들썩이는 전세, 매매 밀어 올릴까? “글쎄요”

요즘 서울과 수도권 일부 아파트 단지에 전세 매물 품귀 현상이 일어난다. 세입자의 계약갱신청구권 행사가 늘어난 데다 주택 구입자의 실거주 의무 요건까지 강화되면서 유통 매물이 급격히 줄었기 때문이다. 여기에다 다주택자들이 양도세 중과 예외 기간에 매도를 하기 위해 전세로 내놓았던 매물을 매도로 전환한 것도 한 요인이다. 이 바람에 전세 가격도 꿈틀거리고 있다.

들썩이는 전세 가격이 매매가격을 밀어올릴까? 결론적으로 서울 지역은 쉽지는 않을 전망이다. 매매가격 대비 전세가격 비율이 여전히 낮아서다. 통상 전세가율이 60%를 넘어서면 매매가격을 자극한다는 통설이 있다.

그러나 현재 서울의 전세가 비율은 이에 크게 못 미치는 수준이다. 실제로 KB부동산시세 기준 서울 지역 아파트 전세가 비율은 4월 현재 50.09%에 불과하다. 75.1%로 역대 최고치를 기록했던 10년 전(2016년) 상황과는 판이하다.

다만 최근 젊은 세대의 매수세가 집중되는 강북권은 상황이 다르다. 중랑구나 금천구 등은 이미 60%를 웃돌고 있다. 경기도(66.8%)나 인천(68.7%) 등 수도권도 높은 수준이다. 결국 전체적으로는 아닐지라도 국지적으로는 전세가격이 매매가격을 밀어 올리는 동력으로 작용할 가능성이 있다는 얘기다.

올해 부동산 연구기관들은 매매보다 전세가격 상승을 예상한다. 매매시장이 안정되더라도 전세시장은 따로 움직이는 ‘디커플링’이 발생할 수 있다. 전세가율이 높다면 매매가격 하락이 전세가격에 하방 압력으로 작용할 것이다.

하지만 지금은 전세가율이 낮아 그럴 가능성이 낮다. 매매가격이 떨어지는 와중에도 전세가격이 홀로 상승하는 ‘엇박자’가 가능할 수 있다는 설명이다. 매매가격과 전세가격은 장기적으로 같은 방향으로 움직이는 동행 관계다. 하지만 단기적으로는 서로의 힘을 깎아 먹거나 반대로 밀어내는 ‘역방향의 시소게임’을 벌이는 점도 주의해야 한다.

• 4월 전국주택매매가격 전월대비 상승
  * 1월(0.19) → 2월(0.30) → 3월(0.35) → 4월(0.22)
• 지역별 매매가격 동향
  - 수도권 : 서울(상승)·경기(상승)·인천(상승)
  - 5대 광역시 : 상승
  * 부산(0.07), 대구(-0.04), 광주(-0.19), 대전(0.21), 울산(0.21)
  - 기타 지방 : 상승

• 4월 전국주택전세가격 전월대비 상승
  * 1월(0.24) → 2월(0.26) → 3월(0.31) → 4월(0.31)
• 지역별 전세가격 동향
  - 수도권 : 서울(상승)·경기(상승)·인천(상승)
  - 5대 광역시 : 상승
  * 부산(0.35), 대구(0.12), 광주(0.05), 대전(0.33), 울산(0.34)
  - 기타 지방 : 상승

• 거래량 감소
  - 26년 2월 주택거래량은 5.8만건으로 전월 대비 2% 감소
  

도심 내 방치된 공실 상가와 오피스 등 비주택이 청년과 신혼부부를 위한 공공임대주택으로 탈바꿈한다. 국토교통부와 LH는 도심 내 상가, 오피스, 숙박시설 등 비주택을 오피스텔, 기숙사 등 준주택으로 용도 변경하여 공급하는 ‘비주택 리모델링 매입임대주택’ 사업에 본격 착수한다. 이번 매입공고(2천 호)를 시작으로 수시로 매입을 확대할 예정이다.

국토교통부는 지역주택조합의 낮은 성공률과 조합원 피해 문제를 개선하기 위해 4월 20일 ‘지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안’을 발표했다. 지역주택조합의 사업 인가 토지 확보 요건을 기존 95%에서 80%로 낮춰 사업장의 추진 속도를 높이고, 업무대행사의 등록제와 공사비 검증제를 도입해 전문성과 투명성을 대폭 강화할 예정이다.