2차 수도권 주택 수요 남하, 주택시장 핵폭풍 될까

수도권에 집중된 주거 수요가 다시 한 번 움직일 조짐이다. 27년부터 수도권 공공기관의 2차 지방 이전이 본격화되기 때문이다. 정부는 수도권 수재 공공기관 350여 곳을 대상으로 이전 필요성을 검토해 올해 4분기중 구체적인 이전계획을 발표할 예정이다. 이번에는 속도도 다르다.

청사 신축이 끝날 때까지 기다리지 않고 민간건물을 임차하는 방식 등을 활용해 27년도부터 선도 이전에 착수한다는 방심이다. 수도권에 꼭 남아야 할 이유가 없는 기관은 원칙적으로 이전 대상에 포함하는 '수도권 잔류 최소화'가 핵심 원칙이다.

시장은 자연스럽게 1차 이전의 기억을 떠올린다. 지방 집값은 오르고 수도권에는 하방 압력이 커지는 것 아니냐는 관측이다. 하지만 이번에는 과거와 다른 변수도 적지 않다. 05년부터 19년까지 추진된 1차 공공기관 지방 이전은 150개 기관 종사자를 지방으로 이동시켰다. 이전 종사자의 약 70%가 가족과 함께 지방에 정착했다.

주택시장도 빠르게 반응했다. 한국부동산원 아파트 실거래가 기준으로 5대 광역시 아파트값은 10년 12.0%, 11년 17.7% 뛰었다. 혁신도시 건설 기대감에 실제 인구 유입까지 겹치면서 지방 원정투자 열풍도 뒤따랐다. 반면 같은 기간 서울 아파트값은 12.7% 하락했다. 세종시 건설과 공공기관 이전에 따른 수요 분산에 하우스 푸어 문제와 보금자리주택까지 겹친 결과였다.

그러나 진짜 반전은 그 이후였다. 13년부터 25년 말까지 서울아파트값은 2.62배 이상 올랐다. 같은 기간 5대 광역시 상승률은 35.7%에 그쳤다. 지방 이전이 단기적으로 상당한 주택 수요를 만들었지만 장기적인 가격의 중심축까지바구지는 못한 셈이다.

이 경험은 이번 2차 이전을 바라보는 시장의 심리에 강하게 남아 있다. 시장 참여자들은 1차 이전 이후의 결과를 이미 경험했다. 지방 이전이 단기적인 수요를 만들어냈지만 서울과 지방의 장기적인 가격 격차까지 뒤집지는 못했다. 수도권 주택을팔고 지방으로 내려간 뒤 다시 돌아오려 했던 사람들에게는 주거와 자산 측면에서 적지 않은 비영이 발생했다.

이런 경험은 일종의 시장의 백신이 될 수 있다. 이번에는 정책발표만 보고 수도권 주택을 처분하거나 지방 주택을 추격 매수하는 움직임이 1차 때만큼 일방적으로 나타나기는 어려울 것이다. 다만 세법은 변수로 남는다.

비거주 주택에 대한 세제상 불이익이 강화될 경우 수도권 주택을보유한 채 지방에 거주하는 선택의 비용이 달라질 수 있다. 물론 예외사유도 있는만큼 현재 단계에서 효과를 단정하지는 어렵다. 관련 세법 개정안이 국회에서 어떻게 처리되는지를 지켜볼 필요가 있다.

• 9월 전국주택매매가격 전월대비 상승
  * 6월(0.24) → 7월(0.29) → 8월(0.27) → 9월(0.34)
  
• 지역별 매매가격 동향
  - 수도권 : 서울(0.75)·경기(0.79)·인천(0.05)
  - 5대 광역시 : 0.01
  * 부산(-0.11), 대구(-0.10), 광주(-0.07), 대전(0.39), 울산(0.23)
  - 기타 지방 : 0.04

• 9월 전국주택전세가격 전월대비 상승
  * 6월(0.40) → 7월(0.34) → 8월(0.30) → 9월(0.32)
  
• 지역별 전세가격 동향
  - 수도권 : 서울(0.64)·경기(0.59)·인천(0.22)
  - 5대 광역시 : 0.17
  * 부산(0.17), 대구(0.15), 광주(-0.06), 대전(0.38), 울산(0.25)
  - 기타 지방 : 0.09

• 거래량 증가
  - 26년 7월 주택거래량은 6.3만건으로 전월 대비 8.2% 감소

토지거래허가구역 내 주택 거래 시, 세입자가 거주 중인 주택의 실거주 유예 조치가 내년 말까지 1년 더 연장. 또한 현재는 임대차 계약이 끝날 때까지만 실거주가 유예됐지만, 이번 조치로 잔여 기간에 추가하여 갱신 계약 시에도 (1회 한정, 최대 2년) 실거주 의무가 유예되어 시행일(26.10.1)부터 최대 3년 3개월간 유예 가능

국토부는 2030년까지 공적주택 119만 호 공급 추진 등이 포함된 ‘주거안정플랜’을 발표. 향후 5년간 연평균 24만 호의 공적주택을 공급하여 10년 이상 거주 가능한 장기공공임대주택 재고를 30년까지 전체 주택 수의 10% 수준까지 확대. 또한 다양한 계층이 안정적으로 거주 가능한 ‘보편형 공공임대’도 새롭게 도입