규제를 뚫고 움직이는 수요, 지금 주목해야 할 변화는?

최근 정부가 규제 지역을 대폭 확대하면서 집값이 거의 오르지 않았던 지역까지 포함된 데에 대해 해당 지역 주민들의 불만과 혼란이 이어지고 있습니다. 이에 대해 고준석 대표는 ‘의도치 않은 피해가 분명히 있을 수 있다’고 인정하면서도 일부 지역에서는 오히려 풍선효과가 나타날 가능성도 있다고 분석합니다.

특히 노·도·강(노원·도봉·강북), 금·관·구(금천·관악·구로) 같은 서울 외곽 지역은 실거주 요건이 적용되는 토지거래허가구역이지만, 중급지에서 대출 규제가 막힌 수요자들이 이 지역으로 이동할 수 있다는 것입니다. 즉, 규제 지역 내에서도 가격 대별 풍선효과가 나타날 수 있다는 관점입니다.

또한 동탄, 기흥, 구리처럼 아직 규제 밖에 있는 지역은 직접적인 풍선효과의 수혜 가능성이 더 크다고 덧붙였습니다.

인구 감소와 수요 둔화 우려에 대해서는, 오히려 세대 분화에 주목해야 한다고 분석합니다. 고 대표는 “과거에는 4인 가족 기준이 일반적이었지만, 지금은 전체 세대 중 1인 가구가 가장 큰 비중을 차지하며 이미 900만을 넘었다”고 설명합니다.

그는 “혼자 사는 사람도 집은 필요하다”며 주택은 단순한 거주 공간을 넘어 은퇴 이후의 안전망 역할을 한다고 강조합니다. 특히 주택연금 등 노후 재원을 위해서라도 실수요 기반의 내 집 마련은 여전히 절실한 과제라고 말합니다.

공급 부족 상황에서 기존 매물이 제대로 유통되지 않으면 가격은 오를 수밖에 없고, 부동산은 결국 ‘심리’가 작용하는 시장이기 때문에 과거 규제 시기에도 집값이 올랐다는 경험은 다시 매수 심리를 자극할 수 있다고 진단했습니다. 결국 시장 안정에는 심리 안정도 함께 관리되어야 한다는 점을 강조했습니다.

지금 무주택자라면, 어떤 선택을 해야 할까? 고준석 대표는 이 질문에 대해 ‘무엇보다 중요한 건 자금 계획’이라고 말합니다. 실제로 자금 계획이 충분히 준비된 실수요자라면, 가격 하락을 지나치게 저울질하기보다는 지금 내 집 마련에 나서는 것이 더 나은 선택일 수 있다고 조언합니다. “가격이 더 내려가길 기다리다가 적절한 시기를 놓치는 일이 더 위험하다”라는 것입니다.

수도권에서 강북, 강북에서 강남으로, 점진적으로 진입하는 전략을 세우고 대출은 무리하게 끌어 쓰는 건 절대 피해야 한다고 경고합니다.

마지막으로 고 대표는 이렇게 정리합니다. “지금은 어떤 집을 언제 사느냐”보다, 어떤 물건을 고르느냐가 더 중요한 시기입니다. 시기를 지나치면 준비한 자금으로 살 수 있는 집이 사라질 수도 있습니다. 실수요자라면 지금, 신중하지만 망설이지 말고, 움직여야 할 때입니다.”

규제가 강화됐는데, 오히려 일부 지역은 신고가? 900만 1인 가구 시대, 집은 더 이상 선택이 아닙니다. 지금 시장에서 실수요자가 취할 수 있는 현실적인 전략, 가격이 아닌 ‘물건’을 보는 안목까지, 고준석 대표와 함께 짚어본 10·15 대책 이후 부동산 시장 흐름! 지금 유튜브 KB부동산 TV <부동산 클래스> 고준석 대표 편에서 확인해 보세요.