6·27 가계부채 대책 이후 주택시장 전망

서울 아파트 가격이 한 주에 1% 가까이 치솟고, 대출을 통한 구입 열풍이 과열되자 정부는 소득에 상관없이 대출한도를 6억원으로 제한하고, 6개월 내 입주를 의무화하는 강도 가계부채 대책을 발표했다. 이에 따른 주택시장의 향후 흐름을 전망해본다.

소득 수준에 상관없이 대출 한도를 6억원으로 제한하면서, 서울 중급지 아파트(15억원 이상) 구입이 점점 어려워질 전망이다. 참고로 서울 아파트 평균 매매가격은 13억 8,000만원이다.(출처: KB부동산, 2025년 6월)

가령, 서울에 15억원 아파트를 구입한다면 대출 6억원을 제외하고, 현금 9억원이 필요하다. 일반 직장인이 1년에 3,000만원을 저축한다고 할 때, 9억원을 모으려면 30년이 걸린다. 28세에 직장 생활을 시작하면 58세가 되어야 가능하다는 얘기인데, 사실상 내 집 마련이 더 어려워졌다.

부모에게 증여를 받거나, 고소득 맞벌이 부부만이 서울의 평균 아파트를 매입할 수 있다는 얘기다. 또 2주택자 이상은 추가 주택 구입 시 주택담보대출 자체가 안된다. 1주택자가 대출로 집을 살때는 기존주택을 6개월 이내 처분해야 한다. 반면, 대출을 받지않고, 전세를 끼고 주택을 구입하는 것은 다주택 여부와 관계없이 가능하다.

또 한가지 중요하게 볼 부분은 6월 28일 이후 입주자 모집 공고를 시행한 아파트를 분양 받을 경우 잔금대출도 6억원이 최대다. 일반적으로 아파트 청약 시 분양가의 10~20% 를 계약금으로 지급하고, 중도금 60%는 대출을 받고, 잔금 30%는 현금(또는 대출)을 마련하거나 전세 세입자를 구해 납부한다.

그러나 전세 세입자는 대부분 대출을 일부받아 전세금을 마련하는데 소유권 이전 조건부 전세자금 대출이 불가해 세입자를 통한 잔금 지급이 어려워진다. 물론 세입자가 전부 현금으로 전세금을 납부할 경우는 예외다.

이번 대책으로 무주택자의 생애최초 LTV가 80%에서 70%로 감소하고, 디딤돌 대출 한도도 줄어들면서 서민과 신혼부부의 내 집 마련이 더 어려워질 전망이다. 예를 들어, 신생아 대출 한도는 5억원에서 4억원으로, 신혼부부 대출 한도는 4억원에서 3억2,000만원으로 감소하게 된다.

이번 대책으로 재개발과 재건축을 진행 중인 정비사업 지역이 타격을 받을 가능성이 크다. 6월 27일까지 관리처분 인가를 받지 못한 사업장은 이주비 대출이 6억원으로 제한된다. 서울 아파트의 전세가격이 6억원을 넘는 곳이 많아, 이 금액으로는 주변의 전세를 구할 수 없다. 더 큰 문제는 추가 분담금 납부의 부담이다.

최근 공사비와 인건비 상승으로 인기 지역 가운데 추가 분담금이 10억원을 넘는 경우도 있다. 추가 분담금은 아파트 준공 시점에 납부해야 하는데, 잔금 대출도 6억원에 불과하기 때문에 나머지 금액은 현금으로 마련해야 한다. 또는 전세 세입자에게 전세금을 받아 납부할 수 있지만, 소유권 이전 조건부 전세자금대출이 안되어 이 방법도 쉽지않다.

이번 대책으로 서울의 유일한 주택 공급 방안인 정비사업이 위축되면서 주택 공급에 빨간불이 켜질수있다.

대출한도 6억원 제한과 6개월 이내 전입 의무 등으로 거래량 감소는 불가피할 전망이다. 매수자 입장에서는 과거보다 훨씬 많은 현금을 준비하고 실거주 해야하기 때문이다. 50억원 이상 초고가 아파트 시장은 현금으로 매입하는 경우도 있어 타격이 덜하지만, 10억원 이상 30억원 미만 아파트는 대출 금액이 줄어들면서 타격이 클 전망이다.

반면 10억원 이하 아파트는 대출 최대금액인 6억원을 받을경우, 현금은 4억원 정도만 있으면 되기 때문에 수요가 증가해 가격이 상승할 수 있다.

집을 매수하려는 사람이 적으면 매매 가격도 당연히 하락한다. 잠재 매수자가 적어지고 이 사람들이 임대차 시장에 머물면 전월세 가격은 상승할 것이다.

이번 대책으로 소유권 이전 조건부 전세자금 대출이 되지않고, 대출 받아 집을 구입하면 6개월 이내 전입해야 하기에 전세물량이 줄어들면서 전세 가격은 점점 오를 전망이다. 반면, 전세 물량 감소와 반대로 반전세 물량은 증가할 것으로 보인다.

한편 일부 청약 시장과 재개발·재건축 사업장도 영향을 받을 수 있다. 과거에는 전세를 놓아 잔금을 마련했지만, 이제는 자금력 있는 사람만 청약 시장이나 재개발·재건축 사업장에 진입할 것으로 보인다. 이는 경기 침체 시 건설경기에 악영향을 미치고, 청약시장과 정비사업을 위축시켜 아파트 공급이 감소할 수 있다.

집값을 안정시키기 위해서는 반드시 아파트 공급이 증가해야 한다. 그러나 이번 대책에서는 아파트 공급로드맵이 빠져있다. 조만간 추가대책이나 주택공급 대책이 나올 것으로 예상한다.

추가 대책에서는 수요 억제보다는 3기 신도시개발 속도 촉진, 정비사업에 용적률 인센티브 제공, 인허가 절차 간소화 등을 통해 수도권에 아파트가 조기 공급될 수 있도록 행정력에 집중하길 기대해본다.