수도권 집값 8억 돌파, 노원/구로/서대문… 숨은 실거주 강세 지역은?

👉 왜 8억원 이하일까? 어디서 찾지?

KB부동산 월간주택가격동향에 따르면 10월 기준 수도권 아파트 평균 매매가격은 8억1,002만원입니다. 서울은 평균 14억6,132만원, 경기도 5억7,001만원, 인천 4억1,611만원으로 조사됐습니다.

10.15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역에 토지거래허가구역 지정을 비롯한 ‘3중 규제’가 적용됐습니다. 투기과열지구로 지정되면 대출 한도가 축소되고 토지거래허가제가 적용되면 갭투자가 불가능합니다.

무주택 서민과 실수요자가 규제지역에서 금융권 대출 시 LTV는 60%가 적용되는데요. 이때 요건이 부부합산 연소득 9,000만원 이하, 무주택자이며 매수하려는 주택이 8억원 이하여야 합니다(생애 최초 주택 구입자는 규제지역에 집을 사더라도 기존과 마찬가지로 LTV 70% 적용).

이에 대출 규제 완화 적용이 가능한 8억원 이하 중저가 아파트를 찾는 문의가 늘고 있습니다. KB부동산>데이터허브>KB통계>투자테이블에서 시세 8억원 이하, 세대수 300세대 이상, 연차는 25년 이하 등 원하는 조건을 설정해 검색하면, 다양한 단지 리스트가 나옵니다.

전지역이 규제지역으로 지정된 서울에서 8억원 이하 아파트는 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로구)에서 많이 찾을 수 있었습니다.

먼저 노원구에서는 월계동 월계풍림아이원이 있습니다. 2005년 입주한 484세대 단지로, 서울지하철 1, 6호선 석계역 초역세권 단지입니다. 단지에서 동부간선도로, 월릉IC 접근이 용이하고 이마트, 이마트 트레이더스가 도보 15분 거리에 있습니다. GTX-C노선 개통(예정), 광운대역세권 개발, 동부간선도로 지하화 등의 호재가 있습니다.

KB부동산 커뮤니티 단지 정보에 따르면, 주변 구축에서는 보기 힘든 3Bay 구조와 광폭 베란다가 적용돼 실사용 공간이 넓다는 평을 받고 있습니다. 전용 59㎡ 현재 시세는 7억5,500만원, 최근 실거래가는 8억원(10월)입니다.

강북구 미아동 미아동부센트레빌은 2006년 입주한 480세대 단지입니다. 서울지하철 4호선 미아사거리역에서 걸어서 5분, 이마트, 현대백화점, 롯데백화점이 가깝습니다. 단지 바로 옆에 영훈초등, 국제중, 영훈고가 있고 동북선 미아사거리역이 개통을 앞두고 공사 중입니다. 미아사거리역 주변은 상업시설이 많아 복잡하지만 단지는 대로 안쪽에 위치해 있어 조용하다는 평입니다. 전용 59㎡ 시세가 7억9,000만원, 최근 실거래가는 7억2,000만원(10월)입니다.

구로구 개봉동에는 현대, 현대홈타운2단지가 검색되는데요. 모두 입주 25년차 아파트로, 지하철 1호선 개봉역을 이용할 수 있다는 공통점이 있습니다. 현대는 2,412세대 대단지로 평지에 개봉초등이 가깝고, 구로개봉유수지 생태공원, 코스트코, 고척아이파크몰을 이용할 수 있습니다. KB부동산 커뮤니티에 따르면 지하 3층까지 주차장이 있어 늦은 시간에도 주차 자리를 찾기 위해 헤매지 않아도 된다는 장점이 있습니다. 전용 59㎡ 시세가 7억2,000만원, 실거래가는 7억6,000만원(9월)입니다.

현대홈타운2단지는 964세대에 목감천 산책로 접근이 매우 좋습니다. 전용 59㎡ 시세가 6억4,000만원, 최근 실거래가는 6억6,500만원(10월)으로 현대에 비해 시세가 좀 더 저렴합니다. 이 밖에도 서대문구 홍제동 문화촌현대는 인왕산이 가까운 숲세권 단지에 서울시 내 접근성도 좋다는 평인데요. 전용 59㎡ 시세가 6억3,000만원, 전용 84㎡는 7억9,500만원에 형성돼 있습니다.

그럼 이번에는 경기도에서 규제지역에 해당하는 12곳 중에서 찾아보겠습니다.

과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시

먼저 수원시는 영통·장안·팔달구 모두 규제지역에 포함됐습니다. 팔달구 매교동 매교역푸르지오SK뷰는 2023년 입주한 3,603세대 대단지 아파트입니다. 수인분당선 매교역 역세권 단지에 매교초등, 수원고가 단지 내 있고, GTX-C 수원역 개통(예정) 호재도 있습니다. 전용 59㎡ 시세가 7억5,000만원, 실거래가는 저층이 7억원(10월)입니다. 수원천을 마주하고 힐스테이트푸르지오수원(2023년 입주, 2,586세대)은 좀 더 낮은 시세를 형성하고 있는데요. 전용 59㎡ 시세가 6억8,500만원, 74㎡는 7억6,000만원입니다.

