수도권 공공분양, 당첨되는 사람은 따로 있습니다
부과장의 청약 코치
26.02.19.
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3줄 요약
- 수도권 공공분양, 저렴한 분양가에 입지 좋아 관심
- 3월 남양주왕숙, 6월 고양창릉, 8월 고덕강일 대기
- 소득기준, 전매 기간 등 자격 요건 잘 따져야
안녕하세요. 복잡한 청약을 콕 짚어드리는 부과장의 청약코치입니다.
최근 민간 아파트 분양가가 오르면서 상대적으로 저렴하게 내 집 마련에 성공할 수 있는 공공분양이 주목받고 있습니다.
올해 수도권에 공급될 공공분양은 물량도 대폭 확대될 예정이라 관심이 높은데요. 부과장이 유망 공공분양 중 도전해 볼 만한 단지와 청약 전략을 정리해 봤습니다.
최근 민간 아파트 분양가가 오르면서 상대적으로 저렴하게 내 집 마련에 성공할 수 있는 공공분양이 주목받고 있습니다.
올해 수도권에 공급될 공공분양은 물량도 대폭 확대될 예정이라 관심이 높은데요. 부과장이 유망 공공분양 중 도전해 볼 만한 단지와 청약 전략을 정리해 봤습니다.
최근 공급된 공공분양, 청약 결과는?
공공분양이란?
- LH, SH 등 공공기관이 개발한 공공택지에 공급되는 분양주택
- 전용면적 85㎡ 이하로 공급
- 분양가상한제 적용, 주변 시세 대비 20~30% 저렴
📌 최근 공급 단지 분양가, 청약 경쟁률
1. 과천주암 C1블록
- 1월 14~15일 14가구 분양, 평균 846 대 1 기록
- 분양가: 전용 84㎡ 10억 2,249만~10억 8,815만 원
- 공공분양치곤 높지만 서초구 인접한 입지 강점으로 작용
<공공분양 당첨선>
- 전용 84㎡ 신생아우선공급 : 최저 2,205만 원, 최고 2,845만 원
- 전용 84㎡ 우선공급 (1 순위) : 최저 2,960만 원, 최고 3,200만 원
- 예비입주자 : 최저 2,427만 원, 최고 2,940만 원
* 모두 당해지역 기준
2. 남양주진접2 B-1블록
- 1월 12일 접수, 전용 74·84㎡ 73가구 평균 경쟁률 78 대 1 마감
- 분양가: 전용 84㎡ 5억 2,436만~5억 5,196만 원
- 남양주 왕숙지구 인접, 인프라 공유, 지하철 4호선·9호선 연장선 개통(예정)
<공공분양 당첨선>
- 전용 74㎡ 신생아우선공급 : 최저 당해 1,184만 원, 최고 당해 1,850만 원
- 전용 74㎡ 우선공급(1 순위) : 최저 당해 2,013만 원, 최고 기타 2,915만 원
- 전용 84㎡ 신생아우선공급 : 최저 당해 1,440만 원, 최고 경기 1,867만 원
- 전용 84㎡ 우선공급(1 순위) : 최저 당해 2,010만 원, 최고 기타 2,595만 원
* 자료: LH청약플러스
수도권 공공분양 물량 확대
3기 신도시, 서울 고덕강일 주목
올해 공급량은 얼마나 될까?
- 2026년 수도권 공공분양 공급량 약 2만 9,000여 가구
- 지난해 공공분양 물량(2만 2,000가구) 보다 32.2% 증가
- 경기도 2만 3,800여 가구, 인천 3,600여 가구, 서울 1,300여 가구 배정
📌 수도권 주요 공공분양 지구는?
1. 서울 고덕강일지구
- 3단지: 1,305가구(8월)
- 한강변, 올림픽대로 인접
- 토지임대부 분양 주택(일명 반값 아파트. 분양가에서 땅값이 빠져 저렴한 가격에 공급)
2. 남양주왕숙2지구
- A1블록: 803가구(3월), 유치원과 초등학교, 중학교 부지 예정
- A3블록: 686가구(3월), 경의중앙선 도농역 인접
- A17블록: 379가구(10월)
3. 고양창릉지구
- S1블록: 494가구(3월)
- S2·S3·S4블록: 3,387가구(6월)
- 2월 19일 본청약 한 A4블록(신혼희망타운 292호), S5(특공 297호), S6(특공 175호)
- 평균 분양가 4억 8,000만~7억 7,000만 원선
4. 수원 광교신도시
- A17블록: 600가구(10월), 지분적립형 분양주택
- 지분의 일부(20~25%)만 취득하고, 나머지는 20~30년에 걸쳐 단계적으로 취득하는 방식
- 사회초년생·신혼부부 등 초기 자본이 적거나 장기 거주 및 자금계획을 세우는 수요자에게 적합
✔️ 이 밖에도 안양관양 A1, 2블록(404가구, 4월), 화성동탄2 C27블록(473가구, 5월)도 분양이 예정돼 있습니다.
