대항력이란? 전입신고, 확정일자로 세입자 권리 지키는 방법

최근 몇 년간 전세사기가 많았어요. 전세사기로부터 자신을 보호하려면 대항력이 있어야 하는데요. 대항력은 임차인이 제3자에게 임차 사실을 주장할 수 있는 권리를 말해요. 대항력이 있어야 집주인이 바뀌더라도 계속 거주할 수 있고, 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있죠. 대항력을 갖추려면 전입신고와 확정일자가 필요해요. 또한 집이 경매로 넘어갈 경우, 돈을 먼저 돌려받을 수 있는 우선변제권도 필요한데요. 대항력, 전입신고, 확정일자와 우선변제권의 개념, 전입신고 시 주의사항을 살펴볼게요.  

대항력은 임차인이 제3자에게 임차 사실을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 집이 만약 경매로 넘어가서 집주인이 바뀌더라도, 대항력이 있다면 세입자로서 권리를 인정받을 수 있어요.

대항력을 얻으려면 '주택 인도'와 '주민등록'이라는 두 가지 조건을 충족해야 해요. 각각 흔히 말하는 '실거주'와 '전입신고'를 말하는데요. 이사를 마치고, 전입신고를 한 다음 날 오전 0시부터 대항력이 발생해요.

• 주택 인도(실거주): 집에 대한 지배가 임대인에서 임차인으로 넘어오는 걸 말해요. 임차인이 임차 계약을 맺은 집에 이사해 실거주하고 있다면 주택 인도 조건을 만족했다고 볼 수 있어요.
  
• 주민등록(전입신고): 개인의 주소·세대 정보를 나라에 등록하는 걸 말해요. 이사 후 전입신고를 하면 주민등록 주소지가 바뀌어요.

대항력을 가진 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 대항력이 소멸해요. 이후 임차인이 다시 임차 주택으로 전입신고를 하더라도, 이전에 사라진 대항력이 회복되는 게 아니라 새로운 전입신고 시점부터 새로운 대항력이 발생하고요.

단, 예외적인 경우가 있어요. 가족과 함께 살고 있던 임차인을 예로 들어볼게요. 가족은 주민등록을 유지한 채 그대로 살고, 임차인만 잠시 다른 곳에 전입신고를 했다면 대항력은 유지돼요.

전입신고란 새로운 집으로 이사한 다음, 이사한 날부터 14일 안에 관할 관청(주민센터 등)에 거주지를 옮겼다고 신고하는 절차예요. 전입신고가 늦어지면 대항력이 없는 기간이 생길 수 있으므로, 입주 당일 바로 전입신고하는 게 가장 안전해요.

전입신고는 오프라인, 온라인으로 할 수 있어요.

• 오프라인 전입신고: 본인 또는 본인과 함께 이사한 가족이 신고할 때는 신분증을 가지고 관할 주민센터에 방문해 전입신고 할 수 있어요. 가족이 아닌 대리인이 신고하면 세대주 및 대리인의 신분증과 위임장을 추가로 가져가야 해요.
• 온라인 전입신고: 정부24 홈페이지에서 본인인증만 하면 간편하게 전입신고를 할 수 있어요.

전입신고를 하기 전에, 반드시 해당 부동산의 등기사항전부증명서(등기부등본)를 발급받아 주소를 꼼꼼히 확인하세요. 번지수나 건물 번호는 물론 동, 호수까지 실제 이사하는 집과 일치하는지 확인해야 해요. 전입신고의 유효성은 임차인이 신고한 당시의 주소를 기준으로 판단하기 때문에, 등기부등본과 일치하는 정확한 주소로 전입신고를 하는 게 중요해요.

또한, 전입신고 시 주소를 잘못 쓰면 대항력을 인정받을 수 없어요*. 동·호수를 빠뜨린 채 전입신고를 하거나, 대문 앞에 적힌 호수만 보고 신고하는 경우가 있는데요. 특히 빌라는 실제 건물 층수와 등기부등본상 층수가 다를 수 있어 주의해야 해요.

전세사기로부터 자신을 보호하려면 대항력만으로는 부족해요. 집이 경매로 넘어갈 때를 대비해 우선변제권을 확보해야 하죠. 우선변제권이란 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 은행이나 세무서 등 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말해요. 집주인이 빚을 갚지 못해 집이 강제로 팔리게 되더라도 세입자가 보증금을 받을 수 있도록 하는 안전장치죠.

우선변제권을 얻으려면 먼저 대항 요건을 충족해야 해요. 이사 후 전입신고를 하고, 임대차계약서에 확정일자를 받아야 하죠. 이 두 가지가 충족돼야 비로소 우선변제권이 발생해요.

확정일자란 임차인이 임대차계약서를 작성한 날짜에 실제로 계약이 존재했다는 사실을 증명하기 위해, 해당 계약서에 도장이나 번호를 찍는 걸 말해요.

세입자가 임대차계약서 원본을 들고 주민센터나 법원, 등기소 등에 가면 확정일자를 받을 수 있어요. 수수료는 보통 600원이고, 계약서가 4장을 초과하면 4장마다 100원을 더 내야 해요. 기초생활수급자나 국가유공자 등은 수수료를 내지 않아도 돼요.

확정일자를 온라인으로도 받을 수 있어요. 인터넷등기소에 로그인하고, [신청> 전자확정일자> 신청서작성/제출] 메뉴에 들어가면 되는데요. 온라인으로 신청하면 수수료 500원을 내야 해요.

전월세 신고제(주택 임대차 계약 신고제)란 보증금이 6,000만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약을 맺으면 계약일로부터 30일 이내에 해당 내용을 신고하도록 의무화한 제도예요. 전월세 신고를 하면 자동으로 확정일자까지 받게 돼요. 신고 의무와 내 권리를 동시에 지킬 수 있는 방법이죠.

전월세 신고를 마치면 주택 임대차 계약 신고필증을 발급해 주는데요. 여기에 기재된 확정일자 번호를 확인하면 돼요. 이 외에도 신분증과 계약서를 가지고 가까운 주민센터에 방문해 임대차 정보제공 요청서를 작성하면 확정일자 부여현황을 확인할 수 있어요.

인터넷으로도 확정일자 부여 현황을 확인할 수 있어요. 인터넷등기소에 접속해 [열람·발급> 전자확정일자> 신청결과 확인> 정보제공(부여현황 열람)]을 선택한 뒤, 열람수수료를 결제하면 돼요.