가재울/북아현에 이은, 서대문구 재개발 차기 주자는?

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부과장의 동네탐구

26.03.04.

읽는시간 0분

3줄 요약

가재울 뉴타운, 7·9구역 재개발 진행 중
북아현 2·3구역 사업 진행 난항
홍제동, 홍은동도 관심 가져볼 만

안녕하세요. 내 집 마련 선택의 기준을 정리해 드리는 부과장의 동네탐구입니다.

서울 서대문구 가재울·북아현 일대가 재개발을 통해 신규 주거 단지로 변화하는 가운데, 구 내 차기 재개발 축에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 부과장이 남아있는 재개발 구역의 진행 상황과 관심 가져볼 만한 다른 재개발도 찾아봤습니다.

'부과장의 동네탐구' 시리즈로 '가재울·북아현 다음은? 서대문구 재개발 지도'라는 문구가 적혀 있습니다. 중앙에는 고층 아파트 건설 현장을 형상화한 일러스트와 포클레인, 덤프트럭 등 중장비 이미지가 배치되어 있습니다.

서대문구 주거 지형을 다시 짠

가재울 뉴타운

'1.2만 가구 주거타운으로 거듭나는 가재울 뉴타운' 안내 지도입니다. 가재울 7, 8, 9구역의 위치와 조감도가 표시되어 있으며, 인근 증산역, 디지털미디어시티역, 가좌역 등 역세권 정보와 북가좌동, 남가좌동의 주요 아파트 단지 및 시세 정보가 포함되어 있습니다.

올해 서울 첫 분양 단지였던 서대문구 '드파인 연희'가 1순위 청약에서 44.1 대 1로 마감됐습니다. 연희 1구역을 재개발한 이곳은 공급 가뭄 속 귀한 신축이라는 점에서 실수요자들이 몰렸습니다.

연희 1구역 외에도 서대문구에는 재개발이 진행 중인 곳이 많은데요. 그중 가재울 뉴타운은 재개발 사업이 거의 마무리되는 분위기입니다.

💡 가재울 뉴타운의 마지막 퍼즐, 가재울 7구역

지하 4층~지상 40층, 13개 동, 1,435가구 예정
2025년 12월 통합심의안 조건부 의결
2026년 3월 사업시행인가 총회, 2027년 관리처분인가 예정
2028년 착공, 2031년 준공 목표
시공사: GS건설, 한화건설
매도 호가: 대지지분 31㎡ 빌라 8억 원, 대지지분 40㎡ 빌라 9억 3,000만 원선

💡 DMC가재울아이파크(가재울 8구역)

지하 3층~지상 최고 27층, 3개 동, 283가구
2025년 11월 입주
실거래가: 전용 59㎡ 10억 7,540만 원(2025년 9월)
매도 호가: 전용 84㎡ 14억~14억 5,000만 원선

💡 가재울 9구역(좌원상가 재개발)

지하 4층~지상 25층, 아파트 180가구(오피스텔 30실) 예정
2021년 8월 조합설립인가, 2027년 착공 예정
경의중앙선 가좌역 인접
시공사: 계룡건설

가다서다 반복하는 북아현 뉴타운

'서울 도심의 대규모 재개발, 북아현' 안내 지도입니다. 아현뉴타운과 인접한 북아현 2구역과 3구역의 광범위한 위치가 붉은색으로 강조되어 있으며, 아현역, 충정로역, 서대문역을 잇는 우수한 교통망과 각 구역의 미래 조감도를 함께 보여줍니다.

💡 북아현 2구역

지하 3층~지상 최고 29층, 총 2,320가구 예정
2008년 2월 정비구역 지정, 2009년 사업시행인가
조합 내부 갈등으로 관리처분인가 지연, 장기화될 가능성도
서울 지하철 2호선 아현역, 신촌대로 인접
시공사: DL이앤씨·삼성물산 컨소시엄
매도 호가: 대지지분 162m² 20억 6,000만 원

💡 북아현 3구역

지상 최고 40층 이하, 총 5,310가구 예정
2008년 정비구역 지정
2026년 1월 조합 집행부 사퇴한 상황, 3월 중 새 집행부 선출 계획
시공사: GS건설과 롯데건설 컨소시엄
매도 호가: 전용 84㎡ 배정 신청 입주권 13억 원

이번엔 홍은동·홍제동이다! 재개발/재건축 어디?

'낡은 주택가에서 아파트촌으로 변신 앞둔 홍은·홍제동' 안내 지도입니다. 홍은 15구역, 홍제 3구역, 개미마을, 유진상가 등의 재개발 위치가 표시되어 있습니다. 홍제역과 무악재역 인근의 개발 계획과 함께 현대적인 주상복합 및 아파트 조감도가 제시되어 있습니다.

💡 홍은 15구역

최고 25층 17개 동, 1,834가구 예정
2025년 4월 정비구역 지정, 2026년 조합설립인가 목표
공공 지원 조합 직접 설립(조합 설립 관련 절차와 비용을 공공에서 지원)
매도 호가: 대지 119㎡ 단독주택 7억 3,000만 원

💡 홍제 3구역(재건축)

지상 최고 23층, 9개 동, 620가구 예정
2019년 사업시행계획 인가, 2022년 관리처분계획 인가
이주 마무리돼 철거 중. 2026년 상반기 착공 목표
3호선 무악재역, 인왕산과 어우러진 주민 쉼터, 통일로변 서울형 키즈카페 설치 예정
시공사: 현대건설

💡 홍제동 개미마을

2024년 10월 서울시 신속통합기획 후보지 선정
2025년 9월 신속통합기획 후보지 확정, 현재 구역 지정 단계
용도지역 상향 통해 2,000여 가구 계획, 일반분양 193가구 예상
매도 호가: 대지지분에 따라 4억~10억 원 선

💡 홍제동 유진상가 역세권 개발

지하 6층~지상 49층 아파트 1,121가구(오피스텔 92실) 예정
용적률 700% 이하, 역세권 활성화 사업 대상지 선정
2023년 대상지 선정
용도지역 상향에 따른 공공기여로 홍제천 자연상태로 복원 예정

📝 부과장의 한 줄 조언

“일정의 확실성과 출퇴근 거리, 예산, 입주 시점 고려해 실거주·갈아타기 관점에서 선별 접근 필요”

각 구역의 장단점은 아래와 같이 정리해 볼 수 있습니다.

✅ 가재울 재개발: 대규모 주거타운이라는 스케일, 완성된 인프라 교통이 애매한 곳도 있음. 이미 많이 오른 지역

✅ 북아현 재개발: 도심 업무지구 접근성, 신촌·아현·충정로 입지 프리미엄 사업 지연 가능성, 실거주 입장에서 일정 밀릴 수 있어

✅ 홍은 15구역: 신속통합기획, 빠른 사업 진행 기대. 규모가 상대적으로 작음

✅ 홍제동 개미마을: 신통기획 후보지 확정, 통합 개발로 주거환경 개선 기대 커 경사 지형·도로 여건 등 물리적 제약

✅ 유진상가 역세권 개발: 역 주변 환경 자체 개선 기대 상권, 시장 등 이해관계 복잡할 경우 조정 이슈 있음

서대문구 재개발에 관심 있다면, 자신의 예산과 개발 진행에 따른 예상 입주 시점 등을 고려해 선별적으로 접근해야 할 것입니다.