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3줄 요약
“지금 계약 안 하면 여긴 금방 나가요”
첫 전세 계약을 앞두고, 부동산에서 이런 말을 들으면 마음이 조급해져요. 설레는 독립을 꿈꾸지만, 청년과 신혼부부, 사회초년생이 마주하는 현실은 그리 녹록지 않은데요. 최근 국토교통부 전세사기 피해 사례로 인정된 건수만 2만 5천 건을 넘어섰어요. 더 뼈아픈 사실은, 이 중 40대 미만 청년 피해자가 무려 74%를 차지한다는 점이에요.
이제 막 사회로 나온 사회초년생과 신혼부부가 전세사기 피해에 가장 많이 노출돼 있다는 걸 알 수 있는데요. 남 일이 아닌 전세사기, 과연 우리는 어떻게 소중한 보증금을 지켜낼 수 있을까요? 전세사기 예방 프로젝트 <KB국민아바타>를 통해 전세사기 수법과 계약 시 주의사항, 전세사기 예방법을 알아볼게요.
사회초년생, 신혼부부의 실전 계약 사례
전세 계약을 처음 하는 사회초년생, 신혼부부는 생각지도 못한 일을 겪을 수 있어요. 실제로 <KB국민아바타>* 영상에는 사회초년생 ‘오드윤’과 신혼부부 ‘지지부부’가 전셋집을 구하는 과정이 나오는데요. 이들이 전세, 월세 계약을 하며 겪은 사례를 소개할게요.
오드윤은 과거 월셋집을 잘못 구해서 이른바 ‘쓰레기집’에서 고생했어요. 계약 후 문을 여는 순간, 집이 쓰레기봉투와 음식물쓰레기, 곰팡이로 가득한 걸 발견했죠.
이처럼 집의 심각한 하자를 숨기거나 말로만 고쳐주겠다고 약속한 뒤, 막상 입주하면 나 몰라라 하는 경우가 있어요. 이른바 ‘하자 방치형 계약’인데요. 나중에 문제를 제기해도 수리나 보수를 세입자에게 책임을 떠넘기는 수법이에요.
💡 공인중개사 서경석
"세입자는 집수리에 대해 당당하게 요구할 권리가 있어요. 임장 때 발견한 하자나 수리가 필요한 부분은 “입주 전까지 누수 수리를 완료한다”와 같은 내용을 특약에 넣어서 보장받는 게 좋아요.”
최근 예쁜 아이를 출산한 지지부부는 육아 편리성과 학군을 고려해 마포구 일대로 임장을 떠났어요. 마음에 드는 집을 발견했지만, 매매가와 전세가 차이가 거의 없는 전형적인 '무자본 갭투기' 매물이었죠.
이런 집을 소위 ‘깡통주택’이라고 불러요. 집주인이 자기 자본은 거의 없이, 오로지 세입자의 전세 보증금만으로 무리하게 집을 사들인 경우인데요. 만약 집값이 조금이라도 떨어지면, 집주인이 집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못해요. 겉보기엔 멀쩡하지만 속은 텅 빈 '깡통'이 돼, 세입자가 피해를 고스란히 떠안게 되는 무서운 함정이에요.
💡 공인중개사 서경석
"집이
마음에 든다고 덜컥 계약하면 안 돼요. 무자본 갭투기가 아닌지 확인이 필요한데요. 계약하려는 집이 보증보험 가입 심사를 통과할 수 있는 조건인지 점검해 보세요.
이때 '126% 룰'을 기억하면 좋아요. 보통 빌라나 다세대 주택은 공시가격의 140%를 집값으로 인정하고, 그 집값의 90%만 안전한 전세금으로 보고 보증보험을 들어줘요(140% × 90% =
126%). 따라서 공시가격에 1.26을 곱한 금액보다 전세금이 비싸면 보증보험 가입이
거절되는 깡통주택일 확률이 높으니 피하는 게 안전해요.”
전세사기 수법, 유형
진화하는 전세사기, 최근 유행하는 수법은?
이 외에도 전세 계약을 할 때 주의할 점이 많아요. 특히 최근 전세사기 수법은 매우 교묘해지고 있는데요. 전세 계약을 하기 전 알아둬야 할 3가지 신종 수법을 살펴볼게요.
