<2025년 부동산 시장을 관통한 핵심 키워드 7>
- 대출 규제
- 쏠림 현상
- 풍선효과
- 로또 청약
- 양극화
- 전셋값 상승
- 월세화 가속
[KB브리핑 연말결산] 키워드로 보는 2025 아파트 시장
부동산 이슈트렌드
25.12.31
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3줄 요약
- 6·27, 9·7, 10·15… 3개의 부동산 정책 발표, 어떤 내용 담겼나
- 오를 곳만 오른다, 서울과 지방 극심해진 양극화
- 가속된 ‘전세의 월세화’, 내년에도 전세 매물 가뭄 이어진다
2025년 아파트 시장은 ‘규제·금리·수요 이동’이라는 키워드 속에서 지역별 양극화와 풍선효과가 동시에 나타났습니다. 새 정부의 세 차례 부동산 대책에도 강남권·핵심 입지는 흔들리지 않았고, 수도권 외곽·지방과의 온도차는 더욱 커졌습니다. 전세 매물 품귀로 전셋값 급등까지 겹친 2025년 부동산 시장 흐름을 KB부동산이 한눈에 정리해 드립니다.
새 정부, 3개의 부동산 정책
올해 6월 새로운 정부가 들어선 후 3개의 굵직한 부동산 정책이 발표됐습니다. 집값 안정, 수급 불균형 해소를 위해 단계적으로 강화됐는데요. 먼저 6.27 부동산 대책에서는 수도권 및 투기과열지구에서 주택담보대출을 최대 6억원으로 제한하는 내용이 담겼습니다.
2채 이상 보유한 다주택자는 추가 주택 구입을 위한 주담대가 전면 금지됐고, 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지해 갭투자 유인을 줄이는 등 실수요 중심 대출로 유도하고, 과도한 부채를 억제하고자 했습니다.
이후 9·7 주택 공급 확대 방안이 나왔습니다. 2030년까지 수도권에 135만호를 착공하는 장기 공급 계획과 한국토지주택공사(LH)가 공공택지를 직접 개발해 공공주택 공급 속도와 안정성을 높이는 방침이 포함됐습니다.
또한 규제지역에서 LTV 상한을 50%→40%로 축소하고, 전세대출 한도를 2억원으로 일원화하는 실수요 중심 대출 유도도 강화됐습니다. 여기에 부동산 감독 조직 신설을 추진하고, 토지거래허가구역 지정 권한 확대도 포함됐습니다.
가장 강한 수요 억제책으로 평가되는 10.15 부동산 대책은 서울 전역과 경기도 일부 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역)으로 지정, 실거주 의무 부여와 ‘갭투자’ 차단 조치를 강화한 점이 특징입니다. 여기에 주담대 한도를 구간별로 축소하고 스트레스 금리 확대 및 DSR 적용 확대 등 금융 규제를 강화했습니다.
주택 거래 시 허가를 받아야 하고 실거주 의무가 적용되는 고강도 규제가 적용되면서 서울 강남 3구와 한강벨트를 중심으로 상승하던 집값은 주춤하는 모습을 보였는데요. 대신 수요가 분양권, 입주권, 경매, 재개발 빌라, 오피스텔 시장으로 옮겨가기도 했습니다.
‘똘똘한 한 채’로 몰린다
극심해진 지역별 양극화
2025년 부동산 시장은 '초(超) 양극화'라는 흐름 속에 있습니다. 단순한 지역별 가격 차이를 넘어 특정 입지, 특정 상품만 수요를 끌어 모으고, 그렇지 않은 곳은 철저히 외면 받는 상황인데요. 이러한 현상은 특히 분양시장에서 잘 나타납니다.
평균 청약 경쟁률 706.6대 1로 마감된 경남 창원시 신월동 창원센트럴아이파크를 제외하면, 올해 청약 경쟁률 상위권은 서울에 위치한 단지들이 독점하다시피 했습니다. 분양가상한제가 적용돼 주변 시세 대비 신규 분양 아파트의 분양가가 오히려 낮은 역전 현상이 발생, 수십 억원의 시세 차익이 기대되는 단지가 나왔기 때문입니다.
반면, 지방 및 비선호지역은 미분양과 공급 과잉이 계속됐는데요. 올해 분양한 226개 단지 중 절반 이상인 125개 단지의 평균 청약 경쟁률은 미달로 마감되기도 했습니다.
아파트 시장도 수도권과 지방 집값의 양극화는 마찬가지입니다. 공급 부족과 주거 선호, 자산 방어 수요가 겹친 서울 강남권과 한강벨트는 규제가 강화되면 될수록 수요가 오히려 집중됐습니다.