👉 공공분양 청약 정보, 어디서 보나요?
공공분양 청약 정보는 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시개발공사(SH), 경기주택도시공사(GH), 인천도시공사(iH) 해당 기관 홈페이지에서도 확인 가능하지만, KB부동산 내 공공주택 메뉴에서 기관별로 모아 볼 수 있습니다.
KB부동산은 SH·GH·LH·HUG 등 주요 공공기관 청약 정보를 민간 플랫폼 최초로 통합 제공합니다.
SH임차형 공공주택·GH전세임대·HUG든든전세주택 전용관·LH청약전용관에서 공공주택 청약 일정과 결과를 한 번에 확인하세요!
공공분양 정보만 모은 곳도 있습니다. KB부동산>분양>찾아볼까? 에서 지역과 민간/공공을 선택하면, 세대순, 분양가순, 분양일정순으로 정렬해 확인할 수 있습니다.
소득, 자산 요건, 전매 제한 기간은?
공공분양은 소득과 자산 수준 등 조건이 까다로운 편입니다. 자격 요건을 알아볼까요?
✅ 무주택 요건
- 청약 모집 공고일 기준 세대주 및 세대원 전원 무주택자
- 전용 60㎡ 이하, 수도권 공시가 1억 2,000만 원 이하 소형주택: 일정 요건 충족 시 무주택으로 인정
✅ 월평균 소득, 자산 요건
- 신혼부부, 생애최초 등 특별공급과 전용 60㎡ 이하 일반공급: 전년도 도시근로자 가구당 평균의 100~140% 이하(맞벌이 200% 이하)
- 3인 가구 기준 약 762만 원, 4인 가구는 약 857만 원 수준
- 자산: 부동산 2억 1,550만 원 이하, 자동차 가액 3,496만 원 이하
✅ 전매 제한, 거주 의무 기간
- 전매 제한: 수도권은 당첨 후 최대 3년
- 거주 의무: 일정 기간 실거주 필요. 위반 시 취소될 수도
- 청약저축 납입 금액 최대한 채워야 당첨 확률 높아져
- 인기 지역은 납입액 2,000만 원 이상 당첨 가능성↑
청약 전략 어떻게 짜야 할까?
체크포인트는?
✅ 신혼부부라면?
- 고양창릉·남양주왕숙 등 신도시 내 신혼희망타운 물량 예정돼 있어
- 신혼부부 대상 지원폭 확대 예정
✅ 청년·무주택 실수요자라면?
- 고양창릉, 남양주왕숙 등 3기 신도시 대규모 물량 주목
- 청년·무주택자 우선 가점·추첨제 공략
✅ 규제지역에 따른 분류
올해 공공분양 물량의 85% 이상 비규제 지역에서 공급될 예정
- 비규제 지역: 전용 85㎡ 이하 물량 60% 이상 추첨제
👉 가점 낮은 청년층, 신혼부부에게 기회
👉 인천계양·부천대장 관심 - 규제 지역: 전용 60~85㎡ 물량 추첨제 비중 30%, 가점제 70%
👉 가점이 낮으면 불리, 가점 높고 현금 동원력이 높아야 유리
👉 성남복정2·성남낙생·고덕강일·수원광교·안양관양 등 인기
💬 부과장의 청약 코칭
2026년 공공분양 청약에 성공하려면? 나에게 맞는 ‘유형별 전략’이 답!
올해는 수도권 주요 지역에서 대규모 공급이 계획돼 있습니다. 특히 3기 신도시와 택지지구에 물량이 대기 중입니다.
공공분양에 관심 있다면, 청년·신혼부부·생애최초·다자녀 등 공급 유형 및 소득 기준·세대 구성·무주택 인정 여부 확인하고 본인의 조건에 맞는 유형을 공략하는 것이 중요합니다.
마지막으로 자금 확보도 관건입니다. 수도권 규제지역의 주택담보인정비율(LTV)은 40%로 제한되며, 15억 원 이하인 주택의 주담대 한도는 6억 원이라는 점을 잊지 마세요.
