부동산 거래신고 방법 | 기한부터 신고필증 발급까지 알아봐요

“중개사가 신고하면 저는 할 일이 없나요?”

공인중개사를 거쳐 집을 사고팔면 부동산 거래신고는 중개사가 해요. 그래도 계약금을 보낸 내역을 건네고, 신고가 끝났는지는 직접 확인하는 게 좋아요. 2026년 2월 10일 이후에 맺은 계약을 중개사가 신고할 때는 계약서 사본과 계약금을 지급했다는 자료도 해당 부동산이 있는 지역의 시청·군청·구청에 함께 내야 해요. 집을 사고팔 때 필요한 부동산 거래신고 서류와 절차, 방법을 알아볼게요.

부동산 거래신고는 실제 거래가격과 계약 내용을 해당 부동산이 있는 지역의 시청·군청·구청에 알리는 절차를 말해요. 흔히 ‘실거래가 신고’라고도 부르는데요. 주택이나 토지를 사고파는 계약 등이 대상이에요. 거래 방식에 따라 신고 주체가 달라요.

1. 직거래: 공인중개사 없이 직접 사고팔면 파는 사람과 사는 사람이 공동으로 신고해요.
2. 중개 거래: 계약서를 작성해 건넨 중개사가 신고해요. 여럿이 함께 중개했다면 모두 공동으로 신고해요.  

다만 직거래 상대방이나 함께 중개한 중개사 중 한쪽이 신고를 거부하면, 다른 쪽이 혼자 신고하는 ‘단독신고’를 할 수 있어요.

부동산 거래신고 기한은 계약 체결일부터 30일이에요. 집값의 나머지를 치르는 잔금일이 아니라는 점을 알아두는 게 좋아요. 계약 체결일은 계약서에 도장을 찍은 날과 다를 수 있어요. 말로든, 문자로든 누가 어떤 집을 얼마에 사고팔지 합의했다면 그날을 계약 체결일로 볼 수 있어요.

이때 계약서를 쓰기 전에 미리 보내는 돈인 ‘가계약금’을 보냈다면, 돈을 보낸 날이 기준이 돼요. 다만 그보다 먼저 합의한 날이 문자 기록 등으로 확인되면 그 합의일이 기준이에요.  

예를 들어 문자로 가격을 맞추면서 가계약금을 보내고 일주일 뒤에 계약서를 썼다면, 신고 기한은 가계약금을 보낸 날부터 세요. 계약서와 합의 기록, 돈을 보낸 내역을 대조해 신고 마감일을 적어 두세요. 토지거래허가가 필요한 거래는 뒤에서 따로 설명할게요.

토지거래허가구역에서는 집을 살 때도 허가가 필요할 수 있어요. 구역 안이라도 거래 대상과 면적 기준에 따라 달라요. 허가 대상이면 계약 전에 파는 사람과 사는 사람이 함께 허가를 신청해요.

토지거래허가를 신청할 때는 땅을 어떻게 쓸지 적은 ‘토지이용계획서’와 구입할 돈을 어떻게 마련할지 적은 ‘토지취득자금 조달계획서’ 등을 제출해요. 허가와 거래신고는 별도 절차라서 허가를 받아도 거래신고를 해야 해요. 계약 전에 사려는 집의 주소를 시청·군청·구청 담당 부서에 알리고, 토지거래허가 대상인지 확인해 적어 두세요.

직접 신고할 때는 사고파는 사람의 정보와 계약 내용을 적는 ‘부동산거래계약 신고서’가 필요해요. 온라인으로 신고하면 국토교통부 ‘부동산거래관리시스템’에서 바로 입력하고, 방문하면 시청·군청·구청 창구에서 받아 써요. 중개 거래는 중개사가 이 신고서를 작성해 내요.

여기에 더해, 중개사는 2026년 2월 10일부터 맺은 계약을 신고할 때 계약서 사본과 계약금을 지급했다는 자료인 ‘계약금 증빙’을 함께 내야 해요. 직거래에서 한쪽이 신고를 거부해 다른 거래 당사자가 단독신고할 때도 이 서류를 내야 해요.

