전세 매물은 사라지는데 전세가율은 왜 떨어질까?

먼저 시장에서 가장 눈에 띄는 변화는 전세 매물의 감소입니다.

KB부동산 앱 하단 ‘오늘’ 화면에서 지역별 매물 증감을 비교해 볼 수 있는데요. 전체 필터에서 아파트, 전세, 비교 일을 1년 전으로 선택하면 됩니다.

서울 아파트 전세 매물은 1년 사이 47.04%나 줄어든 것으로 나타났습니다. 실제 매물 수는 3년 전 3만 400건 줄어든 3만 4,216건입니다.

✔ 매물 수는 KB부동산에 매물 정보를 제공하는 제휴사 기준으로 산정합니다. 제휴사별 중복 매물이 포함되어 있고, 시장에 나온 모든 매물 수를 정확하게 반영한 수치는 아니어서 매물의 증감 흐름을 파악하는 용도로 활용하시기 바랍니다.

서울 구별로 살펴보면 주로 외곽 지역에서 감소폭이 두드러졌습니다. 대표적으로

• 성북구 전세 매물 91% 감소
• 관악구 85% 감소
• 중랑구 82% 감소
• 노원구 81% 감소

이처럼 서울 외곽 지역을 중심으로 매물 감소가 매우 가파르게 나타났습니다.

최근 3년 새 성북구 전세 매물은 2025년 3월 5,418건 이후 급격히 줄어든 것을 알 수 있습니다. 관악구도 사정은 마찬가지입니다. 2025년 1월 2,588건이었던 매물은 3월 현재 269건으로 줄었습니다.

전세 매물이 줄어든 배경에는 몇 가지 구조적 요인이 있습니다.

서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이고 갭투자가 사실상 어려워지면서, 임대 목적으로 집을 매수하는 수요가 크게 줄었습니다. 

금리와 보유 비용이 높아지면서 집주인들이 전세 대신 월세를 선택하는 사례가 늘어나고 있습니다.

수도권 입주 물량은 최근 몇 년간 감소세에 들어서면서 전세 공급 기반 자체가 줄어드는 흐름입니다.

이 세 가지 요인이 겹치면서 전세 시장은 점점 '공급이 줄어드는 구조'로 이동하고 있습니다.

그런데 흥미로운 점은 이렇게 전세 매물이 줄어드는데도 전세가율은 하락하고 있다는 점입니다.

서울 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율은 2월 기준 50.61로, 2025년 1월 54.06 이후 13개월 연속 하락하고 있습니다.

전세가율은 매매가격 대비 전세가격의 비율을 의미하는데요. 전세가율이 높으면 매매와 전세 가격 차이가 작고, 낮으면 격차가 크다는 것을 의미합니다.

최근 시장에서는 매매가격 상승 속도가 전세 상승보다 빠르게 나타나면서 전세가율이 낮아지는 흐름이 나타나고 있는데요. 이는 몇 가지 시장 구조와 연결됩니다.

금리 하락 기대와 공급 부족 전망이 겹치면서 일부 지역에서는 매매가격 상승 기대가 다시 형성되고 있습니다.

전세 부담이 커지면서 일부 수요가 월세로 이동하면서 전세가격 상승 속도가 상대적으로 완만해지고 있습니다.

매매 시장은 정책과 유동성 영향을 크게 받지만, 전세 시장은 공급과 입주 물량 영향을 더 크게 받는 특성이 있습니다.

이 때문에 두 시장의 흐름이 같은 방향으로 움직이지 않는 현상이 나타날 수 있습니다.

전세 수급 지수는 표본 공인 중개사무소에 설문조사로 집계된 통계입니다. 전세 수급지수가 100을 초과할수록 공급 부족을, 100 미만일수록 공급 충분을 의미합니다.

2월 서울 월간 전세 수급지수는 166.8로 2021년 9월 167.7 이후 가장 높은데요. ‘공급 충분’ 응답이 4.6%, ‘공급 부족’ 응답이 71.4%로 공급자에게 유리한 시장을 형성하고 있습니다.

정리해 보면 현재 전세 시장은 다음과 같은 구조적 변화가 진행되고 있음을 알 수 있습니다.

결국 지금 전세 시장은 단순한 가격 문제가 아니라 '전세라는 제도의 구조 변화'가 나타나는 과정일 가능성이 있습니다.