영통구 매탄동 매탄위브하늘채는 수인분당선 수원시청역을 이용할 수 있고, 삼성전자 본사가 가깝습니다. 단지에서 매탄초등, 매탄중, 매탄고를 걸어서 통학할 수 있습니다. 매탄동 일대가 형성된 지 오래된 만큼, 상업시설 등 인프라가 탄탄하게 형성돼 있습니다. 전용 59㎡ 시세가 6억원, 84㎡는 7억6,500만원입니다. 전용 84㎡가 11월 7억9,500만원에 거래됐습니다.

용인 수지구에서는 서홍마을우남퍼스트빌이 나옵니다. 2004년 입주한 962세대 단지로, 신분당선 성복역을 이용할 수 있습니다. 성복초등, 성복중, 홍천중이 가깝고 이마트, 롯데몰이 도보권에 있습니다. 전용 59㎡ 시세가 7억6,000만원, 10월 7억5,000만원에 거래됐습니다.

하남시에서는 덕풍동 하남덕풍역파크어울림이 나오네요. 입주 7년차 전용 59㎡ 단일평형으로 구성된 단지입니다. 덕풍초등을 걸어서 통학할 수 있고, 덕풍공원도 단지 옆에 있습니다. 단지 남쪽으로 교산신도시가 개발되고 있습니다. 전용 59㎡ 시세는 6억2,000만원, 실거래가는 5억8,000만원입니다.

마지막으로 경기, 인천 비규제지역은 어떨까요? 앞서 살펴본 경기도 12곳을 제외한 나머지 지역이 비규제지역인데요. 이 가운데 서울 인접 지역인 구리시와 김포시, 그리고 동탄신도시가 속해있는 화성시, 규제에서 비껴간 안양시 만안구 등이 주목받고 있습니다.

규제지역의 풍선효과로 관심을 받는 구리시는 서울과 바로 맞붙어 있는 데다 지하철 8호선과 경의중앙선이 있어 강남, 도심 업무지구 접근성이 좋습니다. 구리시 기존 단지에 비해 상대적으로 입주 연차가 짧은 갈매동 시세가 8억원 이하인데요. 갈매동 한라비발디, 갈매스타힐스(갈매4단지) 전용 84㎡가 7억1,000만원, 실거래가는 7억2,000만원입니다. 토평동, 인창동 전용 84㎡도 7억원대 매물을 찾아볼 수 있습니다.

안양시에서는 만안구가 규제지역에 포함되지 않았는데요. 이 가운데 안양동 래미안안양메가트리아가 있습니다. 2016년 입주한 10년차 4,250세대 단지로, 단지 내 녹지 조성이 잘 돼 있고 안양천, 학의천이 가깝습니다. 전용 59㎡ 시세는 7억6,500만원, 실거래가는 7억9,000만원(11월)입니다.

김포시에서는 김포골드라인이 지나는 풍무동에 투자 문의가 늘고 있습니다. 풍무동 풍무센트럴푸르지오는 2018년 입주한 2,467세대 단지입니다. 김포골드라인 풍무역에서 걸어서 5~7분 거리에 있고, 선수공원, 새장터공원이 단지 주변을 감싸고 있습니다. 신풍초등, 풍무초등, 양도중을 걸어서 통학할 수 있습니다. 전용 84㎡ 시세는 6억7,000만원, 실거래가는 6억7,000만원(10월)입니다.

화성시는 송동 동탄2신도시하우스디더레이크 전용 59㎡, 영천동 동탄역반도유보랑아이비파크2.0, 동탄역포레너스 전용 84㎡, 반송동 시범다은마을월드메르디앙반도유보라 전용 59㎡ 등이 8억원 이하로 매수할 수 있는 단지들입니다.

이 가운데 동탄2신도시하우스디더레이크는 2016년 입주한 1,552세대 단지입니다. 동탄호수, 동탄JC 접근성이 좋고, 방교초등, 방교중이 단지 옆에 있습니다. 삼성SDS 동탄데이터센터 등 주변에 업무시설이 많아 직주근접 수요도 탄탄한 곳입니다. 전용 59㎡ 시세가 7억1,000만원, 11월 9일 9층이 7억1,000만원에 거래됐습니다.

인천 서구 원당동, 청라동, 가정동과 연수구 송도동에 전용 84㎡로 대단지 8억원 이하 아파트를 찾을 수 있습니다. 어느 단지들이 나올지 투자테이블에서 확인해 보세요.

오늘은 KB부동산 데이터허브 투자테이블을 활용해 관심있는 지역의 원하는 가격대 단지 리스트를 찾을 수 있는 방법을 알아봤습니다. 실거주 가치 속에서도 자산 안정성이 높은 단지를 찾아 보시기 바랍니다.