 수준은 권역별로 완전히 다르게 형성되어 있습니다.

• 강남, 서초, 송파: 최고가 시장, 구조적으로 버블 요소 존재
• 성북, 도봉, 노원: 서울 최대 대단지 밀집 지역, 25평 기준 6억원 대 형성

즉, 강남의 가격은 서울 전체를 대표하는 기준이 될 수 없는 별도 트랙이며, 서울의 ‘평균 체감 가격’을 논하려면 반드시 중위가격과 지역별 분포를 함께 봐야 한다는 것입니다. 김 교수는 이 점을 강조하며 이렇게 정리합니다. ‘강남 집값이 비싸지 않다’라는 시각은 서울 전체의 가격 구조를 보지 않은 채 일부 초고가 거래만을 근거로 한 다른 접근일 뿐이라는 결론입니다.

최근 통계에 따르면 서울 아파트 월세 비중이 66%에 육박했습니다. 전세 제도가 빠르게 축소되고 반전세·월세로 이동하는 흐름이 정체된 시장과 만나며 앞으로 어떤 구조적 변화가 나타날까요?

먼저 김경민 교수는 “전세는 없어져야 하는 제도라고 생각합니다”라고 말합니다. 그 이유는 명확합니다. 전세는 법적으로 집주인의 채무가 온전히 보호되지 않는 구조이고, 전세 사기 사례에서 보듯 임차인이 감당해야 하는 위험이 지나치게 크다는 점입니다.

전세 보증금이 사실상 ‘집주인에게 제공하는 무담보 대출’처럼 작동한다는 비판도 이어졌습니다. 김 교수는 “사금융을 일으키는데 대출이 없다는 게 말이 안 된다”며 전세가 매매가의 하방 경직성을 지탱하는 기형적 시장 구조를 만든다고 설명합니다. 그래서 그는 “전세가 사라지면 파급력이 크겠지만 최소한 반전세로 이동해야 한다는 게 제 주장”이라고 말합니다.

실제로 국토부 자료에 따르면 1억원 중 10만원만 포함돼도 데이터상으로는 월세로 잡히기 때문에 통계상 전세 비중이 감소하고 있는 게 맞습니다. 특히 빌라·중저가 임대 시장이 많은 지역에서는 내년이면 반전세가 가장 일반적인 형태가 될 것이라는 전망도 나옵니다.

김 교수는 이 흐름을 긍정적 변화의 신호로 봅니다. 다만 월세 비중이 늘어난다고 해서 부담이 사라지는 것은 아닙니다. 이 지점에서 주거비 지원 방식의 개편이 이루어져야 한다고 강조합니다.

“우리도 미국처럼 지역과 시세에 맞게 조정해 본인 소득의 일정 부분 정도만 월세로 부담하고 나머지는 국가가 지원하는 방식으로 가야 한다”라고 말합니다. 월세가 다소 오르더라도 저소득층이나 중산층이 체감 부담을 줄일 수 있는 구조를 만들자는 것입니다.

지금 같은 시장 흐름 속에서 실수요자가 합리적인 의사결정을 하려면 어떤 기준을 세워야 할까요? 이에 대해 김경민 교수는 가장 먼저 ‘내 자산 규모를 냉정하게 계산하고, 그에 맞는 적정 가격대의 부동산을 사는 것’이 핵심이라고 강조합니다.

그는 지금의 여러 지표가 가격 상승 방향을 가리키고 있다는 점을 짚었습니다. 특히 전셋값이 오르는 시점은 매매 수요까지 자극할 수 있기 때문에, 생애주기 측면에서 주거 이전이 필요한 실수요층이라면 “지금 시기에 고민해 볼만한 시점”이라고 조언했습니다. 다만 발품을 팔고, 지역별 가격 차이를 세밀하게 비교하는 과정이 필요하다고 강조합니다.

또한 그는 사람들이 예전보다 훨씬 정보를 잘 활용하게 되면서 부동산 사이클 자체가 짧아졌다고 분석합니다. 하락 사이클이 짧았다면, 정체 사이클 또한 짧고 상승 사이클도 짧아질 가능성이 크다는 것이죠. 이런 환경에서는 단기적으로 버블이 형성될 여지도 있고, 버블의 정점이 언제인지 누구도 정확히 알 수 없다는 점도 언급했습니다.

김 교수는 마지막으로 이렇게 정리합니다. “상당 기간은 조금 오르는 흐름이 이어질 것 같지만, 그 과정에서 버블이 생길 수 있으니, 주의가 필요합니다. 자신의 자산 규모와 생애주기, 그리고 지역별 가격 구조를 함께 고려해서 판단해야 합니다.”

강남 집값, 진짜 비싸지 않은 걸까? 전세가 사라지면 서울 시장은 어떻게 변할까? 지금 사야 할까, 기다려야 할까? 김경민 교수가 말하는 서울 가격의 실제 기준, 전세 축소가 불러온 구조적 변화 그리고 실수요자가 합리적인 판단을 위해 세워야 할 기준까지! KB부동산 TV <김경민 교수 편>에서 확인해 보세요. 지금 시장이 어디로 향하고 있는지, 그리고 그 흐름 속에서 우리는 어떤 결정을 해야 하는지 전문가의 관점으로 명쾌하게 짚어드립니다.