또 공동중개에서 한쪽 중개사가 신고를 거부해 다른 중개사가 단독신고할 때도 마찬가지고요. 계약금 증빙은 영수증 사본이나 지급 내역이 담긴 통장 사본 등이에요. 반대로 직거래로 두 사람이 공동으로 신고할 때는 계약서 사본과 계약금 증빙을 첨부하지 않아도 돼요. 다만 담당 부서가 나중에 요구할 수 있으니 보관하세요.

개인이 집을 살 때 조건에 따라 함께 내는 서류도 있어요. 집값을 어떻게 마련하고 언제 입주할지 적는 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서(자금조달계획서)’예요.

1. 규제지역: 정부가 집값 과열을 막으려고 지정한 투기과열지구와 조정대상지역에서는 집값과 관계없이 내요. 투기과열지구는 돈을 어디서 마련했는지 보여 주는 ‘자금 출처 서류’도 함께 내요. 예금 잔액증명서 같은 거예요.
2. 비규제지역: 실제 거래가격이 6억원 이상이면 내요.
3. 토지거래허가구역: 허가를 받아 집을 사면 집값과 관계없이 계획서와 자금 출처 서류를 내요. 허가 신청 때 낸 ‘토지취득자금 조달계획서’와는 별개예요.  

집을 사는 사람이 제출을 중개사에게 맡긴다면 계약 체결일부터 25일 안에 계획서와 필요한 자금 출처 서류를 건네요. 그때까지 건네지 않았거나 직접 낸다면 계약 체결일부터 30일 안에 내야 해요.

온라인 신고는 부동산거래관리시스템에서 해요. 신고서를 작성하고 첨부서류를 올린 뒤, 공동인증서 등으로 본인 확인을 거쳐 온라인으로 서명하는 ‘전자서명’까지 마쳐야 접수가 끝나요. 전자서명은 직거래로 함께 신고한다면 사고파는 두 사람이, 중개 거래라면 중개사가 해요.

부동산 거래를 방문 신고하려면 부동산이 있는 지역의 시청·군청·구청에 신고서와 신분증, 첨부서류를 가져가세요. 직거래로 함께 신고한다면 양쪽이 서명하거나 도장을 찍은 신고서를 한 명이 내면 돼요. 두 사람이 함께 갈 필요는 없어요.

부동산 거래신고가 끝나면 담당 부서가 신고를 마쳤다는 증명서인 ‘부동산거래계약 신고필증(신고필증)’을 발급해요. 중개사가 신고했다면 중개사에게 받아서 꼭 보관하세요. 나중에 집주인 이름을 바꾸는 등기를 신청할 때도 필요해요. 받은 뒤에는 주소와 가격은 계약서와, 계약 체결일은 앞서 적어 둔 날짜와 맞는지 확인하세요.

부동산 거래 후, 늦게 신고하거나 신고하지 않으면 최대 500만원의 과태료를 내야 해요. 늦게 신고한 과태료는 신고 의무가 있는 사람에게 매기니, 중개사가 신고해야 하는 거래에서 늦었다면 중개사가 내요. 다만 처음부터 500만원을 매기지는 않아요. 실제 거래가격과 신고 마감일 다음 날부터 늦어진 기간에 따라 기본 과태료를 먼저 정해요.  

예를 들어, 6억원짜리 주택을 신고 기한보다 2주 늦게 신고했다면 기본 과태료는 50만원이에요. 거래가격이 5억원 이상이고, 늦어진 기간이 3개월 이하인 구간에 해당하기 때문이에요.

거래가격을 실제보다 낮게 적는 ‘다운계약’처럼 거짓으로 신고하면 부담이 훨씬 커요. 사고파는 두 사람이 함께 거짓으로 신고했다면 각각 과태료를 내요. 실제 거래가격의 2~10%가 기본 과태료라, 6억원 주택이라면 1,200만원~6,000만원이에요. 실제 가격과 신고한 가격의 차이가 실제 가격의 몇 %인지에 따라 비율이 달라요. 상대방이 다운계약을 제안하면 거절하세요.