서울 집값, 어디까지 오를까… 지금 집값의 위치는?

요즘 부동산 시장을 보면, 한쪽에서는 신축 선호가 더욱 뚜렷해지고, 다른 한쪽에서는 집값이 이미 많이 오른 것 아니냐는 질문도 그치지 않습니다. 과연 지금 시장은 어디쯤 와있을까요?

오늘은 고종완 원장과 함께 신축 선호의 배경부터 현재 집값의 위치, 그리고 실수요자가 내 집 마련을 고민할 때 반드시 점검해야 할 기준까지, 지금 시장을 구조적으로 짚어봤습니다.

요즘 아파트를 보면 설계, 마감, 커뮤니티까지 예전과는 비교하기 어려울 정도로 고급화됐습니다. 이른바 ‘얼어 죽어도 신축(얼죽신)’이라는 표현이 나올 만큼, 신축 아파트에 대한 선호는 분명한 흐름으로 자리 잡았습니다.

고종완 원장은 이 신축 선호 현상이 코로나 팬데믹 이후인 2020년을 기점으로 본격화했다고 봅니다. 국민 소득이 높아지고, 주거를 바라보는 기준 자체가 ‘소유’에서 ‘생활의 질’로 이동했기 때문입니다. 특히 최근 주택 매수의 중심이 30~40대 실수요자로 옮겨왔다는 점이 이 변화를 설명합니다. 과거처럼 50~60대가 자산 관점에서 접근하던 시기와는 주택을 바라보는 시각이 달라졌다는 것입니다.

먼저, 신축의 개념부터 명확히 할 필요가 있습니다. 고종완 원장은 준공 15년 이내를 신축, 15~30년은 구축, 30년 이상은 재건축 대상으로 구분합니다. 단순히 ‘새집’이라는 감성적 기준이 아니라, 상품성과 주거 성능의 차이를 기준으로 한 구분입니다. 이런 신축 선호는 한국만의 특수한 현상은 아닙니다. 선진국화가 진행된 국가들에서 공통으로 나타나는 흐름이며, 한국 역시 그 트렌드가 본격적으로 안착한 단계라고 봅니다.

신축이 선호되는 이유는 단순히 ‘새집이라서’가 아닙니다. 부동산을 평가할 때 흔히 나누는 자산 가치와 주거 편의성·만족도, 이 기준에서 보며 신축은 구조적으로 유리할 수밖에 없습니다. 살기 좋으면서 동시에 자산 가치도 유지되거나 상승할 가능성이 높기 때문입니다.

이 변화는 가격에서도 명확하게 드러납니다. 과거에는 신축과 구축의 가격 격차가 20~30% 수준이었다면, 최근에는 30~40%까지 벌어지고 있습니다. 처음에는, 이 격차가 과하다고 느꼈지만, 지금은 시장 논리상 자연스러운 결과라고 평가합니다. 고종완 원장은 앞으로 신축 선호 현상이 하나의 주거 문화로 자리 잡을 가능성이 크다고 봅니다. 살기 좋고, 동시에 자산으로서도 의미가 있기 때문입니다.

요즘 집값을 두고는 의견이 엇갈립니다. 이미 많이 올랐다는 시각도 있고, 아직 본격적인 상승 국면이 아니라는 해석도 나옵니다. 이에 대해 고종완 원장은 경제학적으로 보면 집값이 과도하게 올랐다고 보기는 어렵다고 말합니다.

과거와 비교해 보면, 현재 상승폭이 역사적으로도 극단적인 수준은 아니라는 설명입니다. 노무현 정부 시절에는 연간 25% 이상 상승한 적도 있었고, 문재인 정부 시기에도 연간 18% 내외의 상승을 기록한 바 있습니다. 이와 비교하면 지금의 상승은 지역별로 강하지만, 전국 평균으로 보면 약 8% 수준에 그칩니다.

이 때문에 고 원장은 지금의 시장을 ‘양극화’를 넘어선 ‘초양극화’ 국면으로 진단합니다. 일부 핵심 지역은 빠르게 고점을 회복하거나 넘어섰지만, 그렇지 않은 지역은 여전히 회복이 더딘 상태라는 것입니다. 강남은 이미 ‘가슴 높이까지 찬 상태’로 과열 신호가 분명한 구간, 서울 전체는 ‘허리 정도’로, 고점을 상당 부분 회복한 단계, 경기와 인천은 ‘무릎 이하’ 수준으로, 아직 본격적인 회복 국면이라고 보기 어렵다는 평가입니다.

연초가 되면 가장 많이 나오는 질문은 이것입니다. “지금 사야 할까, 아니면 규제 완화 기대를 더 보고 움직여야 할까?” 이에 대해 고종완 원장은 내 집 마련에는 반드시 세 가지 조건이 함께 맞아야 한다고 말합니다.

고 원장은 2026년 집값이 오를 확률을 약 70%로 높게 봅니다. 현재 시장은 하락 요인보다 상승 요인이 더 많으므로, 이미 ‘산다’는 결론이 섰다면 타이밍을 지나치게 늦추기보다는 빠르게 접근하는 전략이 유리하다는 입장입니다.

서울은 지역별 온도 차는 크지만, 전반적으로 연간 5% 이상 상승 여력이 있다고 봅니다. 수도권은 서울보다 상승 폭이 더 클 가능성도 제시합니다. 핵심은 지역의 평균 가격이 아니라 도심과 비도심의 차이, 일자리·교통·생활 인프라, GTX 등 광역 교통망처럼 서울 출퇴근 수요를 얼마나 흡수할 수 있느냐입니다.

마지막으로 가장 중요한 건 어떤 아파트를 사느냐입니다. 신축·구축·재건축을 명확히 구분해야 하고, 특히 대단지 프리미엄이 과거보다 훨씬 커졌다는 점을 주목해야 한다고 합니다. 평형은 기본적으로 34평을 선호하지만, 최근에는 25평형도 방 3·욕실 2 구조로 실거주 만족도가 높아졌다고 평가합니다.

추가로 고 원장은 재건축이 추진되는 단지 ‘바로 옆’ 아파트를 눈 여겨 볼 것을 조언합니다. 재건축이 본격화하면 이주 수요가 발생해 주변 단지로 수요가 이동하는 현상이 나타나기 때문입니다.

오랫동안 부동산 시장을 분석해 온 고종완 원장이 짚어본 지금 시장을 읽는 법과 선택의 기준. KB부동산 TV <고종완 원장 편>에서 확인해 보세요.