경기도 내 집 마련, 지금 ‘어디’를 봐야 할까?

요즘 경기도 부동산 분위기에 대해 송희구 작가는 이렇게 말했습니다.

“경기도는 2023년 초부터 서울과 같은 흐름을 이어오고 있습니다.”

다만 지역별 흐름은 뚜렷하게 갈린다고 설명합니다. 경기도 외곽 지역은 아직 하락세가 남아 있지만 서울과 인접한 경기도 지역은 2023년 이후 서울과 거의 동일한 상승 흐름을 보여왔다는 것입니다.

최근 들어 눈에 띄는 변화도 짚었습니다. 과거에는 고가 시장 중심으로 움직였다면, 요즘은 오히려 저가·중저가 시장에서 상승 흐름이 더 두드러지고 있다고 말했습니다. 이미 올라버린 고가 구간은 가격 부담 때문에 수요가 붙기 어렵고, 그 결과 6억~11억 원 사이 가격대가 현재 가장 수요가 몰리는 구간이라는 진단입니다.

현장 분위기는 이렇게 전했습니다. 

“지금은 가보면 매물이 거의 없습니다. 아파트 단지에 매물이 한 개 있는 경우도 많아요.”

송희구 작가는 이런 상황이 단기적으로 쉽게 해소되기 어렵다고 봤습니다. 대출 규제는 여전히 존재하고, 이미 크게 오른 가격대는 시장에서 선택지에서 제외되고 있기 때문입니다.

요즘 보면, 내 집 마련하자마자 “몇 년 뒤엔 갈아타야지” 하고 다음 단계를 바로 생각하시는 분들 많은데요, 그렇다면 갈아타기의 종착지는 어디일까요? 이에 송희구 작가는 이렇게 말합니다.

“종착지는 정해져 있는 게 아니라, 결국 개인의 선택입니다.”

다만 하나의 기준은 분명하다고 덧붙였습니다. 물가 상승률을 확실히 앞서는 자산이 되려면, 현재 시세 기준으로 전용 59㎡가 약 20억 원 수준은 돼야 한다는 것입니다. 이 정도 가격대에 올라서야 단순한 방어가 아니라, 물가보다 빠르게 자산이 불어나는 구간에 진입할 수 있다는 설명입니다.

그 기준에 해당하는 지역으로는 마포, 동작, 성동, 강동, 이촌, 과천 등 일부 핵심 지역을 언급했습니다. ‘이 정도 레벨까지 도달했다면, 여기까지는 한 채로 가져가는 전략이 맞다’고 정리합니다.

그렇다면 이미 갈아타기의 종착지에 도달한 사람들은 다음 단계로 무엇을 준비해야 할까요?

송희구 작가는 이 시점부터는 포트폴리오를 넓히는 고민이 필요하다고 말합니다. 주거용 아파트 한 채를 넘어, 토지나 상업용 부동산, 건물 등으로 자산을 분산시키는 전략을 검토해 볼 수 있는 단계라는 것입니다.

즉, 갈아타기의 끝은 단순히 ‘비싼 집 한 채’가 아니라, 그 이후 자산을 어떻게 나누고 관리할 것인가를 고민하는 지점이라고 설명입니다.

아낌없이 주는 희구에 도착한 사연입니다. 사연자는 40대 초반 지방 거주 직장인으로, 현재 거주 지역 내 선호지에 자가 1채를 보유하고 있습니다. 영끌 시 운용 가능한 금액은 약 9억 원, 가구 소득은 세후 기준 연 1억 5천만 원 수준입니다.

송희구 작가는 먼저 사연자가 검토한 OO 재개발 구역에 대해 “괜찮은 선택지”라고 평가했습니다. 사업 속도가 비교적 빠르고, 규모가 크며, 역과의 접근성도 좋다는 점을 장점으로 짚었습니다.

다만 송 작가는 같은 재개발 투자 안에서도 조건을 더 따져볼 필요가 있다며, 현금 9억 원 기준으로 ‘두 채’를 받을 수 있는 재개발 매물이 더 유리한 선택일 수 있다고 덧붙였습니다.

마지막으로 ‘지방에서 주식을 굴릴지, 영끌해서 서울 재개발에 투자할지’에 대해서는 기준을 분명히 했습니다. 과거에 주식으로 성과를 내본 경험이 있고, 시장이 흔들려도 자기 원칙을 지킬 수 있다면 주식도 선택지가 될 수 있습니다.

반대로 투자 성향이 쉽게 흔들리거나 주식이 불안하게 느껴진다면, 송 작가는 부동산이 더 맞는 자산이라고 정리합니다.

✅ 서울 중·상급지 재개발 중 지금 눈여겨볼 추천 매물은 어디일까?
✅ 경기도 내 집 마련을 고민한다면, 지금은 어느 지역을 봐야 할까?
✅ 실수요자 기준, 예산 7억 원 이하에서 주목해야 할 아파트는 무엇일까?

송희구 작가가 짚어주는 지금 시장에서의 선택 기준, KB부동산 TV <아낌없이 주는 희구 시즌2> 4~6편에서 확인해 보세요. 총 3편으로 알차게 담았습니다.