자산 가치와 가격 차이 | 똑같은 자산인데 가격은 왜 다를까?

자녀 경제교육에서 중요하게 가르쳐야 할 것 중 하나가 소득입니다. 소득은 돈을 버는 방법에 따라 근로소득, 사업소득, 자본소득 등으로 나뉘는데요. 그중 자본소득은 노동 없이 자본을 통해 발생하는 소득을 의미합니다. 예를 들어, 이자소득, 배당금, 임대료 등이 자본소득에 해당합니다.

이런 자본소득을 얻으려면 어떻게 해야 할까요? 자본소득의 기초가 되는 자산이 있어야 합니다. 일을 하며 근로소득 또는 사업소득을 벌고, 번 돈의 일부를 차곡차곡 저축하며 자산을 쌓아야 하는 것이죠. 오늘은 자본소득의 근간이 되는 자산이 무엇인지, 자산의 특성과 자산 가격에 영향을 주는 3가지 요소에 대해 알려드리겠습니다.

자산은 자신이 가지고 있는 경제적 가치가 발생하는 것을 의미합니다. 쉽게 말해 돈을 벌 수 있는 모든 것을 뜻하죠. 10억원의 상가를 소유한 사람이 있습니다. 상가 소유자가 매달 300만원의 임대료를 받아 1년에 3,600만원의 소득이 발생한다면 이 상가는 자산이 되는 것입니다. 상가를 통해 돈을 벌고 있기 때문이죠.

만약 10억원의 상가를 살 때 은행에서 3억원의 대출을 받았다면 3억원은 부채(빌린 돈), 7억원은 자본(나의 돈)이라고 구분할 수 있습니다. 즉, 자본과 부채를 합치면 자산이 되는 것입니다.

자산은 다음 2가지 조건을 충족해야 합니다. 

1. 현금화: 시장에서 거래할 수 있어야 한다.

자산은 시장에서 거래가 가능해야 합니다. 아무리 귀한 것이라도 필요할 때 현금으로 바꿔 거래할 수 없다면 자산이라고 말하기 어렵습니다. 여기서 거래가 가능하다는 말은 현금으로 바꿀 시장이 존재해야 한다는 뜻이기도 합니다. 

2. 수익 발생: 일정한 현금흐름이 발생해야 한다.

자산으로부터 지속적인 현금흐름이 발생해야 합니다. 자산에서 수익이 발생하지 않는다면 아무리 되팔 수 있다고 하더라도 엄밀한 의미에서 자산이라고 하기 어렵습니다

그렇다면 예금, 주식, 코인, 아파트, 채권 중 자산의 2가지 조건을 모두 충족하는 자산이 아닌 것은 무엇일까요? 정답은 코인입니다. 코인은 이자나 배당, 임대료 같은 정기적인 현금흐름이 발생하지 않기 때문에 전통적인 자산 기준에서는 자산으로 보기 어렵습니다. 반면, 예금과 주식은 이자와 배당금이 발생하고 언제든지 현금화할 수 있기 때문에 자산의 조건을 충족합니다. 또한, 아파트는 임대료, 채권은 이자를 받을 수 있고 시장에서 되팔 수 있다는 점에서 자산이라고 볼 수 있습니다.

자산 가격에는 차이가 존재합니다. 비슷한 사업을 하는 기업이라도 한 기업의 주가는 5만원, 다른 기업의 주가는 20만원이 될 수 있기 때문입니다. 아파트 가격도 마찬가지입니다. 비슷한 평형이더라도 아파트 가격에서 차이가 나는 경우를 쉽게 볼 수 있습니다. 이처럼 비슷해 보이는 자산의 가격이 차이 나는 이유는 무엇일까요? 자산 가격의 차이를 만드는 3가지 요소를 알려드릴게요.

현금흐름의 크기란 수익금액(현금유입-현금유출)을 뜻합니다. 수익금액이 클수록 가치 있는 자산이 되고, 자산 가격이 비싸질 수밖에 없습니다. 배당금을 1년에 1만원씩 주는 기업보다 1년에 5만원씩 주는 회사의 주가가 더 높을 것입니다. 또한, 임대료를 100만원 받을 수 있는 아파트보다 임대료를 300만원 받을 수 있는 아파트가 더 비쌀 것입니다.

여기서 말하는 안정성이란 안전성(Safety)이 아닌 안정성(Stability)를 의미합니다. 즉, 현금흐름(미래 수익)이 얼마나 일관되고 지속적으로 유지되는지가 자산 가격 결정에 중요한 요소가 되는 것입니다. 현금흐름이 아무리 크더라도 변동성이 높다면 가치 있는 것이라고 보기 어렵습니다.

기대감이란 당장의 수익보다 미래에 더 큰 가격 상승을 예상하는 기대치, 기댓값을 의미합니다. 기댓값이 높으면 자산을 실제 구매하고자 하는 수요(유효수요)가 생기고, 유효수요가 많아지면 자산의 가격이 오르게 됩니다. 최근 AI에 대한 기대가 커지며 AI 관련 기업들의 주가가 크게 올라가는 것이 그 사례입니다. 이런 자산에 투자하면 당장 높은 수익을 얻긴 힘들지만, 기업 또는 산업의 장기적인 성장 잠재력을 보고 미래에 얻을 수익을 기대하는 것이죠.

매년 100만원씩 3년간 현금흐름이 발생한다면, 그 자산의 현재가치는 어떻게 구할 수 있을까요? 1년 차 95만원, 2년 차 90만원, 3년 차 86만원으로 3년간 발생하는 현금흐름의 현재가치는 271만원이 됩니다.

앞서 설명한 공식은 특정 시점의 현금흐름에 대해 현재 가치를 평가하는 방법입니다. 이와 다르게 미래 현금 흐름이 일정하게 성장할 때 영구적인 현금 흐름을 구할 수 있는 고든 성장 모델도 알려드릴게요.

만약 첫해 임대료가 1,000만원이고 임대료 성장률이 3%로 계속된다면 아파트의 현재가치는 얼마일까요?(기대수익률 5% 가정) 아파트의 현재가치는 5억원이 됩니다. 이 계산법을 사용하면 장기적으로 임대 수익이 증가할 때 아파트의 현재 가치가 얼마인지 추정할 수 있게 됩니다.

자산은 경제적으로 안정성을 유지하기 위해, 미래에 더 큰 성장을 이루기 위해 잘 관리해야 할 중요한 요소입니다. 자산이 무엇인지, 자산 가격은 왜 차이가 나는지 실제 생활 속에서 살펴보는 연습을 한다면 체계적으로 자본소득을 얻는 데 도움이 될 것입니다.