KB부동산 데이터허브 자료에 따르면, 1월부터 11월까지 서울 아파트는 평균 10.02%, 수도권은 3.41% 상승한 반면, 5개광역시는 -1.76%, 기타지방은 -0.76%로 서울과 비서울의 아파트 매매가격지수 변동률 차이가 극심한 것으로 나타났습니다.
부동산 전문가들은 고금리 시장이 장기화되고 있는데다 불확실한 경기 전망 속에서 자산 가치를 보존하고 증식하려는 심리가 커져 안전하고 확실한 자산에 투자가 집중되고 있기 때문으로 분석했습니다.
전세 매물 품귀
전셋값 상승 압력 거세져
이번엔 전세 시장 관련 키워드입니다. 서울과 경기 일부 지역의 실거주 의무 강화로 갭투자가 불가능해지고, 계약갱신권을 사용해 재계약하는 세입자가 많아지면서 매물 부족 현상이 심화되고 있는데요. 최근 몇 년간 전세 매물 품귀와 전세의 월세화 현상이 빚어지면서 전셋값 상승이 계속되고 있습니다.
올해도 다르지 않은데요. KB부동산 데이터허브에서 1월부터 11월까지 지역별 전셋값 변동률을 살펴보면, 재건축 이주 수요가 발생하고 있는 과천시가 10.36%로 가장 많이 올랐습니다. 이후 서울 강동구(9.14%), 하남시(8.63%), 구리시(7.02%), 서울 송파구(6.68%), 성남시 수정구(5.91%) 순으로 많이 올랐습니다. 지방에서는 울산 남구가 5.71%로 가장 많이 오른 것으로 나타났습니다.
집주인들이 전세 보증금으로 얻을 수 있는 이자 수익에 비해 현금 흐름을 안정적으로 확보할 수 있는 월세를 선호하면서 월세 비중이 빠르게 확대되고 있는데요. 이는 일시적인 현상이 아닌, 주거 시장에서 전세 구조가 점차 월세로 바뀌고 있음을 보여주는 신호로 해석되고 있습니다. 이런 흐름은 2026년에도 계속될 것으로 보입니다.
자주 묻는 질문
Q. 2026년 관전 포인트는 어떤 것이 있을까요?
A. 2025년에 이어 2026년도 전세난 문제가 심각해질 수 있습니다. 기존 세입자가 계약갱신청구권을 사용하는 경우도 늘고 있는데요. 전반적으로 시장에 전세 매물이 절대적으로 부족해 전세시장이 요동칠 가능성이 있어 보입니다.
Q. 부동산 관련 세제 개편이 이뤄질까요?
A. 내년 서울 집값 상승이 가라앉지 않을 경우 정부가 꺼낼 또다른 부동산 정책 카드로 세제 개편이 나올지 여부가 초미의 관심사입니다. 많은 부동산 전문가들이 세율 자체를 변경하기보다는 공시가격을 현실화하고, 공정시장가액비율을 상향 조정하는 정도의 이뤄질 가능성이 높다고 보고 있습니다.
Q. 다주택자의 양도세 중과 유예가 끝나기 전 매물이 쏟아질까요?
A. 다주택자의 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일로 종료될 예정입니다. 예정대로 중과 유예가 종료되면 다주택자가 부담해야 할 세금은 기본세율 적용 대비 최대 3배 가까이 급증할 수 있는데요.
이 유예가 종료되기 전 매도를 서두르는 다주택자로 인해 단기적으로 세금을 피하기 위한 매물이 나올 가능성이 높아 보입니다. 일부에서는 세금 부담을 느낀 소유주들이 집을 팔기보다 버티기에 들어갈 수 있다는 예측도 나오고 있는데요. 양도세 중과 유예가 재연장될지도 지켜봐야겠습니다.
👉 오늘의 결론
<2025년 부동산 시장을 관통한 핵심 키워드 7>
- 6.27·9.7·10.15 대책 단계별로 강화된 ‘대출 규제’
- 가격·거래·청약 모두 정답은 서울? ‘쏠림 현상’
- 규제 강화에도 강남과 한강벨트에서 퍼진 ‘풍선효과’
- 분양가상한제가 가져온 서울 주요지역 아파트 ‘로또 청약'
- 핵심지와 비핵심지, 수도권과 지방 간 격차 ‘양극화’
- 매물 감소에 이주 수요까지, ‘전셋값 상승’
- 전세난에 따른 ‘월세화 가속’
종합해 보면 2025년 부동산 시장은 입지와 수요의 힘이 드러난 해라고 정리할 수 있습니다. 서울과 지방의 양극화는 2026년에도 공급 부족과 금융 여건, 규제의 여파로 그 차이를 더욱 선명하게 드러내는 변수로 작용할 가능성이 커 보입니다.
