전세 매물 급감, 주택시장 불안 불씨되나

요즘 부동산중개업소를 둘러보면 '전세 매물 기근'이라는 말이 실감 난다. 거래할 수 있는 전세는 드물고, 그마저도 대부분 준전세나 준월세 형태다.

부동산정보업체 '아실'에 따르면 10월말 현재 서울 아파트 전세 매물은 지난해 말보다 26%가량 감소했다. 3년 전 이맘때에 비하면 거의 반토막 수준이다. 단순한 계절적 요인으로 치부하기 어려운 수치다. 경기도 역시 지난해 말보다 30%이상 줄었다. 전세 매물이 급감한 배경에는 정책을 비롯한 여러 요인이 복합적으로 얽혀 있다.

우선 5년 전 '주택임대차2법’(계약갱신청구권 · 전월세상한제) 시행 이후 기존세입자들이 계약갱신청구권을 활용해 장기 거주하면서 유통되는 전세 물량이 크게 줄었다. 여기에 지난 6·27대책으로 ‘대출을 내서 집을 사면 6개월 내 입주해야 한다’는 조건이 붙으면서 투자 목적의 매입이 감소했다. 임대를 놓을 수 있는 여지도 줄었다.

이 여파로 수요자 체감 지표인 전세수급지수는 역대 최고 수준이다. KB부동산에 따르면 10월 27일 기준 수도권 아파트 전세수급지수는 159.6을 기록했다. 지난 8월25일 조사 당시 150선을 넘은 이후 꾸준히 상승세다. 전세수급지수(범위 0~200)는 100을 초과할수록 '공급부족’ 비중이 높다는 것을 의미한다.

이런 가운데 20일부터 시행된 토지거래허가구역 확대조치도 전세시장에 불똥이 튈 것으로 보인다. 서울 전역과 경기 남부 벨트 12곳에서 아파트를 사려면 2년 이상 실거주해야 한다. 집을 사도 세를 놓을 수 없다는 뜻으로, 이는 곧 전세 공급 감소로 이어진다.

이번 10.15 부동산 대책에 따른 대출 규제로 아파트 매매 대신 전세를 선택하는 실수요층은 늘어날 전망이다. 가뜩이나 빌라 전세 사기 여파로 전세 수요가 아파트로 몰리는 상황이다. 최근엔 양도세 장기보유 특별공제를 받기 위해 전세를 놓고 전세로 살던 고가 1주택자들이 자기 집으로 입주하는 사례도 늘고 있다. 이 같은 요인들이 겹쳐 전세 품귀를 심화시킬 수 있다.

물론 10·15 대책 이후 단기적으로 전셋값이 급등할 가능성은 크지 않다. 이번 대책이 시장을 급속 냉각하는 효과를 낼 것이기 때문이다. 매매와 전세 시장은 맞물려 움직인다. 매매가 위축되면 전세 거래도 함께 줄어든다. 하지만 주택시장이 다시 회복세로 접어들면 전세 시장의 불안은 다시 커질 수 있다.

이미 매물이 절대적으로 부족한 상황이라 작은 충격에도 시장이 요동칠 수 있기 때문이다. 국토연구원 연구 결과 전셋값이 1% 오를 때마다 주택매매 가격은 0.65% 상승한다. 더 큰 문제는 앞으로다. 국회에서 발의된 주택임대차보호법 개정안이 통과되면 임대 기간이 현행 최대 4년(2+2년)에서 9년(3+3+3년)으로 늘어난다.

이렇게 되면 전세 매물 씨가 아예 마를 수 있다. 전세시장이 불안해지지 않도록 조기 아파트 공급은 물론 공공임대주택이나 오피스텔 같은 비아파트 공급 확대가 필요해 보인다.

25년 10월15일 정부는 서울 전역과 경기도 12개 지역을 조정 대상 지역, 투기 과열 지구, 토지 거래 허가 구역으로 지정하고, 수도권 및 규제지역의 주담대 한도를 2억부터 6억까지 주택가격 수준에 따라 차등적용하는 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표. 토지거래허가구역으로 지정되면 취득일로부터 2년 실거주 의무가 부과됨

집값 띄우기 등 부동산 시장을 교란하는 불법 행위를 단속하기 위한 범부처 부동산 감독 추진단이 공식 출범. 국무총리 소속으로 만들어진 추진단은 불법행위에 대응하는 한편 이르면 내년 초 수사기능을 갖춘 정식 감독기구가 출범할 수 있도록 준비한다는 계획