수도권 핵심 지역에 ‘3중 규제’ 정부, 시장 과열에 브레이크

정부가 수도권 주택시장 과열 양상을 진정시키기 위해 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 및 토지거래허가구역으로 지정했다. 규제지역은 10월 16일부터, ‘극약 처방’인 토지거래허가구역은 같은 달 20일부터 시행됐다. 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에 이어 4개월 만에 나오는 세 번째 부동산 대책으로, 일종의 충격요법이다.

이번 대책은 금액별 대출 차등화를 통해 상급지 갈아타기에 제동을 걸고, 토지거래허가구역 지정으로 아파트 갭투자 차단에 초점을 맞춘 것이 특징이다. 서울 전역은 물론 수도권 아파트값 상승을 주도하는 과천, 성남, 용인, 수원 등 경기 남부 벨트를 정조준해 집값 확산을 막겠다는 의지를 드러낸 것이다.

마포구와 성동구, 광진구 등 한강 벨트와 수도권 인기 지역도 이번 대책의 직격탄을 맞을 것으로 예상된다. 정부는 시장과 호흡을 맞추면서도, 집값이 잡히지 않으면 부동산 세제를 강화할 가능성이 높다.

KB국민은행 부동산 시세에 따르면, 올 들어 9월까지 서울 아파트값은 평균 6.68% 올랐다. 지역별로는 강남 3구(강남구 15.92%, 서초구 13.08%, 송파구 14.53%)와 한강 벨트(성동구 12.59%, 용산구 10.32%, 광진구 10.09%) 중심으로 급등세를 보였다. ‘똘똘한 한 채’와 상급지 갈아타기 수요가 몰린 것이다.

하지만 같은 기간 도봉구(–0.11%)와 금천구(–0.45%)는 하락세를 면치 못했다. 같은 서울 내에서도 지역별로 극과 극의 장세를 보인 것이다. 그런데도 서울 전역을 3중 족쇄(조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역)로 묶은 것은 풍선효과를 차단하기 위한 초강수다. 일부 지역만 규제할 경우, 인근 지역으로 수요가 몰리는 현상을 일찌감치 차단하려는 선제적 조치다.

하지만 노·도·강(노원·도봉·강북구), 금·관·구(금천·관악·구로구) 주민은 불만이다. “집값도 오른 게 없는데 규제의 유탄을 맞았다”는 항변이 나온다. 경기도는 과천(1~9월 14.72%)과 성남 분당구(8.81%) 중심으로 급등했지만, 나머지 지역은 1~4%대 상승률에 그쳤다. 이번 대책의 범위가 넓은 만큼 파장이 클 수 있다.

10·15 대책이 수요 억제 측면에서 6·27 대책에 이은 두 번째 충격요법으로 등장했다. 시장에서는 ‘갭투자 금지법’, 혹은 ‘상급지 갈아타기 금지법’이라는 말까지 나온다.

토지거래허가구역에서는 아파트를 사면 2년 이상 실거주해야 한다. 국토교통부에 따르면, 기존에 허가구역으로 묶인 서울 강남 3구와 용산구 밖의 비규제지역에서 갭투자(보증금 승계) 비율이 지난 8월 기준 32.7%에 달했다. 하지만 이번 대책으로 외지인의 갭투자가 불가능해지면서 상경(上京) 투자도 위축될 전망이다.

또 그동안 3040세대가 ‘단계별 내 집 마련 방안’으로 활용한 갭투자 후 입주 전략도 사실상 불가능해졌다. 갭투자가 불가능하다는 건 집주인 입장에서 세입자가 살고 있는 상태에서는 아파트를 거래할 수 없다는 의미다. 전반적으로 거래회전율이 떨어질 전망이다.

이번 대책에서 수도권·규제지역의 시가 15억원 초과∼25억원 미만 주택은 주택담보대출(주담대) 한도가 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 각각 줄어든다. 비싼 집을 살수록 대출이 줄어들어 더 좋은 집이나 넓은 집으로 갈아타기가 어려워진다.

이번 대책으로 수요자들이 관망세로 돌아서면서 시장은 전반적인 조정 국면에 진입할 가능성이 크다. 지역별로 이미 허가구역으로 묶여 있던 강남 3구와 용산구는 타격이 미미하겠지만, 비강남 한강 벨트 지역이나 서울 외곽, 경기 남부 지역은 충격파가 클 수 있다.

