하반기 금리 인상 가능성 경계 … 과도한 대출은 금물

하반기 부동산 실수요자들은 7월 말 발표될 정부의 세법 개정안뿐만 아니라 기준금리 인상 가능성도 눈여겨봐야 한다. 현재 금융권에서는 연 2.5% 수준인 기준금리가 올해 두 차례, 내년 한 차례 더 인상되어 최종적으로 연 3.25%까지 치솟을 수 있다는 전망을 내놓는다.

기준금리 인상은 금융 비용을 높여 투자 수익률을 떨어뜨리고 거래를 둔화시키는 직접적인 위축 요인이다. 올 하반기 수도권 주택시장은 세법 개정안과 금리 인상이 맞물릴 경우 열기가 다소 주춤해질 가능성도 있다.

개인적으로는 ‘상고하중(上高下中)’의 흐름을 예상한다. 만약 금리 인상이 단행된다면 상품의 성격과 지역에 따라 철저한 차별화 양상을 보일 것이다. 금리 민감도가 높은 재건축·재개발 시장이나 대출을 최대한 활용해 진입하는 투자용 부동산이 상대적으로 더 큰 부정적 영향을 받을 것으로 보인다. 여기에 대출 의존도가 높은 신혼부부 등 실수요층 역시 이자 부담이 커지면서 중소형 아파트 시장도 둔화될 수 있다.

금리에 민감한 수익형 부동산 시장 역시 영향을 받을 수 있다. 빌딩, 구분상가나 소형 오피스텔은 시중금리가 올라가면 비교우위가 떨어진다. 다만 대출을 많이 활용하지 않고 장기 보유 성향이 강한 순수 토지 시장은 큰 영향을 받지 않을 것 같다.

국토연구원 분석에 따르면 2011~2021년 주택가격 변동에서 기준금리가 차지하는 기여도는 45.7~60.7%로 압도적이었다. 하지만 이번 금리 인상이 당장 시장의 급락이나 연쇄 붕괴로 이어지지는 않을 듯하다. 과거와 달리 대출 구조가 고정금리 중심으로 몰라보게 단단해졌기 때문이다.

실제로 한국은행 조사 결과, 주택담보대출 중 고정금리 비중은 신규 취급액 기준으로 2013년 38.5%에서 지난해 89.9%까지 급증했다. 같은 기간 잔액 기준 역시 21.3%에서 65.6%로 크게 높아졌다. 기존 대출자들이 당장 흔들릴 가능성은 낮다는 뜻이다.

결국 금리 인상의 무서움은 당장의 충격보다 ‘누적적 효과’에 있다. 올해보다 내년에 영향이 더 커질 수 있다. 금리 인상기에 과도한 레버리지를 활용하는 것은 바람직하지 않다. 대출은 철저히 집값의 30% 이내로 제한하고, 매달 나가는 원리금 상환액은 본인 급여의 30% 이내에서 통제하는 보수적인 계획을 짜는 게 좋다.

• 6월 전국주택매매가격 전월대비 상승
  * 3월(0.35) → 4월(0.22) → 5월(0.17) → 6월(0.24)
• 지역별 매매가격 동향
  - 수도권 : 서울(상승)·경기(상승)·인천(하락)
  - 5대 광역시 : 하락
  * 부산(-0.03), 대구(-0.01), 광주(-0.40), 대전(0.06), 울산(0.26)
  - 기타 지방 : 하락

• 6월 전국주택전세가격 전월대비 상승
  * 3월(0.31) → 4월(0.31) → 5월(0.27) → 6월 (0.40)
• 지역별 전세가격 동향
  - 수도권 : 서울(상승)·경기(상승)·인천(상승)
  - 5대 광역시 : 상승
  * 부산(0.26), 대구(0.07), 광주(0.00), 대전(0.22), 울산(0.42)
  - 기타 지방 : 상승

• 거래량 감소
  - 26년 4월 주택거래량은 6.9만건으로 전월 대비 3.1% 감소

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