‘삼행시 통장 사기’는 단체통장 명의를 임대인 이름과 같게 만들어, 보증금을 가로채는 수법이에요. 예를 들어 집주인 이름이 '홍길동'이라면, 사기꾼은 집주인과 이름이 같은 ‘홍길동’([홍]대 [길]거리 [동]아리)이라는 단체를 만들고 통장을 개설해요. 임차인이 보는 이체 화면에는 집주인 이름 '홍길동'으로 뜨기 때문에, 세입자는 감쪽같이 진짜 집주인 계좌로 착각하고 돈을 보내게 돼요.
피해를 막으려면 은행 앱의 이체 화면의 이름만 보고 돈을 보내기보다, 통장 사본을 통해 예금주를 확인하는 게 좋아요. 임대인이나 공인중개사에게 통상 사본을 보여달라고 하고, 통장에 적힌 예금주의 전체 이름이 집주인 이름과 같은지 확인해 보세요.
계약 전이나 직후에 집주인이 몰래 등기부에 '가등기(소유권 이전 예약)'를 걸어, 보증금을 가로채는 수법이에요. 등기사항전부증명서(등기부등본)가 깨끗한 걸 확인하고 안심하며 계약했는데, 잔금을 치르기 전 집주인이 다른 사람에게 집을 넘기기로 '예약(가등기)'을 해버리는 식이죠. 나중에 그 사람에게 진짜로 소유권이 넘어가면, 새 집주인은 "나는 모르는 일"이라며 세입자의 보증금 반환을 거부할 수 있어요.
이를 막으려면 계약을 맺을 때 "입주 전 선순위채권이나 가등기 발생 시 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다"라는 특약을 넣는 게 좋아요. 또 잔금을 보내기 직전, 그리고 전입신고 다음 날에 등기사항전부증명서를 한 번 더 떼어보는 게 안전해요.
실제 보증금보다 낮은 금액으로 계약서를 쓰자고 유도하고, 문제가 생기면 책임을 피하는 수법이에요. 예를 들어, 실제 전세금은 2억원인데 집주인이 "세금 문제 때문에 계약서에는 1억 5천만원으로 적자"며 이사비나 중개수수료를 지원해 주겠다고 해요. 하지만 만약 이 집에 문제가 생겨 경매로 넘어가거나 보증금 분쟁이 생기면, 세입자는 서류에 적힌 1억 5천만원만 법적으로 보호받을 수 있어 나머지 5천만원은 고스란히 날리게 돼요.
다운계약 사기를 막으려면, 집주인이 달콤한 혜택을 제시해도, 계약서에는 반드시 내가 실제로 입금하는 전세 보증금을 명확하게 적어야 해요.
전세 계약 주의사항, 전세사기 안 당하는 법
전세 계약 체크리스트
전세 계약할 때 다음 항목들을 꼭 확인해 보세요.
전세사기 안 당하는 법
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전세 계약할 집을 찾았다면, KB부동산에서 전세 안전 진단을 받아보세요. 계약할 집이 안전한 집인지 최대 월 2회 무료 진단을 받을 수 있어요.
전세 안전 진단은 집 주소와 전세금만 입력하면 등기사항전부증명서와 건축물대장을 열람하고 시세 및 실거래가 데이터를 분석해 주는 서비스예요. 선순위채권과 낙찰가율 등을 반영해 임대차 계약이 안전한지 진단해 줘요. 진단 결과가 안전, 보통, 보류, 위험으로 분류돼서 안전한 매물인지 쉽게 확인할 수 있어요.
전세사기 예방 자주 묻는 질문
A. 대리인이 왔다면 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하세요. '정부24' 앱에 접속해 집주인의 주민등록번호와 발급 일자 8자리를 입력하면, 신분증 진위를 바로 확인할 수 있어요. 불안할 때는 한 번 더 확인하는 게 좋아요.
A. 근저당이 얼마면 안전하다는 절대적인 기준은 없는데요. 전세 보증보험 가입 요건을 안전선으로 삼아보세요. 내 전세보증금에 선순위채권(근저당 채권최고액 등)을 더한 금액이 해당 주택 가격의 90% 이하여야 상대적으로 안전하며, 보증보험도 가입할 수 있어요.
A. 전세 안전 진단은 계약하려는 집 주소와 전세금만 입력하면 등기사항전부증명서와 건축물대장을 열람하고 시세 및 실거래가 데이터를 분석해 주는 서비스예요. 매월 최대 2회까지 무료로 진단받을 수 있어요.
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