다만 단기적으로 가격이 급락하기보다는 거래 두절 현상이 먼저 나타날 것으로 보인다. 관망세가 장기화하면 일부 급매물이 나오면서 가격 하락으로 이어질 수 있다. 이번 대책은 15억원 초과 아파트 주택담보대출을 제한한 2019년 ‘12·16 대책’과 유사한 수준의 영향이 예상된다.

한국부동산원에 따르면, 12·16 대책의 직접 타격을 입은 서울 동남권 실거래가 아파트값은 2020년 1월부터 4개월간 약 3% 하락했다. 유동성이 넘치고 공급절벽에 대한 불안심리가 커서 이번 대책의 효과가 장기화하기는 어렵다. 개인적으로 짧게는 3개월, 길게는 6개월 정도 지속할 가능성이 있다고 본다.

이번 규제로 강남이나 인접 지역의 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심화할 수 있다. 서울 전역과 경기도 인기 지역이 모두 조정대상지역으로 묶여 2채 이상 보유 시 취득세만 8%를 내야 하기 때문이다. 또 규제지역 밖인 화성 동탄, 구리, 남양주, 고양, 인천 송도·청라 등으로 갭투자 수요가 이동할 가능성이 크다. 그러나 정부가 또 다른 규제 카드를 꺼낼 수 있다는 점을 유의한다.

10·15 대책으로 재건축·재개발 조합원도 발이 묶이게 됐다. 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역으로 지정되면 정비사업 조합원은 지위 양도 제한 규제를 적용받는다. 세부적으로 보면 10월 16일 이후 재건축은 조합설립인가를, 재개발은 관리처분인가를 받았다면 조합원 지위 양도가 불가하다. 재건축·재개발 조합원은 1주택자로 5년 거주, 10년 이상 보유 등 일정 요건을 충족했을 때만 예외적으로 가능하다.

청약시장도 무게중심이 이동할 것으로 보인다. 비규제지역에서는 민영주택 추첨제 물량이 전용면적 85㎡ 이하 60%, 85㎡ 초과 100%에 달한다. 하지만 규제지역에서는 전용면적 60㎡ 이하 60%, 60∼85㎡ 30%, 85㎡ 초과 20%로 각각 축소된다.

청약 가점이 높은 무주택자에게는 당첨 확률이 높아지는 셈이다. 또 규제지역에선 청약 1순위는 통장 가입 기간 2년에 무주택자 또는 1주택 가구주만 가능하며, 다주택자나 그 세대원은 청약이 어렵다. 또 규제지역에서 당첨되면 재당첨 제한(7~10년)도 적용된다는 점을 유의한다.

만약 이번 대책에도 시장이 진정되지 않는다면, 연말이나 연초에는 취득세·보유세·양도세 등 세제 개편 같은 추가 대책이 나올 수 있다. 일각에서는 내년 6월 지방선거를 앞두고 있어 과감한 세제 드라이브를 걸기는 어려울 것이라는 시각도 있다. 하지만 ‘불장’이나 ‘비이성적 과열’이 극심해지면 최후의 세제 카드는 언제든지 동원될 수 있다.

매도호가와 실거래가 차이가 크므로, 호가대로 매수하는 것은 금물이다. 고강도 대책인 만큼 당분간 시장 추이를 지켜보는 게 좋다. 또 대출 문턱이 높아진 만큼 주택을 계약하기에 앞서 반드시 은행 창구를 방문해 대출 가능 금액을 확인하는 것이 중요하다.

즉, ‘선(先) 대출 확인, 후(後) 계약’이 바람직하다는 얘기다. 20억에서 30억원 이상의 고가 주택 취득 때 세무 당국이 조사할 수 있으므로 자금 출처를 명확히 밝히는 등 투명한 거래가 필요하다. 이번 규제지역과 허가구역에서는 1주택자의 갈아타기도 ‘선 매도 후 매수’ 원칙을 지켜야 한다.

비인기 지역에서 인기 지역으로, 나 홀로 아파트에서 대단지로 갈아탈 때 ‘선 매수, 후 매도’ 방식은 위험하다. 급한 마음에 덜컥 샀다가 기존 주택이 팔리지 않아 자금 조달에 곤욕을 치를 수 있기 때문이다.